N本报记者 邱岩

在6月连续的集中亮相、秣马厉兵之后（详见本报6月6日B3版），近期，福州海峡金融街板块的写字楼市场终于再起风云：

一方面，部分高端写字楼楼盘推出“一口价”的优惠办公房源，而其他楼盘也根据市场接受度灵活调整价格以带动实际成交；另一方面，各大写字楼抓紧工期，竞相让自身整体工程形象及时亮相，从而增强客户信心。

随着升龙、百联、申发、宇洋等金融街四大写字楼相继获得预售许可，下半年该板块写字楼市场可谓分外热闹，一场短兵相接的“暗战”已然打响。

市场动态：

部分楼盘推出“一口价”引客源

近日，一股价格暗流在金融街的各大写字楼之间悄然涌动。

据前去看房的客户介绍，在前两周，金融街一高端写字楼推出9~11层西向“一口价”22500元/m，而近两周也同样推出13层22500元/m一口价，“这栋写字楼最早预期的价位是26000元/m，现在这个一口价确实让人出乎意料”。

对此，知情人士证实，该楼盘近期的确有推出低于均价的“一口价”办公房源，但这类“特价房”均为前一阶段热销楼层所剩下的户型朝向相对较次的“尾房”，推出这类房源主要为了实现部分楼层的完全去化，从而更好地转向其他楼层销售，并借此吸引更多客源。

不过，该人士也承认，近期各在售写字楼价格根据市场接受度均做出合理调整，一些写字楼在开盘前都曾对客户抛出高价信号，但市场反应并不太好，因此近期在售写字楼的主力户型价格大多低于预期，以实现项目的去化走量，“好一点推售户型的价格在24000元/m左右，差一些的就只有21000~22000元/m”。

竞争激烈：

区域认可度仍待提高

那么，在福州写字楼需求日益旺盛的今天，为何金融街写字楼先期抛出的价格信号却反响平平？

业内人士认为，各企业客户对该片区的商务配套及办公氛围认可度仍有待提高，是金融街各写字楼面临的一大挑战。

“从我们与客户的沟通情况来看，不少人对这个板块的未来商务价值仍处于观望阶段，尤其是鳌峰洲花鸟市场改造的前景，将起到重要作用。”业内人士何先生谈到，毕竟，从整个福州的商务版图来看，五四路传统CBD无论是商务办公氛围还是配套均优势明显，而闽江北CBD建设进度虽较迟，但整个片区则相对金融街板块成熟，在两大商务中心共同的竞争压力下，加重了客户对金融街板块的观望心理，尤其对中小企业而言，他们更看重区域配套的成熟度，“所以有些客户也在纠结，甚至在等待闽江北CBD的写字楼项目起势后，经过仔细对比再做出最后选择”。

此外，部分写字楼负责人坦承，在金融街写字楼市场内，能真正面向占有绝对数量的中小企业的写字楼并不多，进一步提高了这些企业入主金融街的门槛。

抢先进入“现房销售”阶段

另一方面，相较于弱势而言，金融街板块的优势也十分突出。这里是福州目前最主要的新兴写字楼供应区，且建设进度遥遥领先于闽江北CBD，这对于注重写字楼交付期的大型企业而言，颇具吸引力。

“写字楼销售与住宅不同，通常都是现房销售，期房销售的难度极大，而目前金融街的写字楼尚未完全进入现房阶段，因此当下正处在价格低谷。”天知营销副总陈洪兴解释道，尤其对于世界500强、央企等大型企业而言，他们对价格敏感度较低，入主写字楼多是准备自用，因此希望尽快达到交付标准，一次性付款后，立即使用，并且在获得产权后，还方便他们进一步融资。

申发置业策划经理张奕贞也表示赞同，她表示，除了这些大型企业，对于手握大量资金的投资客来说，他们也会考虑到自己投资的时间成本消耗，例如不少客户都会强调五百万如果用来买期房写字楼，若增值速度较缓，资金沉淀成本的耗费将十分巨大，“‘现房销售’，才能尽快打消大型企业与投资客的观望”。

因此，金融街部分写字楼已争先进入“现房销售”阶段。据了解，申发大厦在今年3月率先封顶后，7月底玻璃幕墙也将完成，年底整体交房。而同样在金融街板块中工程进度较快的世纪百联，项目主楼也于7月22日顺利封顶，同时配合企业三十周年庆推出更多优惠，力促意向客户下单；升龙汇金中心也将在下半年封顶，宇洋中央金座则预计在地面建设进度达20层以上后，即8、9月份项目正式开盘。

前景可期：

白热化竞争更提升金融街商务价值

可以预见的是，在今年下半年至2013年上半年，随着金融街四大写字楼的工程形象陆续呈现，该板块内的竞争无疑更趋白热化。

“到了发展后期，就是大家直面竞争的时候，每一栋写字楼的产品品质一目了然，优劣对比更加明显，而企业与投资者的尽职调查也有了更多详细的参考标准。”何先生谈到，若不计算2011年与今年金融街出让的写字楼地块，单凭宇洋中央金座、

升龙汇金中心、申发大厦、世纪百联这四座写字楼，就已有约24万m的体量，不过相对于福州众多企业对写字楼的迫切需求，再加上海西发展引来的央企与500强企业也在选址，这样的体量未必就能满足市场需求，租金回报率必然十分可观。

“就目前来看，金融街板块内已投入使用的写字楼租金就呈现迅速上涨之势，例如金融街万达广场甲级5A写字楼，其租金就已达到170~180元/m，且还在不断上涨中，而同期的SOHO却仅有100元/m，这无疑增加了许多投资客户对后市的信心。”

此外，根据近两年土地市场的数据表明，金融街后续商务建设体量仍然十分庞大。据海都房网(house.Nhaidu.com)地产数据中心显示，位于金融街板块内的宗地2011-22号、宗地2011-23号、宗地2011-24号、宗地2011-33号，以及宗地2012-03号均已成功出让，交通银行、兴业银行与台资企业相继进入金融街板块，大大丰富了这里的商业体系，“可以看出政府对金融街发展的扶持力度相当大”。

“所以，各大写字楼的陆续完工和越来越多的竞争对手进驻金融街，即便加剧了竞争，但更提高了这个板块的商务办公氛围，从而提高客户对该区域的认可度，实现互利共赢。”张奕贞最后强调，随着后续项目的持续出现，金融街整体板块前景仍然十分可期。