N本报记者 林姿

截至8月8日，福州五区可售住宅套数达17303套。而在4月中旬，这个数字为20001套。众所周知，上半年以来，福州楼市成交量攀升屡屡突破人们的想象，7月份的成交面积甚至冲至20个月来最高值，并且从5月以来，连续3个月供小于求。

然而，尽管购房热情持续，成交一路高歌猛进，日光盘、夜光盘也频频出现，但是住宅库存却并未明显消减，仍处高位。

本应一起一落的成交和库存，却呈现出双高的态势。

这究竟因何而起，在高库存未有大变化之下，未来房价走势会产生什么样的变化呢？

高成交 7月达到20个月来最高值

1月成交473套，2月成交774套，3月成交1681套，4月成交1353套，5月成交2009套，6月成交1561套……据海都房网（house.Nhaidu.com)数据显示，从1月到7月，福州楼市经历了由冬入夏的过程。

从成交数据中可看到7月份是今年以来成交最多的：今年以来共成交10138套，7月份达到2287套，超过前7个月总量的1/5，7月份福州住宅签约面积更是突破27万平方米，达到20个月以来最高值。

而从4月起至7月，开盘次数达到40次，甚至在7月有11个楼盘开盘13次，东二环泰禾广场以及三盛托斯卡纳短期内梅开二度，而且开盘的项目无不传出热销的喜讯，甚至有许多楼盘由于购房者提前排队，导致连夜“被开盘”。还有项目推了一栋楼2小时售空后，又加推一栋。

而从热销楼盘中可见，从年初的清一色刚需盘赢得市场，到改善型项目亦取得热销，这股势头也蔓延至SOHO、写字楼项目。一时间，楼市中各类项目百花齐放。“在年初刚需出手后，随着楼市的大环境趋于宽松，改善型需求也随之入市，甚至投资需求也开始回归”。

如此火热的情况，让许多业内人士也始料未及。一楼盘营销经理告诉记者，“市场很好，但是由于工程进度赶不上，再推盘也只能等到9月份了。”

高库存 未有明显降低持续高位徘徊

尽管经历了几个月的火爆成交，但奇怪的是，楼市库存却没有出现明显下降。

2012年4月16日上午福州市房地产信息网站显示，福州市在售住宅20001套，创下两年来新高，与去年同期相比增加了一倍有余。

在持续火热的销售背后，库存却未见显著消减。8月8日，仍为17303套，4个月时间共计去化2698套。而在这4个月时间内成交达到7210套。

而在2011年年初，情况截然不同：成交不断攀升之后，可售房源数量就不断减少，2011年1月1日福州可售房源为21588套，但到1月16日仅为7860套，骤减63%，可售商品房罕见地以万套以下的数据呈现。此后，这一数据一直在低位徘徊。2月12日可售房源为8892套，截至3月1日上午10时，可售商品房套数为8711套。

业内人士林先生表示，“按理说，成交不断攀升，库存就该应声回落。而今年的情况却十分特殊，库存一直在高位运行。”

“双高”背后 成交多 推盘也疯狂

“成交虽高，开发商推盘也快。”业内人士认为，在限购政策下，后市发展不明朗，“说冷也就冷了”，而目前回暖能维持多久尚不可知，因此多数开发商都不敢再做拖延，而是看准眼下大肆推盘冲量快跑，力争多卖房。有的楼盘也一改此前碎片化推盘的作风，预售一口气就拿下几百套。

据数据显示，虽然5—7月连续3个月供小于求，但从前7个月来看，新增住宅房源数量总量达到10130套，特别是在3—4月，各新增2033套和2686套。而前7个月的成交总和也不过10138套，成交几乎和新增持平。“正因为新盘入市量太大，才导致存量久久居高不下”。

此外，也不乏楼盘选择“先领预售，慢慢卖”。这也导致了市场中可售房源骤然增加。

据记者了解，虽然3、4月新推的房源量比较多，但不少还是“名义”上的可售房源，何时才会真正推向市场，还是个未知数。以北江滨一高端楼盘为例，项目在4月份就已经拿到预售，但至今仍未开盘，项目启动预约还是从7月底开始的，最终开盘时间没定。林先生分析认为：“开发商有自己的推盘打算。这么做一是因为蓄客程度不够，达不到开盘效果，不利于后期销售；二是准备打持久战，慢慢卖，保持自己的销售节奏。”

数据滞后 热销有水分

也有专家指出，逢开盘就热销，在目前限购的大环境下其实很难做到。因此有的楼盘吹嘘热销、日光，成交数据水分较大，不排除有的开发商借机炒作。

据记者调查了解，此前一刚需项目号称次次热销，4月开盘售出220套，6月再次开盘售出260套，而记者在查阅其签约备案情况时却发现其实际销售难言火热：在4月份推出的楼盘中显示已售的仅有113套，6月份推出的2栋楼也仅售出84套；闽侯一项目在4月和6月分别两次申请预售并开盘，而实际情况也并非宣传中所称的“热销全城”，项目在5月份开盘售出的房源仅有26套。

对此，业内人士林先生表示，“其中也有可能是部分开发商来不及将已售楼盘及时报备，导致数据出现误差。”由于签约和报备之间存在时间差，成交量无法及时跟进，导致数据没有真实反映。

此外，虽然新项目开盘热销，但楼市中的热销楼盘却并不多。纵观楼市中上半年成交前十位的住宅项目，其成交套数占到成交总量的一半以上。而目前在售楼盘数量达到80多个，不少老盘因为价格没有明显调整，成交量非常少。因此热销楼盘只是点状分布，大部分楼盘销售不容乐观，库存难消也是情理之中。

“双高”之下 房价会否一路走高？

楼市中一直有一句话“价随量涨”，就是成交量持续上涨后，房价也将迎来上涨。而从今年4月份起，福州房价就以每月几十元的幅度递增，在6月环比涨幅超过100元。因此有人感叹，房价又涨了！

然而，目前成交虽高，但数个楼盘取得热销并不具备广泛意义，新开盘的楼盘，如果想快速去化，仍然要采取低价策略，而那些至今仍然不肯降价的楼盘，成交十分惨淡。整体楼市的销售仍未见起色。只有库存同步下降到一定程度，房价才会有大幅上涨的基础，而目前房价最多只能说是“补涨”或象征性上涨。

另一方面，近两个月来，中央层面对楼市调控的第十次表态，要求稳住房价，更不允许房价出现反弹式上涨。在采访中，多位业内人士也一致认为：“一旦房价上涨突破预期，很可能会有新的调控政策出台，届时好不容易回暖的楼市又将重回严冬。”因此，目前开发商仍然以走量为上，不敢对价格多做调整。