据海都房网（house.Nhaidu.com）新闻中心统计，自6月底至今，福州楼市有多重利好集中释放，其中：

6月30日——福州提高职工购买普通自住住房公积金贷款最高额度；

7月4日——福州的工商银行、平安银行首套房贷利率下调最低至8.5折；

7月6日——央行再次下调金融机构人民币存贷款基准利率；

7月6日——福州爆出豪宅标准提高。

本期嘉宾：

福建省社会科学院房地产专家 徐峰

福州大学房地产研究所所长 王阿忠

龙旺地产营销企划总监 王锋

常青藤营销副总经理 梁恺

主持人 刘梦宁

核心提示：回顾近期的福州楼市新闻，可谓多重利好频现，央行两度降息、首套房贷利率重现8.5折、住房公积金贷款额度调高和“普宅”标准重新划分造成的契税利好……

在这些多重利好政策集中释放之下，带给首次置业的刚需购房者，无疑是购房成本的降低。而对于整个福州楼市而言，市场预期会否就此转变？调控的风向是否开始变化，接下来房价的走势又如何？

本期我们邀请了权威房地产研究机构、开发商代表及专业房地产营销机构的业内人士对市场关注度极高的系列问题进行探讨。

楼市又要变了？

主持人：近期出台的楼市政策对楼市利好程度如何？购房成本降低，会否加快购房者入市？而政策又会否形成叠加效应造成大范围回暖？

王阿忠：当前的系列政策，对楼市而言，肯定是有较大利好的。但值得注意的是，无论是首套房贷8.5折、契税降低还是公积金政策，都集中体现在刚需购房群体身上。这是政府采取差别化政策，实行有保有压的表现，购房成本的降低，会加速本就准备购房的刚需群体入市。

梁恺：当前出台的降息等系列政策，主要是针对总体的经济形势“保增长”的需求而做出的决定，并非针对房地产市场。但信贷等政策的放宽，对房地产市场也形成了利好。但这些利好政策主要集中于刚需购房者，会助推已有购房意愿的刚需购房者加紧入市，不过，他们规模和体量有限，需求也相对单一，因此大范围的回暖在当前还不具备条件。

徐峰：当前政策虽然仍未超出有保有压、对首套房的刚需进行优惠的范畴，但系列优惠政策的出台，会直接刺激楼市的消费。虽然刚需群体的消费力有限，但这对购房心理预期产生的影响，也不容忽视，因为这些心理预期将直接影响接下来的楼市走势。

降息后，开发商优惠少了？

主持人：央行在一个月内两度降息，有观点认为，这将缓解开发商资金压力，从而促使开发商选择保价策略，对此您怎么看？

王锋：我认为不会出现这样的情况，因为福州市场目前库存超过17000套，压力很大。市场有利好放出，开发商此时还是以走量为主，不会求高价。而现在出现的一部分楼盘价格上涨，也只是“止跌”回到正常水平线上，楼盘“低开高走”也是一贯的规律。

梁恺：开发商向银行多贷款和其采取的价格策略两者，我认为并不交叉。开发商借助银行进行开发贷是其完成资金流通的一个途径，而采取放价策略则是其的一种营销手段。资金压力缓解是一方面的情况，但不存在说因为流动性释放而多贷款。

徐峰：我认为，这种局面极有可能出现，开发商的市场预期越来越高，不愿意再以价换量。而流动性资金释放虽然不是针对房地产行业，但根据以往的规律，流动性资金一旦放宽，一定会从各种渠道流向房地产行业。这样一来，市场长期观望、拉锯的时间越来越长，从长期来看对房地产行业的健康发展不利。

王阿忠：这对不同的开发商和不同的项目而言，情况不一样。大可以算一下自己的财务账，若贷款结构比例低，项目资金状况良好，可能会采取这样的策略，否则贷款量大、开发周期长，这样则会有很大风险。

楼市调控见底了？

主持人：虽然有保刚需的背景，但近期出台的各种利好政策，是不是也可以看作是在不触及“限贷限购”高压线前提下的一种政策反弹？

徐峰：7日，温家宝总理在江苏常州市调研时强调，要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹，造成功亏一篑。而住建部也表态，若房价大幅反弹、调控松动，地方将被问责。这些都说明调控的大方向没有也不会转向，当前只是地方政府在不违背大原则下的微调。但是当下仍需要我们高度关注，调控发展到今天非常不容易，若此次不能对房地产进行结构性调整，调控前功尽弃，从长远看会付出极大代价。

王阿忠：从今年初以来，各种迹象表明地方政府按捺不住对楼市政策调整的冲动，事实也表明，各地政府都在不触及“限贷限购”高压线的前提下微调楼市政策。福州则主要采取“只做不说”的方式，在希望市场去量化和去库存的同时，不愿意看到房价大幅度反弹。

梁恺：从当前来看，除了中央政府缘起于“保增长”需求进行的政策改变外，主要是地方政府出于自身利益，在不触及“限贷限购”高压线的前提下对楼市进行的微调。整体楼市大的利好还是有限的，对楼市的鼓励与刺激性政策并没有出台。

房价会大幅反弹？

主持人：不少购房者担心，虽然降首付、降息等会给刚需带来一定利好，但它是否也会刺激楼市回暖，令成交迅速反弹，开发商调高售价？

梁恺：首先，对于开发商而言，最本质的东西还是要卖出房子，实现滚动销售和开发。其次，市场上的刚需是有限的，价格是受供需情况影响的。第三，政府并没有出台刺激楼市发展的政策，也并不希望房价大幅反弹。因此在此时，开发商若一味追求高价，则可能造成有价无市的局面。因此，这种担心与恐慌其实不必。

王阿忠：购房的利率、税收等政策利好，开发商对市场的定价策略也跟着调整，优惠抵不过开发商的房价上涨速度。这种可能性是有的，但这时候，我们就要呼吁购房者理性与冷静对待了。因为购房者或许在定价时并没有选择权，但是在购买时有选择权，不要因为恐涨而进行购买，当前已经进入降息通道，开发商价格超出预期的时候，购房者完全可以选择再等等。

迎来另一波打压政策？

主持人：很多人认为，接下来的第三季度，是调控的决定性的时刻。您怎么看待接下来的房价走势？调控的加码政策又会否出台，最可能以什么样的形式呈现？

王阿忠：从目前来看，购房主体以刚性需求为主，投资投机性需求尚未大量入市，对楼市价格的推动力有限，房价并无大幅反弹的市场条件。接下来房价大幅上涨的可能性很小，将以稳为主，不会大起大落。

王锋：接下来可能会有一波放量出来，房价方面，原来的刚需产品可能会受到需求影响和“低开高走”规律而有一定程度上调。开发商放量会增多，而市场上的房源走量也会变大，闽侯区域、金山区域和东区所占比重会较大，市中心板块则还会按照原有的路线发展。

梁恺：根据“百城价格指数”显示，6月份房价环比上涨城市45个，而环比下跌的城市有55个，但下跌城市比5月减少了18个。同比来看，全国100个城市住宅均价继续下跌，跌幅为1.90%，比上月扩大0.37个百分点。事实上，房价在3%左右的上下波动，是房地产市场的正常现象。接下来，我认为，房价止跌将形成态势，交易量和价格都会平稳发展，开发商会小步逐步放量。

徐峰：现在还不是房价反弹的时机，库存量仍然很大，限购也没取消，短时间需求的释放会逐渐回落，开发商仍将发力出货、以价换量。但如果第三季度市场仍然持续回暖，调控的加码政策极有可能出台，最有可能以“房产税”的形式呈现，增加二套房、三套房的持有成本。因为现在已采取行政手段，进行限购限贷，而经济手段中的货币手段由于经济情况暂时无法运用，只剩下税收环节有明确的政策储备。