N本报记者 洪德木

核心提示：转眼间，2012年过半，莆田楼市从年初受调控影响成交量低迷至“金三银四”、“红五旺六”一路上扬，半年下来，楼市变化可谓“跌宕起伏”，一方面是开发商与购房者的持续博弈，另一方面则是部分观望已久的刚需一族甚至是改善型需求的购房者终于按捺不住购房的欲望，最终选择出手购买，从而给这个扑朔迷离的楼市带来了些许期望。一份来自市住建局的数据显示，2012年上半年，莆田市全市楼盘成交套数为6319套，成交总面积为63.12万平方米，但与去年同期的80.76万平方米相比，依然有所差距。与此同时，截至6月底，莆田全市的楼盘成交均价为6842元/㎡，这与去年同期的5884元/㎡相比，少了几许疯狂上涨的冲动。楼市上半年，开发商、购房者各有打算，也各有各的收获，那么，楼市下半年，是向左还是向右？透过数据与市场看看是否能够发现一二。

政策楼市微调市场回暖

2012年上半年，全国各地限购限贷政策依然严格执行。在此番从严调控的大环境下，自今年4、5月起，以释放刚需、鼓励首次置业人群购房为目的的政策微调在全国各地逐渐展开。据统计，截至6月底，除了佛山、芜湖、成都等5个城市对调控政策的微调被叫停外，已有超过30个城市对调控政策进行了适度调整，其中全国对公积金政策松绑的有13个城市，正在成为地方政府政策微调主流。同时，从2月24日以及5月18日分两次开始的下调存款类金融机构人民币存款准备金率和从6月8日开始的新一轮降息周期的货币金融政策，间接地推动了整个房地产市场向回暖方向发展，使得全国楼市在年初的“严冬”中挺身而过。莆田本地也自5月21日起，调高了首套自住房公积金贷款以及二套房自住房公积金贷款的最高额度，其贷款最高额度分别从原来的40万元提高到55万元和从原来的40万元提高到45万元，并由此带来了5月末的一波市民出手购房的热潮，甚至延伸至6月份，直至7月份仍然在持续热潮当中。

走势 5、6月楼市开始上涨

横向对比方面，据国家统计局官方网站最新数据显示，2012年1—5月份，全国商品房销售面积28852万平方米，同比下降12.4%，降幅比1—4月份缩小1个百分点，其中，住宅销售面积同比下降了13.5%；全国商品房销售额16932亿元，下降9.1%，降幅缩小2.7个百分点，其中，住宅销售额下降10.6%。

本地楼市方面，2012年上半年，房地产市场整体呈现了量价齐升的态势。分月份分析，在6个月期间，成交量主要以稳步上升为主，据市住建局官方网站登载，1月至6月，全市楼盘成交套数分别为456套、496套、872套、837套、1551套和2107套，其中6月份楼盘成交套数突破2000套大关，创造了自去年6月份以来新高；成交面积方面，上半年莆田市全市楼盘成交总面积为63.12万平方米，比去年同期反而下降了27.95%。对此，福州原创投资顾问有限公司总经理李菊认为，在上半年的楼市成交情况中，由于2011年政策的延后影响，导致了在年初成交量低迷的形势，而从3月份开始，为应对年初的市场压力，众多开发商在多轮市场营销轰炸之后改变了市场策略，一些大品牌的开发商也推出了低折扣甚至以成本价发售，价格上更具备优势，加上品牌的影响力、楼盘的品质和服务，以求最快、最好地走量，赢得刚需市场。如凤达·滨河豪园交定金即可享受300元/㎡优惠、莆田·万科城以低总价开盘、天龙世纪广场直降2000元/㎡。诸如此类优惠活动，在莆田各个楼盘不同程度上演，从而使得刚性需求乃至改善型需求购房人群结束观望态势并逐步入市，催动了传统楼市“金三银四”的销售旺季，而随着“红五月”的到来，众多楼盘更是选择在此时间节点相继开盘，并以高性价比、配套完善等特点吸引了一批批观望者入市，带动了5月份、6月份的楼市销售高潮。

而相比于去年同期，为何今年上半年楼盘成交量反而会有所下跌？莆田业内人士陈先生认为，在去年上半年的本地楼市中，并未完全被2010年开始的新一轮楼市调控真正影响到，由于限购限贷政策并没有在莆田房地产市场实行，使得本地市场依然是一片热销场面，而随着调控政策的波及，对本地市民购房所产生的真正的心理影响是在2011年8月份开始体现出来，直至影响到目前的本地市场，因此，从成交量上分析，今年上半年与去年同期相比有所下降，属于很正常的现象。

价格 楼市均价同比上涨16.28%

全国房地产市场方面，据中国指数研究院在7月2日发布的“2012年6月中国房地产指数系统百城房价指数”的数据显示，6月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8688元/㎡，环比5月上涨0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势。从具体上看，100个城市中，45个城市环比上涨，自去年10月份后，上涨城市个数创下新高，此外还有55个城市环比下跌，与5月相比，本月环比下跌的城市个数减少18个。

在莆田本地，据市住建局官方网站登载，2012年上半年，全市楼盘均价为6842元，同比上涨16.28%，分月份分析，1—6月，全市楼盘均价分别为7019元/㎡、6777元/㎡、6332元/㎡、6741元/㎡、7214元/㎡、6966元/㎡，由此走出了一条曲曲折折的价格曲线。对此，上述莆田市业内人士陈先生认为，经过长时间的持续调控，莆田房地产市场正在逐渐走向逐步发展的平稳道路，而在货币政策微调的背景下，购房者买房意愿逐渐加强，因此，房企也在随着市场的实际情况进行价格调整，在3月、4月，“以价换量”营销活动的兴起直接拉低了整体的楼盘均价，而在5月、6月，争相入市购房的市民增多以及主城区楼盘相继开盘等因素，也直接地推高了楼盘均价以及全市的成交总量。“长远来看，平稳上升是楼市发展的主基调，消费者买房主要还是在于能够及时地把握住各个楼盘的价格优惠节点。”在谈到莆田楼市的发展趋势时，陈先生这样谈道。

预测 市场成交量或超上半年？

结束了“红五旺六”的本地火爆的房地产市场后，莆田楼市似乎并没有由此而安静下来，相反的是，多个楼盘选择在7月份开盘。据了解，截至目前，莆田有8个项目预计于7月份开盘，其中包括骏隆·云上居、骏乘名门、木兰枫丹、双洋·环球广场、ECO城、正鼎日出、康嘉御景、中央城市广场等项目，其中一半以上为本地房企。对此，业内人士林先生认为，经过一年多时间的蓄客，本地房

企或将会在下半年逐渐发力，而随着市场逐渐转好，以及外来房企成熟营销模式的影响，本地房企在拥有广泛人脉资源的有利优势下，在下半年势必会有更多本地项目开始改变以往的营销模式，或“以价换量”或“以活动做噱头”，并在丰富多彩的营销活动中，把蓄客已久的房源推向市场，使得整个下半年的成交量或将超过上半年。

另据记者发现，根据市住建局网站登载数据统计，在6月份，已获得预售许可证的项目多达10个。“一个月批准了十多个楼盘项目，这在莆田房地产市场算是比较频繁的，而这些项目经过一段时间的准备，或将会在下半年选择合适的时机推出，增加了消费者可选择的房源类型和套数，因此，楼市下半年也会将更加热闹，特别是‘金九银十’期间。”上述业内人士林先生在接受记者采访时就此说道。