N本报记者 邱岩

暑期档是楼市的“传统淡季”？

看过7月的成交数据后，想必大部分人会改变这一“传统看法”。

据海都房网（house.Nhaidu.com）地产数据中心《每月楼市成交数据报告》显示，刚刚过去的7月份，无论是住宅签约量、开盘次数，还是百城均价指数，福州楼市均创下了年内新高，其中住宅签约的平均面积更是达到了120平方米。

难道在上半年的首套房刚需得到充分释放后，下半年改善性购房需求终于成功接棒，晋升为支撑楼市的主要购买力？

同时，近期福州乃至全国楼市数据的屡屡飘红，是否将引来调控风向愈发从严甚至新一轮政策来袭？原已趋稳明朗的后市，又将再度变得扑朔起来？

数据

成交、开盘、均价均创年内新高

在经历了6月份的短暂下滑后，7月份，楼市成交量再度飙升，并一举超过了“红五月”的2009套。

昨日，记者在海都房网地产数据中心的平台上看到，今年7月份，福州五行政区签约套数总计为2287套，环比增幅达46.5%，比去年同期增加625套，同比增幅为40.13%；签约面积方面更是突破了27万m，报出274657m，环比6月份增加97098m，增幅达54.68%，同比则剧增101532m，增幅为58.64%。值得一提的是，7月份的签约面积不仅是年内最高，更是创下了过去20个月以来的新高。

不仅是成交量创下佳绩，7月楼市的热闹程度也出乎许多人的意料。据统计，整个7月份，共计有11个楼盘进行了13次公开开盘，众多楼盘掀起的“抢七大战”，让楼市暑期档“淡季更热闹”。

一方面是开发商库存房源的迅速去化，另一方面楼市供应量也出现了久违的大幅上涨。据福州市房地产交易登记中心的数据统计，2012年7月，福州市新增房源4620套，环比上涨75.13%，合计面积为343028m，环比上涨56.7%。其中新增住宅1710套，占比约37%，环比大涨239.29%，这是继4月份的2686套之后，福州楼市新增住宅量的再次“大开闸”。

与此同时，在中国指数研究院公布的“全国百城价格指数”中，福州市7月份的样本平均价格为12782元/m，环比上涨了47元/m，相较于今年最低的4月份12441元/m则上涨了341元/m，并接近2011年8月份12786元/m的均价水平。

（欲知7月份各区域楼市数据详情，请登录海都房网浏览相关主题页面！）

中大户型成7月楼市主角

成交量、开盘量和均价指数的再度攀升，让人不禁疑惑：在上半年刚性需求得到释放之后，这一波楼市热潮的支撑力量究竟是什么？

对此，记者发现，7月份住宅平均成交面积为120m（成交总面积/成交总套数），而在此前，每个月的平均成交面积通常在110m左右。

“对于住宅成交而言，120m是一道坎，7月份的平均成交面积比以往都多了10m，虽然看似增幅不大，但在当前庞大的可售房源基数下，意味着更多超过120m的中大户型房源成功签约，并逐渐成为当前楼市成交的主流。”业内人士如是说。

对此，中原地产资源中心市场研究部经理尹春蕾表示：“根据中原的半年报分析来看，福州楼市的成交结构已经发生变化，从年初市场以90m以下的首套刚需户型为主，到现在逐渐向改善型的中大户型迈进，从7月份的成交数据上看，120m以上的成交量环比增幅达到了52.1%，改善性需求的占比正在呈逐渐增加的态势。”

由此可知，在上半年首套房刚需得到充分释放之后，改善性需求终于开始接棒，成为继续推高楼市成交的主力军。

析因

市场预期提升改善性需求跟进

众所周知，首套房刚需群体在这两年的楼市调控中始终充当着“救市主”的角色，那么，为何在调控进入深度博弈的下半年，改善性需求开始陆续跟进，进而逐渐成为市场主角？

“事实上，这与上半年的刚需释放潮有着密切联系。”天知营销副总陈洪兴认为，上半年第一季度，市场还是以刚性需求为主导，但随着刚需产品的热销，开发商与购房者对后市信心明显增强，客观上为后面的改善性需求入市创造了基础。

“另一方面，受降准、降息等金融政策微调的影响，不仅降低了购房成本，更是购房者对后市预期发生了变化。”尹春蕾补充道，在金融政策逐渐放宽，房价略有回升之时，改善性需求入市的步伐就愈发加快。

中大户型入市带动成交上扬

在逐渐有利的外部条件下，开发商也自然不会错过如此机会，中大户型陆续扎堆入市。

“的确，在第一季度首套房刚需得到有效释放后，从今年第二季度开始，改善性产品便相继出现，试水市场。”一业内人士坦言，从三四月份的三盛国际公园、建发领第、融信大卫城、华润橡树湾、保利香槟国际、名城银河湾，到近期的世欧王庄、万科金域中央、融信澜郡、福晟钱隆大第等楼盘，均有推出120m以上的中大户型。

在推出中大户型的同时，不少楼盘还坚持高性价比路线，继续刺激改善性需求入市。陈洪兴告诉记者：“这样一来，中大户型的基数增大了，反映在成交量上的数据也自然就会有相应提升。”

“不过，值得一提的是，近期开盘的部分项目，价格在一定程度上超过了客户的心理预期，从而影响了项目的整体去化。”尹春蕾指出，所以虽然近阶段大户型的成交量虽然在逐步上升，但相对于目前楼市中涌现的中大户型存量，整体去化速度开始出现一定程度的减缓。

后市

调控基调继续从严

虽然购房者对后市预期提升，然而调控基调却始终从严。

7月以来，住建部、统计局、国土部等部门先后在不同场合表态称调控不放松。7月19日，国土部、住建部联合下发通知，要求各地严格执行房地产市场调控政策，不得擅自调整放松，已放松的要立即纠正，要不断巩固调控成果，防止房价反弹。

7月24日，国务院派出8个督查组摸底全国房地产市场，对楼市调控政策措施落实情况进行专项督察，这也是近两个月来中央层面对楼市调控的第十次表态。

对此，陈洪兴认为，若楼市数据继续全面提升，并不排除新一轮调控政策出台的可能，“但单就福州的情况而言，今年以来，相对于全国各地的微调之风，福州楼市始终不在此列，当下市场的回升应该属正常的市场行为”。

“同时，楼市调控主基调难言改变，限购限贷也仍不会放松。”尹春蕾强调，投资投机性需求仍受到明显抑制，房价很难大幅反弹，另一方面，客户对价格仍较敏感，一旦价格超过预期，就会转为观望，在这种情况下，房价大幅攀升的可能性仍不大，因此，短期内再出新政的可能性也不大。

开发商冲量快跑

无论如何，近期中央层面的多次表态，无疑让人们对后市的预期再度迷茫。

正因此，不少开发商仍然没有放缓自身的推盘节奏，8月伊始，便有顺华乌龙江大区、名城国际、贵安新天地、融侨观澜、世欧王庄等诸多楼盘将相继开盘或加推。

采访中，业内人士均认为，在前景仍不十分明朗的情况下，大多数开发商还是选择加快推盘，从上周福州七盘连开的现象就可以看出，当前开发商倾向冲量快跑，这也造就了淡季不淡的市场局面。

“此外，在市场实际趋稳的主基调下，尽管开发商推盘节奏加快，市场动静很大，让许多购房者对后市有看涨预期，但实际上开发商自身的节奏和价格仍是保稳，所以接下来的价格也不会出现大起大落的现象。”