N本报记者 刘梦宁

上周六（7月28日），福州楼市风云再起，迎来了2012年目前为止最为热闹的一天。有七大楼盘选择在同一天内开盘，且它们多为福州主城区的高端项目，而所选的这天并无重大节点，反倒是7月底传统淡季中极普通的一天。

这种情况的出现极为罕见。那么，七盘齐开，能否获得销售佳绩？这一波中高端楼盘的价格走势如何？开发商们急于出货，又是出于对后市的怎样预判？

【回放】榕楼市现“七盘齐放”

在上周六开盘的七个楼盘当中，分别有位于鼓楼区的号称新文化豪宅的融信澜郡，位于闽侯的主打地中海风情的三盛托斯卡纳，位于台江区宝龙万象旁的万科金域中央和法式建筑风格的阳光凡尔赛宫，而在晋安区热门的东二环附近，亦有3个楼盘开盘——第三次开盘的东二环泰禾广场、福晟钱隆大第以及主打七星级超豪宅的世欧王庄。

可谓风格繁多，定位不同。值得注意的是，他们或位于主城区的核心板块，或推出楼王产品，或出身名门，但无一例外都是主打中高端客群，总价不菲。那么到底当天的销售情况如何？让我们看看开发商们提供的数据。

【成绩】七盘齐放销售不俗？

在本次开盘的项目中，有三个楼盘为纯新盘。分别是融信澜郡、万科金域中央和阳光凡尔赛宫（详情请见7月27日B1版）。

其中，记者从融信集团企划部相关人士处了解到，融信澜郡此次推出的3号楼和6号楼，三种户型——110㎡、120㎡、160㎡，共228套房源，去化了70%左右。“开盘价格与预期一致，均价在1.7万~1.8万元之间，实现销售总金额达到了3.5亿元。此次开盘还推出了三套位于一楼的特价房，最低特惠9999元/㎡起，当天这三套特惠房都已售出。”

而万科集团相关人士也透露，万科金域中央项目首批推出面积为130~144㎡的产品共150套左右，其中，在开盘前几天进行了一次内部认购，实现了一波去化。“内部认购3小时去化了近六成——81套，而到28日当天，本批房源基本上去化了八成。均价与预期价格1.95万元保持一致。”

阳光城集团相关人士此前也告诉记者，“此次阳光凡尔赛宫推出3栋楼，分别为1、2、3号楼，共计324套房源，主力户型区间在98~118㎡。”而开盘当天，2小时劲销5亿元，去化了八成，均价在1.75万元。

另外四个“老盘”分别是福晟钱隆大第、世欧王庄、三盛托斯卡纳、东二环泰禾广场。据了解，福晟钱隆大第此次推出的是7号楼楼王，均价达到了2万元，共计116套，有96套实现销售。“7号楼只余不足20套，现在我们正对8号楼面积为117㎡的户型进行加推。”

而从世欧王庄此次开盘公开发布的信息来看，推出的是7号楼，共186套房源，主打128㎡三房、142㎡四房，实现了90%的去化率，均价在1.85万元左右。此外，“两开两清”的东二环泰禾广场的SOHO办公产品更新为“三开三清”，28日第三次开盘，推出的7号楼和10号楼1000套房源已清盘，销售额达到8亿元。

此外，据相关负责人透露，“三盛托斯卡纳7月22日时便推出20套房源，售罄。而28日当天，推出的第二批20套面积在300~600㎡的别墅产品，也去化了80%。”

【声音】市场并没有想象中乐观

尽管从各家楼盘反馈来的数据一片飘红，然而市场上却存在着不同的声音，诸多业内人士认为当前的市场形势并没有开发商们呈现的那么乐观。

“上周七盘开盘，和预测结果基本相符，市场在刚需对中小户型消化后，呈现出大量大户型产品的挤压，各盘销售均不理想。”大象营销总经理林翔表示，在经历了上半年由刚需主导的市场之后，出现了一定程度的中大户型产品积压。毕竟一方面中大户型的购买者中有一大部分处于被限购范畴，另一方面市场上中大户型也本就不是主要供应产品。

业内人士表示，如今中高端产品集中放量，除了部分楼盘在价格和产品策略上表现出色定位准确异军突起外，其他的产品的销售并不乐观。未来如果这个趋势持续，不排除出现直接的对比性降价。“一些拿地成本和开发成本相对较低，且体量较大的项目，通过前期做出一定的舍弃，以直接的对比性降价，对享受均好配套性的楼盘，以价格战抢客。”

此外，业内人士张先生认为，这次开盘之前开发商对于形势的判断过于乐观，由于前两个月卖得不错，加上有一波政策释放，开发商们都开始冲着市场回暖的预期恢复信心，但他们忽略了之前热销的产品都是位于外围板块和市中心板块的中小户型，有刚需作为有力支撑。

而对于接下来高端产品的价格走势，福晟集团董事、常务副总裁何建华在采访中也表示，“高端产品接下来的价格走势还是趋稳，并不会有大幅上涨，依旧会以性价比取胜。”

【总结】旧盘拉人气 新盘抢先机

对之所以出现当前的局面，业内人士做了一个总结与探析。

业内人士江映辉就表示，当前高端楼盘需要抢市场，拼销量。“在市场好的时候，或许还有选择的余地，在大型节点或者合适的时机开盘，而如今大家都集中在传统淡季开盘，正说明开发商业绩的需要、市场的压力。和在客户群体有限的情况下，表现出旧盘拉拢人气，新盘抢占先机，创造各种条件，跟竞争对手抢夺客源的情况，造成了集中开盘的景象。”他认为，毕竟不投入竞争则可能一点机会都没有，在工期和预售条件满足的情况下，只能先于或与竞争对手同期开盘，还有分一杯羹的可能性。

“正是出于对未来的不确定性，部分新盘才等不及‘金九银十’抢开。此外，一些楼盘还选择在开盘之前‘暗开’或者内部认筹，一方面是出于抢客的考虑，另一方面也可能是对销售信心的顾虑。”业内人士告诉记者，甚至有的楼盘将开盘现场作为已成交客户的回馈现场。

“其实这并不难理解，对已成交客户进行回馈，也是一种营销手段，但更为重要的是通过回馈的形式，对尚未成交的意向客户发出市场信号，进行造势，促进他们新的成交。”

多位业内人士在采访中均表示，当前市场越来越复杂，政策也越来越复杂，但很明确的是目前市场不存在扶摇直上回暖的可能性。尤其是高端客户群体，受到购买力的限制和购买资格的双重限制，资源处于被挤压状态。