N本报记者 林姿

“日光”、“夜光”、“被开盘”……经常留意楼市变化的市民不难发现，近期随着楼市成交攀升，这些关键词便屡屡出现在各个楼盘的宣传广告中，这不仅昭示着项目热销程度，同时也刺激着购房者的神经。

然而，在楼市调控并未放松的大背景下，开盘即售罄的真实程度如何？对此，有业内人士表示，高性价比是催生“日光盘”的主要原因；另一方面，不排除部分热销的“日光盘”有夸大的成分，以加重楼市“恐慌”心理促购房者出手。

现象“日光盘”“夜光盘”屡出现

上周，福州楼市住宅成交645套，环比涨幅近七成。高成交之下，一些楼盘凭借自身优势，吸引不少购房者入市，个别楼盘更是创下排队抢购甚至提前一天“被开盘”的场面，“日光盘”、“夜光盘”再现福州楼市。7月所谓的“传统淡季”早就被“开盘热销”所代替。

如东二环泰禾广场，打出“四开四清”旗号，原定6月30日首次亮相市场的东二环泰禾广场5楼于29日晚间“被开盘”即清盘；一周后加推再次1小时售罄，销售近500套。

无独有偶，同样位于东二环的保利香槟国际，仅在蓄客2周后便也遭遇了“夜间被开盘”：原定于7月14日开盘，后因购房者提前连夜排队，因此提早至7月13日晚9时开盘，推出的36楼的128套一小时便售出110套，去化近九成。

同样，7月14日，贵安新天地精装酒店式公寓开盘。据项目宣传，现场“千人抢购”，由于客户众多，原定推出2楼，当场售罄，立即加推3楼。开盘3小时销售近600套房源。7月15日开盘的福晟钱隆城，在售出11楼的130多套后，还立即加推了钱隆公馆房源，去化160多套。

而在此前，就算谈不上，“售罄”、“清盘”、“1分钟一套”、“××销冠”等广告标语也是遍地开花。将视线放远，多个地方楼市也都出现了“日光盘”。据媒体报道，近段时间以来，杭州、南京、深圳、厦门等城市，从6月下旬以来纷纷出现新楼开盘即售罄的现象。

这一切，究竟为何？

特点高性价比成追捧利器

细细了解近期福州“日光盘”、“夜光盘”，不难发现其最大的共性就是，品牌地产商开发，区域内拥有优越地段，社区规划完整，产品品质过硬，户型设计合理，定价接近购房者心理预期。

东二环泰禾广场相关负责人就曾表示，“商业地产在住宅受限之下依旧是最佳的投资渠道，加上东二环写字楼的空缺也让不少投资客嗅到了商机，因此东二环泰禾广场才能在市场上异军突起。”而贵安新天地温泉精装酒店公寓则是在世纪金源的品牌光环之下低总价不限购，具有大盘生活配套的精装小户，在市场上难觅同类产品。保利香槟国际营销部相关负责人也表示，保利香槟国际则是央企进驻福州的首个项目，因此拥趸甚多，加之东二环地段稀缺，“夜光盘”也在情理之中。

可见，这些“日光盘”大多以较低的价位入市，精确的客户定位，以高性价比优势赢得市场认可。

析因后市预期改变？

而促使“日光盘”、“夜光盘”增多的首要因素就是购房者开始扎堆入市。在记者周遭，咨询买房事宜的电话明显多了起来。

天知营销陈洪兴表示，首套房贷利率8.5折、降息等近期一系列政策上利好的出现令不少购房者心中的天平产生了倾斜，一部分人开始沉不住气适度出手。而上半年住宅成交价格稳中有升的变化，也印证了购房者有所焦虑。

业内人士林先生认为，7月政策见底迹象越来越明显。在限购的背景下，楼市仍因货币政策宽松与地方微调预期强势回暖，部分原本持观望态度的购房者跃跃欲试，提前展开购房计划，恐慌性购房群体与既有的刚需客群叠加，从而不断推高楼市成交量。

因此，有一些楼盘一开盘就卖几百套更是显示了市场存在一定的恐慌性入市。

而市场中另一方，开发商对市场的预期也在变化。与房企前期谨慎开盘，少量多推的试水策略有所不同，近期入市项目推盘量都有一定提升，蓄客期也有所缩短：例如东二环泰禾广场SOHO产品一周内2次开盘，每次推出的房源数量均以百为单位；而贵安新天地首次开盘也推出300多套房源，此后又加推一栋楼300套房源。

炒作“日光”促销？

“楼市趋好是事实，但怎么可能都卖得这么好？”有市民对鼓吹“日光、夜光”楼盘的实际销售情况产生疑问。也有专家指出，有的“日光盘”成交数据水分较大，不排除有的开发商借机炒作。

据记者调查了解，此前一刚需项目号称次次热销，在4月开盘售出220套，6月再次开盘售出260套，而记者在查阅其签约备案情况时却发现其实际销售难言火热：在4月份推出的楼盘中显示已售的仅有113套，6月份推出的2栋楼也仅售出84套；闽侯一项目在4月和6月分别两次申请预售并开盘，而实际情况也并非宣传中所称的“购房者连夜排队热销全城”，项目在5月份开盘售出的房源仅有26套。

对此，业内人士林先生表示，“其中也有可能是部分开发商来不及将已售楼盘及时报备，导致数据出现误差。”由于签约和报备之间存在时间差，官方成交系统的数据并不能完全即时地反映一个楼盘实际的销售情况，导致开发商的销售数据真假难辨。

陈洪兴也表示，开发商用来与购房者打心理战的手段十分丰富，“日光盘”有时只是一个噱头，有部分号称“日光”的楼盘均有不同程度的数据掺水。“一个项目开不开盘、何时开盘完全取决于前期的蓄客量，所谓的‘日光盘’很大程度上只不过是开发商的促销手段营销策略，在心理上给消费者造成恐慌，逼迫购房者进行恐慌性抢购。”

【记者手记】

利好来了，成交涨了，“日光盘”多了。购房者就开始担心了：房价要涨！不入市更待何时？面对楼市许久未见的热销场面，开发商们欢欣雀跃，不少购房者却心存焦虑，以为自己错过了购房的好时机。

事实又是如何？据记者调查，6、7月份打出“日光”或热销的楼盘不超过10个，而真正实现该目标的楼盘数量更少，而这与福州近80个在售项目相比，只能说是个例，并不具备广泛意义。这些“日光盘”大多以低价入市，以高性价比优势赢得市场认可。可以说，目前的“日光盘”具有清晰的结构性，受价格、品牌、产品类型及区位远近的约束，尚在刚需和价值洼地的范围内出现，具备一定的合理性。中、小户型有“日光盘”出现，但大户型却仍是买方市场。

其实，分析这些“日光盘”可以看出，如果没有鲜明的价格优势和产品特色，购房者并不会主动入市，项目又怎能“日光”？只要限购政策不放松，开发商的压力就不会减轻，以价换量仍将是楼市下半年的主旋律，购房者大可不必担心房价暴涨。