N本报记者 林姿

传统7月份，向来是开发商歇夏蛰伏、蓄势金九的过渡期。然而今年7月，却很不一般：在金融信贷政策不断微调的刺激之下，楼市一片躁动。据统计，不到半月时间，已有5个项目开盘，预计在本月开盘的项目更是超过10个，其数量甚至可与红五月相媲美，远超此前预期。

然而，在此起彼伏的开盘声中，却有许多首次置业的刚需直呼“没房可买”。究竟是可售房源数量有限还是刚需户型“全面脱销”？

市场

开盘量不输红五月

进入7月份以后，开发商推盘动作并未因为传统淡季而有所放缓，推盘速度甚至还超过6月。在前半月，便有5个项目接连开盘。

如7月1日，闽侯板块融侨宜家开盘，推出的百余套房源10分钟便宣告售罄；7月7日，东二环泰禾广场在开盘一周后加推的6楼SOHO办公再次售罄，开盘1小时即清盘，据开发商广告称售出近500套；7月13日晚，保利香槟国际在蓄客2周时间后深夜“被开盘”，其推出的36楼79㎡、108㎡共计128套房源，共售出110套；7月14日，贵安新天地精装酒店式公寓39㎡~82㎡房源开盘，原本仅开盘1栋楼，后临时加推1栋楼，3小时内销售600套；在7月15日，福晟钱隆城同样选择开盘。

而这仅是7月开盘潮的一个缩影。据记者了解，7月份还有万科广场、融信澜郡、阳光凡尔赛宫、五四北泰禾广场商铺、世欧王庄、凯隆城市广场等酝酿开盘。可见，7月开盘数量不仅超过6月的7家，甚至与红五月的11家不相上下。

刚需户型集体“隐身”？

然而与上半年不同，进入7月以来，选择开盘加推的楼盘可谓“户大价高”。

据海都房网数据统计，目前福州在售楼盘多达85个，而只有凯隆城市广场、群升白马郡、融侨宜家、上城美域、顺华乌龙江大区、贵安新天地等为数不多的几家楼盘在售小户产品，这些楼盘多位于闽侯与马尾或者连江贵安等地，远离福州市中心，地理位置并不十分理想。

从今年3月起，楼市就可谓是刚需的天下：融信大卫城、泰禾·红峪、三盛·国际公园、名城银河湾、阳光城领海、顺华乌龙江大区、博仕后公馆等楼王均主打刚需项目，几乎每月都有开盘，在刚需购房者支持下获得热销。

仅隔数月，原先主推刚需户型的项目开始转向，推出大户型。如以墅级婚房打响楼市的泰禾·红峪目前展开预约的则是153㎡楼王；三盛·国际公园目前也开始其峰景组团140~160㎡公园藏品的预约；融信大卫城在墅级高层热销后目前也将精力放在其别墅项目销售上。

面对此情此景，首次打算置业的福州人小陈，就发现居然没有适合自己的房子可买：“暂时没实力买大户型，就想先买个小两房，没想到现在市场上90㎡以下的户型这么难找！”

析因

小户型热卖脱销

面对目前的市场，许多刚需购房者也都表达了同一个观点：“刚需户型越来越少，价格也贵了。面积合适价位适中的房子越来越难找了！”

对此，业内人士分析，今年2月楼市回暖，最主要的原因是由于开发商迎合刚需拉动了销售。在刚需购买力的推动下，90~120㎡的中等户型在较长时间内成为开发商的主打。“但刚需房源毕竟有限，此外中小户型低总价付款压力小，也易于销售”，零距离王维称，“经过长达半年消化后，各家楼盘普遍面临工程进度赶不上销售热度，存货不足的情况。”

另一方面，业内人士江先生表示，项目也不可能规划为清一色的刚需户型，在中等户型卖完后，项目中的其他类型如大户型平层项目就浮出水面。如永嘉天地，此前推出小户型热销后，该项目住宅最小面积也只有148㎡。据记者了解，此前表现抢眼的楼盘在中小户型的供给上,已经处于无房或者是尾盘的状态。

此外，刚需户型出现“供不应求”的结果就是中小户型房子收窄优惠的姿态明显。王维表示，随着小户型脱销，价格也出现小幅上涨现象，福州几家知名房企，旗下楼盘都不同程度向上调整了价格。

正是因此，对购房者而言，不仅感觉市场中没房可买，就连价位也较之三四月份有所提升，这让许多购房者又开始纠结到底该不该入手。

高端盘集结上市

一边是刚需户型越卖越少，价格水涨船高，另一边则是大户型房源的持续增加。而对于刚需而言，这样的楼盘大多“户大价高”，难以下手。

随着楼市热度持续发酵，成交在波动中不断走高，甚至在近一周(07.09—07.15)住宅成交645套，仅逊于5月第三周，成为今年以来成交第二高位。尤其是进入6月份，改善型需求明显发力，120㎡以上的成交量较之前有所提升。而与成交攀升相对应的是，可售房源首次跌破17000套。但在其中，刚需户型由于去化较快也鲜见踪影。而受限购限贷影响，大户型产品与高端别墅项目虽然成交有所提高，但销售还是相对平稳。虽然这部分房源有所积压，但仍成为可售房源主角。

在新增供应中，120㎡以上的中大户型产品占比已近半。如此强势的表现，可以看出本次需求释放不仅仅是刚需，很大一部分改善型需求正在带动市场增长，改善型住宅产品正重回购房者视野。一营销公司经理张先生表示，“因此开发商也开始调整推盘节奏，将曾遭遇休眠的大户型再度拿出推销，趁势去化。目前上市的房源几乎都是大户型为主，不以刚需房源见长。”

面对改善房源的积极入市，闽侯一楼盘的负责人称：“虽然改善型房源的去化量肯定不如刚需房源，但市场逐步回暖，被积压已久的改善型需求逐步爆发，这也增加了开发商加推改善型房源的信心。”

【后市】大户或成楼市主力热销与否有待验证

6月以来，全国多家媒体连番报道改善型需求释放信息：随着刚性需求已经集中释放，改善型需求也将逐步释放。因此福州许多开发商也看好这波购买力相对强劲的客户，据此推出大户项目，希望能如当初针对刚需推出中等户型一般，获得热销。

从目前市场的成交情况而言，能很明显感受到大户型成交比例上扬，然而这是否意味着大户型就成为主力房源，而刚需户型就此隐于市了呢？

有业内人士对此表示担忧，虽然改善需求队伍庞大，购买力也很强劲，但限购、限贷对改善型需求的限制并没有任何放松，这将有效限制改善型需求入市的数量，其释放程度或将不及刚需，难以支撑全面回暖。因此目前的大户上市可否热销也有待市场验证。

“开发商入市还需谨慎，在目前调控政策下，短期内市场的购买主力必然还是刚需。”业内人士江先生表示，“改善型产品毕竟总价高，对刚需而言难以承受。在增加大户型配比的同时，还应保持刚需户型比例，避免将鸡蛋放在同一个篮子里。”