N本报记者 姚志梅

7月4日，人民日报再发表评论员文章《楼市回暖已成事实调控不能放松》，直指地方政府的不断试探之下，中央调控决心不变。其实，这样的局面，正是2012年楼市政策最真实的写照。从新春伊始，楼市的博弈就愈见愈深，各地微调动作频繁、楼市日渐回暖迎来好行情，但中央政府多个部委屡次表态称调控不放松，有人称，楼市正发生激烈的“政变”。究竟，2012上半年楼市都有哪些政策出台，如何解读呢，本期的年中观察力求还原这重重迷雾背后楼市的真相。

关键词：下调存款准备金率

政策：央行两次下调存款准备金率

中国人民银行5月12日晚发布消息称，将从5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。下调后，大型金融机构存款准备金率降至20%，中小型金融机构存款准备金率降至16.5%。这是央行今年以来第二次下调存款准备金率，上次下调准备金率是在2月24日。同时，这也是自去年11月30日央行宣布近3年来首次“降准”之后，连续第三次下调存款准备金率。

解读：存款准备金率下调，意味着将有更多的资金流向市场。那么，对楼市的影响有几何？有业内人士称，释放出一定的利好信号，肯定会有部分资金进入楼市，有助于房企信心的恢复以及缓解资金压力性增加。但大多数业内人士表示，在调控之下，“强者愈强”，这些流动性资金即使有到楼市，亦是实力房企率先获得，中小企业依旧面临资金紧张的压力。总体而言，对于房价的整体影响并不大。

关键词：个人住房信息联网

政策：40个城市联网个人住房信息

7月1日，住建部相关人士表示，截止到6月30日，全国40个城市个人住房信息联网工作已经达标，未来该系统或将扩大到500个主要地级市，也就是说，个人名下到底有几套房，通过这套系统一查就可以知道了。住建部相关人士近日证实，在6月30日前全国已有40多个城市的住建部门，完成了与住建部的个人住房信息联网，住建部将从中最终选择40个城市作为第一期的联网城市，今后，首套房、二套房标准将统一，联网系统也将遏制异地炒房。

解读：个人房产信息联网，是住房制度的“基础工程”，它好比房子的“户口”，该系统是否健全，直接关系到政府对房地产市场的判断是否精准和住房、调控政策是否科学。业内普遍将它视为房产税征收的依据，以及限购政策的“换手政策”。但这一系统推进两年多来，进展缓慢。

有人戏言，在太空中，神九都与天宫一号成功对接了，在信息技术高度发达的今天，技术相对简单得多的住房信息联网却“困难重重”，央与地之间、利益集团之间等的博弈无疑是问题所在。

业内人士认为，部门壁垒、区域壁垒是现存的阻力之一。

关键词：闲置土地

政策：新版《闲置土地处置办法》出台

7月1日起，国土资源部新发布的《闲置土地处置办法》将实施，进一步完善了闲置用地认定的办法和程序，明确规定未动工开发满一年的闲置土地，由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。

解读：囤地，一可以卖地直接“坐地生财”，二可以待到好市场伺机而动，获得可观利益。这样的现象，在楼市已“司空见惯”，却非常不利于房地产市场的良性发展。虽然，这不合理也不合法，但对于囤地的处置却因为种种因素久被“闲置”，而今《办法》的出台，更加细化，可操作性更强，特别是可以促使开发商按期开发，保证调控状态下的房产供应，有助于防止房价的大幅反弹。当然，多位业内人士表示，土地闲置问题由来已久，如何得到有效的执行才是问题的关键。

关键词：降息

政策：6月8日央行三年首次降息

央行宣布，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。其中，5年期以上贷款利率由7.05%下调至6.80%。以100万商贷20年期为例，之前每月偿还本息7783.03元，如今每月需偿还本息7633.40元，减少了149.63元。

解读：在当前楼市快速明显回暖的背景下，此次降息对楼市的影响将较为明显。对于开发商而言，降息是好事，开发商从银行贷款的利率更低，融资成本更低，再加上市场回暖，日子会好过些；对于购房者而言，降息的举动可能会被理解为政策的转向，观望的气氛可能会再次降低，进而入市。

关键词：80万公积金额度

政策：6月30日福州提高公积金贷款最高额度80万元

从6月30日开始，福州市暂时提高职工购买普通自住住房的公积金贷款最高额度。凡夫妻双方在福州地区缴存住房公积金的职工，住房公积金个人购房贷款可申请最高的额度从60万元上调到80万元；单方缴存住房公积金的职工，可申请的最高额度从45万元上调至60万元。

解读：福州公积金贷款额度提高，究竟对市场影响有多大？不少业内人士在接受采访时均表示，“其象征意义大于实质意义”，既不会助推房价亦不会影响大局，影响有限。但这种试探性的举动，在一定程度上也会帮助到刚性需求者，降低其入市门槛，让惠民政策用好用足。当然，亦释放信号，增强市场信心。

关键词：多地政策微调

政策：全国40余城市加码楼市微调政策“救市”

6月27日，河南支持首套房购房者贷款基准利率下浮30%，这项“擦边球”政策再度在国内楼市引发争议，随后被当地政府否认。事实上，自2011年下半年来，先后有北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、沈阳等近40个城市出台了不同角度的楼市微调政策。政策内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。

在这些微调措施中，明显放松楼市调控的政策，如佛山、成都和上海等放松商品住宅限购措施，以及芜湖的扩大对购买商品住房契税补贴范围和额度等均被叫停。但大多数政策得到默许。

解读：很明显的事实是，在调控之下，地方政府财政压力大增，随之而来的是各地房地产政策微调蔚然成风，调控正进入关键期。

对此，中央多部委多次表态，调控决心不变。有统计显示，从年初至今，国务院总理温家宝关于楼市调控有过4次公开讲话，第一和第二次重点谈及促使房价合理回归；第三次谈及调控时，主要提到不让调控出现反复。值得关注的是，第四次提及要“增加普通商品房供给”，此番讲话让资本市场对房地产的憧憬再现。更多人开始预期，在“稳经济”的大方针之下房地产政策不会进一步收紧。“在稳固现有的调控效果之下，房地产和基建投资领域存在政策微调空间。”正因此，对于下半年的楼市，不少人持乐观态度。

□记者的话

楼市，维稳为重

在博弈之中，楼市渐渐升温，回暖已成事实，再加之不断见诸报端的地方政府微调政策，市场已有些许躁动。

究竟，接下来房地产何去何从？如何雾里看花？

不少专家在接受采访时均表示，楼市宏观调控的大政方针并不会变化，限购的红线不会松动，调控已将部分泡沫去除，楼市告别暴涨暴跌的时代，迎来平稳期。

虽然有些地方政府的微调被叫停，但仔细观察会发现，凡是触及“红线”的，均被叫停。相反，针对首套自住性住房的政策微调，如首套房贷款利率有所下调等，决策层是没有干涉的，有些甚至是支持的。

投机被拦在门外、自住才是王道，房价没有暴涨的可能性，调控政策的稳定预期正在逐步落实。

在这种情势下，极难会有更为严厉的政策出台，“基本见底”。但宏观调控亦要“未雨绸缪”，个人住房信息系统的完善、房产税的扩大、防止供给量的减少、保障房的建设等等，真正建立长期有效的机制，方能真正起到作用。