N本报记者 刘梦宁

“这段时间各大中介成交量都在稳步回升，且价格有5%左右的涨幅。”日前，记者走访各大中介机构发现，今年暑期档传统淡季表现并不淡，反而是延续之前的走红势头，成交量和价格都有所上升。

事实上，一月之内两度降息、豪宅标准上调、个人公积金购房贷款上限提高、首套房贷8.5折利率重现等政策密集出现，都使市场信心陡增，楼市的预期也发生了变化，不少购房者恐慌入市。这个暑期档，二手房可谓租售两旺，淡季不淡。

政策利好助推二手楼市“回暖”

“这一波二手房成交放量，主要源于政策的向好，刚需购房者的购房步伐明显加快。”福州家天下房产代理有限公司总经理林斌兵表示，最近的成交量不错，预约看房的客人有明显增加，因而房东对价格咬得比较紧，甚至开始涨价，议价空间变小。

事实上，近期房东因心理预期增强，“反价”试探市场的事情并不少见。购房者马先生就告诉记者，自己月初看中一套市区房源，两室两厅，80多平方米，架空8楼。当时中介报价78万元，他与卖主软磨硬泡，最终将价格砍到75万元。“后来我由于楼层问题稍有犹豫，想多看几家再做定夺，结果几天后降息政策就出来了，而我回头再看到这套房源时，房东已经将价格调整到了82万元。”马先生说，当时中介解释，最近看房的人非常多，82万元也同样有人愿意谈价格，尤其是位置在市中心，总价不高的房子，并不愁卖。

同样的情况也在福州的其他区域发生。据家住大儒世家的郑小姐透露，她们社区内一套60平方米两室一厅毛坯房，6月初卖主挂出的价格为60万元，而近期再看到的时候，价格已经悄悄上调到了66万元。

“最近看房的购房者越来越多，房东信心大增，心理预期提高之下，不着急出手的房东自然将价格上调了些，也的确有部分刚需购房者，担心房价反弹，出现恐慌性抢购。”骊特房产常务副总郭华表示，二手楼市对市场反应最为敏感，购房者、二手房主业的心态，都会随着市场发生明显的变化。

暑期档，学区房受租、购房者青睐

值得注意的是，当前阶段性的学区房刚性需求亦已开始显现。尤其是在刚刚过去的5、6月份，学区房正成为不少区域的市场主打。

“这套房子对应的划片小学是哪一座？是否可以落户？”据中介从业人员透露，近期这类的咨询电话明显增多。业内人士表示，许多购房者买房时都无法一步到位，等孩子到了适龄读书的年纪，却面临着再次更换学区房的问题。

“现在家长购买学区房，多数倾向于一室一厅或两室一厅的小户型房源。小户型单价虽高，但总房款低，对于那些承受力小或者仅仅为了落户而购买学区房的客户来说，小户型相对更有吸引力。”此外，记者在采访中获悉，如今的学区房市场，除购买量有所上涨外，租房也正成为业务中较多的一项。随着近期中考及招生的结束，不少学生家长开始为即将到来的新学期给孩子找学校周边的房源。

除了学区房的购买力增强外，租赁市场也看涨。“当前的租赁市场虽然没有开春的那一波置换期表现强劲，但行情仍然不错。除了为了就学方便而租住热点学校周边的租客外，大学生毕业季的租房热在当前还有一定的延续。随着大学生放假及大学毕业生离校，暑期打工及就业找工作的学生相对更喜欢学校周边的房子和金山区域等房价较低、房源较新的地方。”朝阳房产总经理刘强透露。

“回暖”条件不可持续，未来二手楼市趋稳

尽管当前福州的二手楼市呈现租售两旺的局面，但业内人士依然提醒，这种局面只是短期行为。“当前楼市总体调控并没有放松，只要限购政策不变，市场的需求总量就是限定的。此外，总体的供需格局也并没有发生实质性的变化，福州楼市整体库存仍在高位徘徊。因此，购房者在买房的时候尤其需要理性判断，切忌因对后市持过高预期而恐慌入市。”

谈及下半年二手楼市，业内人士一致认为，未来福州二手房价格将继续保持平稳，成交量亦是平稳发展。业内人士分析，尽管在货币政策微调的背景下，购房者买房意愿逐渐增强，但在楼市调控不放松的前提下，二手房市场“量价交换”的格局就很难改变。

“目前二手房市场上出现的成交低位回暖、价格小幅走高的情况只是属于暂时的结构性变化。而市场上小户型的优惠房源所剩不多，大部分待售的是改善型、大户型房源。而近期，中央相关部委频频表态，将坚持房地产调控不放松，抑制投资、投机性需求入市。”业内人士普遍认为，在限购令的约束以及高库存的压力下，二手房价尚不具备反弹条件。而当前，二手房房东对价格的反应速度明显快于开发商的调整步伐，只是因为其定价依据更简单直接，事实上，房东不可贸然对价格抱过多幻想。

未来，卖家只有顺应形势、降价放量才能吸引买家入市，否则报价坚挺仍将加重观望氛围，可能引发新一轮博弈。