N本报记者 杨永敏 实习生 温碧媛

核心提示：前两年买的房子，一手房单价都涨了四五千元，可自己的房子成本价挂出去卖还无人问津，福州的朱小姐无奈地说起自己的房子投资故事。

记者从福州市场了解到，由于房价上涨幅度不大，房东若要脱手近两年买的一手房，基本都要亏本。据了解，未满5年的房子转手涉及的税费、中介费等成本占房款10%~15%，且二手房交易周期比较长，首付比例高，就算价格和在售的一手房一样，在市场上也无优势。

【投资样本】

比新房便宜10万还卖不动

一手房单价涨了五千

朱小姐2010年在厦门一个知名城市综合体楼盘买了一套小户型，单价1.3万元，面积大约42平方米，加上两万多元税费，总价大约在56万元。今年3月份房子交房，而上半年该楼盘的在售均价1.8万元。于是，朱小姐考虑把小户型卖了换房。

成本价在售没市场

“我这是现房，而且价格相对公道，就挂了65万元实收，一手房要卖到75万元，便宜了10万元”，朱小姐说，今年3月份房子就挂出去了，至今无人问津。而她看到，有的房东就挂61万元、62万元实收，也都卖不出去。

“后面楼盘开盘的时候，是当日售罄，据说还要找关系买房，为啥这便宜的房源卖不出去呢？”朱小姐说，这61万元折算上两年的银行利息，基本是成本价在售房，居然也卖不动。

【原因分析】

一因转手成本，二因营销策略

转手成本占房款10%~15%

“很正常，同样的房源在二手房市场价格相对比较低。”双安房产总经理郑爱新说。

一位业内给记者算了一笔账，未满5年的房源，营业税按照房款的5.6%征收；契税首次购房按1.5%征收，非首次购房按3%征收；个人所得税普通住宅按1%征收，高档住宅按1.5%征收；等等。而中介费市场行情为房款的1.5%~3%，加上利息成本，如果涉及房东房产解押，还有一些解押成本，等等，“转手的资金成本大约为房款的10%~15%左右”。

“除了这个资金成本外，二手房一般按照评估价来申请贷款，而一手房按照实际成交价申请贷款，因此二手房首付款会比一手房多一些”，一位二手房业界人士说，加上二手房的交易周期长，因此刚买不久的房子进入市场，对于房东而言，实际是贬值。

买一手房很难理性消费

而房子比开发商便宜数万元却卖不出去，业界认为，其中一个原因在于开发商的营销策略。

“开发商先是几个月蓄客，然后在楼盘做很多活动，营造抢房的氛围”，一位业界人士说，人是会冲动消费的，而有些开发商还制造饥饿营销，让人非理性消费。“一些楼盘的房价本身有所虚高，自然透支了未来一段时间的上涨空间。”

“看着售楼部的人山人海，听着广播一个个叫号进去，你也跟着进入那个抢房氛围，然后选房就给你两分钟时间思考，买完房出来人都有点蒙”，朱小姐说，开发商的营销手段，让人消费很难理性，但是在二手房市场，买卖房子就变得比较理性了。

【走势展望】

刚需为主平稳为主

而据了解，近两年福州的房价相对比较稳定，很多楼盘的上涨幅度不大，因此，近两年买房的房东售房基本都是保本，有的甚至要亏本销售。

“如果算上资金成本，这两年投资房地产基本都要亏损。”郑爱新表示。业界认为，楼市慢涨的行情下，市场投资空间基本被挤压掉。

郑爱新说，投资客嗅觉都是非常灵敏的，趋利目的性强，一旦没有获利空间他们是不会入市的。据称，目前福州市场少见投资客的身影。

“目前市场主要是刚需和改善性群体”，福州骊特房产总经理郭华表示，这部分群体更注重住房的居住功能。此外，目前房价相对平稳，因此刚需入市比较多。

郭华说道，近期一些业主涨价，二手房市场价蛮高，但是成交价涨幅不大。“房东涨价，但是市场还不能接受，价格合理才能成交。因此，近段时间，受到房价上扬的影响，成交量略有下滑。”

业界认为，由于限购限贷的政策没有放开，因此，下半年楼市还是比较平稳的。