N本报记者 林姿

在7月份“蛰伏”了一段时间的刚需盘，近期在高端大户型的围攻之中又现密集回归。

与以往主攻价格战不同，本次刚需盘上市不仅体量丰富，而且特色鲜明，意图也十分明确：抓紧时间抢占所剩不多的刚需。

那么在改善型需求逐步成为主流、大户型当道的今天，这波以差异化竞争见长的刚需盘为何再度重装上市？

市场 密集上市 差异化明显

7月，11项目13次开盘的密集开盘潮可谓今年内的顶峰，一天内7盘齐开的胜景让人感叹福州楼市强劲的购买力。然而，其中多以高端的大户型为主，原本活跃于市场的刚需盘却渐卖渐少。就连原先主推刚需户型的项目也开始转向，推出大户型。市场中甚至有人感叹，“刚需户型越来越少了！”

市场行情总是瞬息万变。在8月的楼市中，刚需盘又再次集结上市。

除了原本的老盘新推，或者尾盘清盘，还有许多在售项目推陈出新，此外，许多纯新刚需盘也踩着节点上市。如处在尾盘阶段的东二环中庚帝国大苑58~128㎡现房9折清盘；保利香槟国际紧急加推32号楼89~113㎡三房；8月4日开盘的顺华乌龙江大区主推房源为69~117㎡；久未露面的建发领第在推90㎡三房88万起；中庚香山春天在76~96㎡后主推110~138㎡大四房，仍然瞄准刚需；在6月开盘的博仕后公馆73~136㎡高层新品预约中；纯新上市的永翌上尚城以及恒宇国际公园分别推出60~130㎡以及93~120㎡户型，主推面积段均为刚需户型。

“这波刚需盘上市的面积较以往有所扩大，而且特色更加鲜明。”业内人士林先生表示，这些刚需盘不像以往区域内部扎堆主打价格战，分布区域更为广泛，晋安区、闽侯、金山等均有分布，而产品的差异性和针对性也较强。如位于奥体板块的永翌上尚城紧邻地铁沿线，主打交通牌，并以8188元/㎡起价吸引不少眼球；保利香槟国际的酩湖新品户型则是在原有户型基础上的改良版，不论是朝向还是格局都有很大提升；建发领第则坐拥琴亭湖；恒宇国际公园则以“负公摊”入市；博仕后公馆以及顺华乌龙江大区虽位于闽侯，但交通便捷，更有不限购的优势。

析因

开发商抢占市场 谋求快跑

在前一段时间，由于刚需户型的热销，各家楼盘普遍面临工程进度赶不上销售热度，存货不足的情况，因此市场中普遍反映刚需盘脱销。一营销公司经理张先生认为，“随着建设不断加快，许多楼盘的施工进度逐渐赶上销售进度，各家楼盘中又有房源可以加推。此外，部分纯新刚需盘上市，则是蓄客情况使然，到了可以公开或者开盘的节点。”

而除了各家建设进度的因素之外，对后市的判断也造成了许多刚需盘抓紧时间上市抢占刚需。

“7月以来，近期中央层面对坚持楼市调控不放松的多次表态，无疑让人们对后市的预期再度迷茫。”林先生表示，“而若楼市数据继续全面提升，并不排除新一轮调控政策出台的可能。和高端楼盘一样，在前景仍不十分明朗的情况下，不少开发商仍然没有放缓自身的推盘节奏，8月伊始，诸多楼盘将相继开盘或加推。”

此外，随着市场中刚需的不断消耗，而市场中的风头也逐步被大户型所代替，“目标客群不断减少，接下来刚需盘的竞争肯定更加激烈，刚需盘的日子肯定不及上半年，因此无论如何，冲量快跑都不会错”。

特色鲜明，扩大目标客群

而本轮刚需盘产品的差异化，更重要的是取决于刚需口味的变化。

2012年迄今为止，刚需仍是福州楼市的绝对主角。闽侯一楼盘营销经理表示，“在长达大半年的时间内，刚性需求已大量释放，期待这部分购房群体继续保持高水平爆发已不太现实，经过本轮楼市开发商营销竞争洗礼后，市场中的刚需更为理智，在价格之余更看重各个项目的特色。”

另一方面，在新政调控下，贷款成了购房的难题之一，这也让很多刚需购房者不得不重新考虑首次置业计划，而在以往，小户型一直备受欢迎，除了总价低以外，月供也相对较轻松，但就目前的政策而言，购房者开始考虑得更长远。“大多数80后正面临着比较现实的问题，就是上要赡养老人，下要照顾小孩，而小户型的房子不能完全满足他们的居住需求，所以，市场上一些面积偏大的三房比较走俏。”

此外，目前刚需户型面积转大，也和市场中首改族寻求入市有关。张先生表示，一直被政策压抑的改善型购房群体一直未下手买房，而在近期的大势中，他们又看到了买房的希望。显然开发商对此十分清楚，开始谋求大量兼顾刚需和首次改善置业户型区间的户型。