N本报记者 洪德木

核心提示：多年以来，住宅市场一直受调控，而抑制不合理的投资投机性购房政策也一直悬挂于楼市上方，时至今日，房子已逐渐远离市民投资范畴的目标视线；取而代之的是，商业地产市场的火热开始上演，曾经一时，因为商业地产不限购不限贷等政策的有利促进，使得市民乐于购买投资地产，与此同时，引进大型商业地产甚至能够造就一个区域的繁荣，因此，商业地产也成为各个政府引资建设的重头戏，城市商业圈也开始遍地开花。然而，在繁华的另一面，则是越来越多闲置多年的商铺无人问津，不管是社区商铺，还是专业市场的商铺，由于种种原因，一直未能获得良好的收益，巨大的需求和供给总是共同存在，而市场成长和空置压力也成为2012年商铺发展的两面。那么，在莆田商业市场上，在高速发展的背景下，业已投入使用收益的商铺是什么样的现状呢？又是什么原因导致了这样的市场状况？本期房产专刊对此进行了深入了解。

现状 商铺空置率依然高昂

“店面是前几年买的，在二楼，刚开始出租给一户卖化妆品的商户，但没一年，商户就不租了，听说收益并不像开发商宣称得那么好，后来陆陆续续有几个商户承租，但都是不久就退租的。”专业投资者林先生在与记者闲聊时这样谈道，店面买在学园路，那时候多少钱买下来的，不方便说，“不会少于七位数。”林先生这样说道，投资多年，有时候也有马失前蹄的时候。而在走访中，记者也发现，与林先生同处于学园路的不少商铺也遭遇同样尴尬的处境，虽然在道路两旁车水马龙，但走上二楼却经营惨淡。

而在整个市区的商业环境中，林先生的遭遇并不是个例。记者在近日于夜晚之时走访了城区的各个小区以及部分商业广场，发现空置的商铺并不少见，衬得周围正在营业的商铺也多了几分萧条，别的社区商铺，更是惨淡。特别明显的是最近几年风生水起的城东片区，在某楼盘处，社区商铺的上方小区住宅灯光表明了楼盘已经销售甚至是交房，但底层商铺却没有一个处在经营状态的，“听说太贵了，现在住的人也不是很多，没人敢租下来。”在该小区门口，一位正在纳凉的老伯这样说道。在位于城北的某楼盘处，尽管小区里面已经住满了居民，但整个小区一楼仅有几家经营餐馆的门店做得风风火火，其他大部分店面铁门紧闭，甚至有几间店面在铁门上直接写上“店面出租”几个大字。

“在专业商业市场，也免不了商铺空置的情况。”在谈到莆田商业地产的实际情况时，业内人士欧先生这样谈道，“如果开发商持有商铺的运营管理权限还好，可以根据市场的实际情况做相应的调整。例如，正荣·时代广场在前几年做电子城效果不理想的情况下，于近段时间改成淘宝城，确实是一个不错的例子。”而相比于时代淘宝城，在距离不远的学园路某商场项目，则显得力不从心。据了解，此商场项目规划成三层商业业态，记者在走访时发现，这三层楼仅一楼的几间卖鞋服产品的店面在营业，在服装店面的旁边商铺基本上是处于空置状态，在一间玻璃门上写着“本店招租”的店铺里面，堆满了演出用的道具。“这些道具堆放好久了，一直没什么人过来打理。”旁边店铺一工作人员这样说道。而在此商场的二楼完全是空置状态，在刚上电梯的显眼处，“招商部”外带着一个醒目的方向箭头指示格外引人注意。

而在记者走访的另一个商业繁华地带——步行街发现，虽说这样的店面经营状况尚可，但也依然有几间店面挂出“招租”的字样，特别是地下商铺，零散的鞋服门店旁边，依然会稀稀落落地空置着一些门店，显得几分不协调。

析因 市场培育期需要时间

“在新区底层商铺一般都会经历这种状况，这需要有一个市场的时间过渡。”在谈到为何成熟小区已经入住，但沿街店面仍显冷清时，莆田房地产业内人士陈先生这样分析道，他认为，在以住宅产品为主的小区，开发商主要以卖住宅为主，而商铺价格往往会高于住宅价格，住宅产品卖出去了，而商铺还处于出售或者出租状态则是成了一种常态，“一个新兴商业市场的兴起往往又需要有一段时间的培育期，在刚刚开始几年都会是这种状态，这时候投资者也不会贸然挺进，他们往往会观察整个市场的演变情况再决定是否进入此社区开始经营商业，在经过三年或五年甚至是更长的市场培育期，社区商业才会慢慢成形。”

“平时都会去百货商场或者是大型超市，货品齐全，还明码标价，而且也不会离得太远。”租住在城东以楼盘小区的赵先生在接受采访时表示，自己基本上不光顾小区楼下的小店面，“其实也没什么好买的，就一些房产中介或者是五金建材的商家，平常还真不会进去逛。”

“社区店面往往是先建后出租的形式，诸多商铺项目在设计时未考虑不同业态零售商的硬件需求特征，实际上不同业态商家可能在层商、柱距、荷载等方面都有不同的要求，在设计时未能做出针对性预留，则在后期招商时就难以成功，即便位置再优越，可能零售商也无法接受，因此就造成了空置现象。”一位房产中介负责人在谈到商铺经营惨淡的原因时这样说道。“我们没有去做本地商铺的中介业务，一方面是因为承租人很容易就可以找到开发商甚至是房东了，盈利性质不会很大，另外一方面则是社区商铺面积经常会很小，对于投资客来说，犹如鸡肋，几年经验表明，盈利不了，所以就干脆不做了。”

而对于在专业的商业项目为何还会出现经营不善的情况，上述业内人士陈先生认为，商铺由出租转出售，从而难以形成统一管理的情况有很大的关系。“经常有很多开发商为快速回收投资而采取划割商铺销售的方式操作，但销售后将会造成业主众多且过于分散，使得项目整体难以实现统一的经营规划，在各自为营的情形下也无法建立自身的合作优势，最终往往会导致经营失败，因此形成空置。”他表示，作为需要后期多方面运作的商业产品，店铺出租，然后有统一的运营团队管理则是一种比较专业的操作模式。

应对 多招缓解商铺空置状态

虽然说房产到现在还算是一种保值增值的投资产品，空置的商铺虽然难以出现贬值情况，但长期空置的商铺往往脱离了投资者最初的计划，后期的收益也无法正常保证。因此，投资者只需要根据本身商铺的实际情况找到解决空置的“招数”，说不定还会迎来“柳暗花明又一村”。

商铺类型：价格较高应对招数：调整价格

应对指南：低价才是吸引客户的主要原因，这也是目前空置商铺采取的比较常见的一种策略。记者了解到，目前本地市场上成交的商铺，不管是租赁，还是出售，都是价格较低的商铺。有专家也指出，要想商铺早点摆脱空置，那么在价格的调整上，需要做出一定的让步。

商铺类型：知名度不高应对招数：遍地撒网

应对指南：在目前形式下，对于急于出租的业主，可以委托多家中介，遍地撒网。通过这种方法增加放租信息源，可以提高出租率。不同的中介有不同的客户群体，不仅客户群体得以增加，而且其消息传播面也要宽广很多。

商铺类型：面积较大应对招数：专人操作

应对指南：俗话说术业有专攻，商铺租售的营销操作也可以找专业人士来帮忙操作。这些专业人士不仅熟悉其操作方法，而且还有一定的客户群体，可以做到事半功倍。在目前市场不好的情况下，商铺业主也可以找这些专业人士来出谋划策，借助他们的知识和资源来完成商铺的租售。

商铺类型：空置面积特别大

应对招数：重新进行形象定位

应对指南：在本地有不少项目并不是当街的，而且本身体量又特别大，如果经营不好，就容易患“长期空置病”。因此，进行主题包装或者是重新定位整体形象也不失为是个好方法，例如，正荣时代广场电子城在后期的整体形象上有了大改变，最终形成了良好的收益。