N本报记者 林姿

7月23日，闽侯县挂牌出让一幅商品住房用地；7月27日，福清将拍卖一幅商品住房地块；8月10日，闽清县挂牌一幅住宅用地……

近段时间以来，福州周边区域土地市场异常活跃，不断有商服、住宅地块推出。与此火热截然不同，福州市区土地市场好似“蛰伏”：截至目前市区仅推出2幅含住宅用地，合计71亩。而按年初公布计划，福州2012年供应商品房住宅用地为1545亩。

在业内疑惑剩余如此庞大的土地数量将如何在不足5个月内推出时，周边县市土地的频频出让又让人看到了福州土地市场的突破口。

然而，近期楼市调控却再起波澜：国土资源部、住建部再次紧急联合发文，要求各地要密切跟踪市场形势，防止出现商服和和住宅高价地，破坏市场预期。

在这一指向性异常明确的“喊话”之后，目前借助小地块成功试水暖场，酝酿拉开供应大幕的福州土地市场又将有何变化？接下来，福州推地是否还会重外轻内？

土地市场

中心区域冷清外围热度升高

纵观上半年福州楼市，仅推出4幅地块，其中仅有2幅含住宅用地合计71亩。而这与今年年初，福州公布的住房用地供应计划中“住房用地219.99公顷（合3299.85亩），商品住房用地103公顷（合1545亩）”的数量相比，甚至连零头都不到。另一方面，上半年个别小幅地块的火热仍难掩整个土地市场的凋敝。

与福州土地供应市场的“冷清”对比，近期周边县市土地市场可谓是风生水起：据记者登录中国土地市场网了解，今年上半年福州市推地达105幅，其中市区出让土地仅为4幅。在去年同期，大福州区域出让土地超过110多幅，其中鼓楼区、仓山区、台江区、晋安区共计18幅，对比可见市区推地数量明显减少。

而周边县市商服、住宅用地比例也明显上升。以闽侯为例，截至目前，今年推出了40多幅地块，其中17块住宅、商服以及其他用地；而去年同期推出的60幅地块中，仅有9块为住宅商服务地块。而马尾新城在2012年1—3月份，就已挂牌出让6幅地块，其中5块商服用地，1块工业用地。

大型房企周边布局

在上半年福州市区土拍市场上难见踪迹的大型房企，频频在外围板块出手拿地。

以闽侯为例，阳光城集团下属的全资子公司滨江房地产有限公司以3.18亿元购入位于县城新区面积7.3万平方米的商品住房用地。此前，阳光城集团还发表公告表示，为公司在福州市闽侯县进一步开展业务做准备，福州滨江房地产开发有限公司拟出资人民币2000万元在福州市闽侯县设立全资子公司。

6月，泰禾集团下属全资子公司福建中维房地产开发有限公司以总价人民币2.51亿元竞得闽侯南通镇罗洲村的一幅商住用地。而今年，泰禾集团在福建尚未出手拿地。此外，轩辉地产继综合体永嘉天地后，又以2650万元拿下了南通镇罗洲村一商服用地。

而据此前媒体报道，碧桂园、上海城开等国内知名房企将在马尾开展项目建设。而国内知名房企世纪金源在连江片区打造旅游综合体贵安新天地后，又转战罗源，打造又一超级城市综合体罗源湾滨海新城。

业内人士表示，原本都是本土小型开发商居多的福州周边板块，也逐渐成为各路大型房企拓展版图的跑马场。

探因

调控政策下周边县市推地迎来好时机

土地市场的“重外轻内”和调控不无关联。

从土地市场的买方而言，“目前福州开发商的资金困局尚未解决，但出于发展需要，还是需要出手买地。”博仕后营销经理林周表示：“然而市区地价高，开发成本较高。相比之下，福州周边的地价相对便宜，受开发商青睐也不足为奇。”

从卖方而言，目前政策大环境下不宜强推市区地块。在调控从严下，近日国土资源部和住建部联合下发紧急通知，要求各地防止出现商服和住宅高价地。而这也有可能让市区推地继续拖延。“在这风口浪尖的政策敏感期，就算有意愿也有所忌惮。”业内人士林先生表示，市中心地块稀缺容易引起争抢，继而抬高价格和溢价率。因此政府对市区地块采取保守态度也在情理之中。

“但尚且依赖土地财政进行城市建设的地方政府，不可能就此不推地。”业内人士夏先生补充道，“从今年起，土地出让收入方面，福清、长乐、闽侯三县（市）定额上缴3亿元，连江县定额上缴0.8亿元。这一新规的出台，也让政府在一定程度上增强了推出周边县市地块的动力。”

多重政策因素之下，周边区域就迎来了买卖双方一拍即合的推地好时机。

价值洼地优势尽显

“周边县市尤其是距离福州较近的闽侯、连江、马尾等地的楼市的价值空间依旧很大，地价是最关键的因素。”林周称，距离市区近、不限购、较低的地价房价，都使以上区域成为最被关注的板块。

以闽侯为例，阳光城集团旗下公司拿下的2012挂13号（A地块）其楼面价不超过1500元/㎡，泰禾集团旗下公司以2.51亿元收入的2012挂6号，其楼面单价也未超过2000元。因此，在目前限购的情况下，距离福州较近的区域不仅可以打不限购牌，还可以打低价牌。

“目前福州市区房价动辄上万，而闽侯、贵安、马尾板块的楼盘都可以打出7字头，6字头甚至5字头房价，对于目前市场中资金实力不够的刚需也有很大吸引力。”

从销售来看，在限购之下，市区板块一片低迷，然而放眼距离市区最近的闽侯、连江、马尾等地的楼盘，如阳光城领海、世茂御龙湾、贵安新天地、名城银河湾等依旧传来热销的消息。“虽然目前周边板块竞争日趋激烈，但与项目密布的市区而言，只要营销的手段到位，销售情况甚至可以超过福州市区。夏先生称：“而这对于开发商来说，也多了一层在周边县市拿地的动力。”

城建利好助力周边县市推地

“周边县市开发依旧火热，这一趋势将愈发明显”，业内人士林先生称，一旦交通格局有变，则会产生质的影响，区域限制将被打破，全面盘活。”

“房地产最主要的还是打预期升值牌，看未来升值潜力。”林周表示，福州“一主一区两翼”规划之下，而城市化进程下，而福州未来一定是“一个中心城+多个卫星城”，外围区域就不再是过去的乡下、县城而是中心城之外的卫星城。加之福州交通格局的不断拓展，对马尾新城一大利好的七横七纵路网，福州南通道的四大工程等，周边区域和中心城区联系更加紧密，半小时生活圈的半径不断扩大。

今年的多个城建项目的落地建设，无疑令许多业内人士大为看好。

尤其在当前的市场下，城建项目的增多对周边的土地升值、城市多中心化发展都具有重要积极意义。业内人士夏先生认为，“城市发展中，需要城建项目促使区域发展，继而才能推出土地，吸引开发商入驻。而城建大项目的增多，也增加了开发商在城建配套项目周边拿地的信心，从而更好地推进未来地块出让。”

□记者观察

市区土地仍将放量

周边区域推地虽然如火如荼，但这并不能替代中心城区土地的作用。在城市更新扩容中，核心区的土地价值依然凸显。

然而，在诸多业内人士看来，目前的高压政策之下，地方政府对推出中心区域地块面临两难，若出现高价地恐有问责之虞，而如推出热门区域地块，或引起争抢抬高溢价率。

因此，目前市区土地市场暂时的沉寂，也是相关部门在缓冲期思考一种较为缓和的办法继续推出市区地块，如何既不触碰调控红线，又能使土地以合理价格出让。毕竟目前全年的住宅供地计划目前只露出冰山一角，而在接下来的5个月时间内，如何又快又好同时尽可能多地完成供地目标，则是摆在相关部门面前的头等难题。