N本报记者 邱岩

兵马未动，粮草先行。

回想去年8月，福州楼市一举新增2064套住宅房源，让备战“金九”的硝烟提前弥漫；

如今，时至8月月末，尽管住宅成交套数和面积均再创新高，却只有寥寥数盘申领住宅预售许可，不仅同比锐减六成以上，也同样不及今年7月1710套推量的一半。

为什么“金九”在即，在成交依旧高歌猛进的“大好形势”之下，楼市的推量节奏却突然放缓？本期“锐眼看市”邀请业内人士一同分析当前楼市这“葫芦里卖的是啥药”。

供应收紧：去化2308套新推771套

8月将过，9月在望，楼市成交却未见放缓迹象。

据海都房网(house.nhaidu.com)地产数据中心显示，截至2012年8月30日8：00，福州市五行政区8月住宅成交量已达2308套，成交面积为277281m，已经超过7月的2289套，成交量与面积均再度创下年内新高，成交面积更达到近21个月以来的最高值。

不过，与8月份成交量的“奔腾汹涌”相比，本月的新增住宅房源则犹如“涓涓细流”。截至2012年8月29日12：00，据福州市房地产交易登记中心显示，8月期间申领住宅预售许可的楼盘仅有恒宇国际公园、万科广场、福晟钱隆大第、融信澜郡等楼盘，新增住宅房源总数仅771套,环比7月新增的1710套住宅房源下降了55%。

由此可见，就实际预售申领情况来看，当前楼市的确处于供应紧缩的状态，而8月份这种态势更加明显。

然而，在去年8月，情况则大相径庭。据海都房网数据库历史资料显示，2011年8月，福州楼市住宅成交仅1355套，成交面积为142446m，同期住宅新增房源达2064套，各大楼盘“加快出货”之意明显，也让彼时的购房者提前感受“金九”的热闹。

那么，在楼市成交量屡创新高的2012年，在备受关注的楼市“金九”营销节点来临之际，各大楼盘为何不趁势出货，反而放缓了申领预售的节奏？

政策 前车之鉴后市难辨

“个人认为，这与近期的调控政策收紧预期有关，客户置业心理受到一定影响，也间接影响到了开发商申领预售许可的积极性，”立丹行福州市场部总监徐鹏志如是说。

自7月以来，几乎每周都出现调控政策收紧的相关新闻，而楼市也始终在“新政”与“辟谣”之间徘徊。从央行辟谣房产税取代限购传闻，到湖南、湖北辟谣新版房产税的征收细则正在制定中的传闻，再到山东“试点现房销售”，虽然这些都未对福州楼市造成实质影响，但不可避免地让许多客户形成“调控收紧”的预期，开发商当然也会考虑到这一方面。“毕竟政策环境直接影响着市场走势，像去年下半年，市场最严峻之势，即便开发商大举推量，但随后去化速度缓慢，反而造成库存积压，销售压力大增，这也是‘前车之鉴’。”一业内人士称。

另一方面，部分高端楼盘入市的反应并不如预期理想，也让开发商对后市判断谨慎起来。虽然从成交数据看，8月成交量创下新高，但由于备案存在滞后性，这些成交量实际上是六七月份楼市热销的延后反应。

“实际上，近期楼盘的销售情况是因盘而异。”福州中原市场研究部杨雪梅告诉记者，近期一些定位较高端的项目陆续入市，加上前一阶段市场形势向好，开发商定价信心也得以恢复，所以让不少购房者感觉“涨价了”，即便当前许多购房者的买房意愿十分强烈，但部分刚需客户仍会因价格等因素而观望犹豫。

土地供应减少入市放缓

已入市的楼盘暂时放缓申领预售的步伐，尚未正式入市的新盘，则受去年的土地供应影响，也逐渐减少。

“从土地供应来看，2011年全年的住宅用地供应及成交量均比2010年有所减少，而今年上半年，福州五行政区供地更是大幅缩减，若以此作为商品住宅新增供应规模的参考依据，则目前的供应紧缩仍在情理之中。”杨雪梅进一步表示，单看8月份商品住宅供应数据，确实表现出相对明显的紧缩态势，不过若联系上年度土地供应的紧缩，则随着这些新增供地所对应的新建住宅项目陆续入市，新增供应量减少也属正常。

据了解，2010年全年成交的住宅相关地块（含纯住宅用地与商住用地，下同）总面积约2444亩，2011年全年成交的住宅相关地块总面积约1833亩，同比减少25%。

另一方面，2011年推出的住宅地块中，已经正式入市的楼盘分别为融侨观澜、融信澜郡、恒宇国际公园、阳光凡尔赛宫，而2010年成功出让的住宅地块中，万科金域中央、万科广场、中茵上城美域、永翌上尚城等项目也随着上半年的新盘入市潮一道进入销售期，这些项目也成为近阶段楼市房源增量的主力。同时，香开新城（2011-01号地块）、融侨锦江悦府（2011-20号地块）等项目也已经进入蓄势期。

从数据、已入市项目和将入市项目上看，楼市推量的后劲还是比较充足的，但或受各种因素影响，下半年纯新盘入市的节奏明显比上半年放缓，还有不少地块尚未入市，以致8月房源推量进入短暂的“空档期”。

存量库存高企调整蓄势

除政策难料、土地供应等客观因素，对于开发商而言，依旧庞大的库存量也让已入市的众多楼盘专心去化自身库存，而非盲目推新。

据福州市房地产交易登记中心数据显示，截至2012年8月30日8：00，福州五行政区可售住宅套数为15792套，面积为217.14万平方米。

“因此，虽然自今年以来，各大楼盘一直处于快速去化期，楼市总库存量也由最高峰的20000套下降到如今的不足16000套，但由于此前主要去化的是刚需产品，去化速度较快，而在如今以中大户型产品为主的楼市中，去化速度开始减缓。”徐鹏志分析道，在这样的库存压力下，作为“金九”之前的8月，就成为了不少楼盘的调整蓄势期。

迈入“金九银十”：推盘节奏或加速供应有望增加

不过，蓄势期一旦结束，就是新一轮增量期，业内人士普遍认为，“金九银十”将成为楼市推新的新一轮节点，而8月份正是这批新品的亮相认筹阶段。

例如融侨锦江·悦府120~230m滨江新作启幕，万科广场3楼109m、135m房源加推，融信澜郡A5楼110~120m新品预约开启，三盛国际公园12、13楼9月发售，中庚红鼎天下二期290m房源开始认筹……这都预示着，下一阶段楼市推量的反弹。

“另外值得注意的是，8月虽然供应量不多，但是周周有开盘，虽然不及7月，但市场依旧保持了活跃度，且以消化存量为主，”杨雪梅表示，按照往年商品房供应趋势的一般规律看，接下来的9—10月，商品住宅供应会较集中，相较于前段时间抑或相对增加，尤其是9月份，为了抓紧年内黄金销售节点，项目入市节奏或将有所加快，如今已有部分项目进入新品亮相期，但真正的销售节点就属于9、10两月，“但受限于土地供应量以及房地产开发量的减少，商品住宅入市规模同比亦或有所紧缩”。