N本报记者 林姿

楼市量价齐升之下，关于调控政策从紧的传言一直风声不断——

被视为“经济调控手段”的房产税扩容开征尚未正式敲定的同时，另一项“储备政策”却有铺开之势：山东自9月1日起，对于不实行预售资金监管的商品住房项目，将暂不核发预售许可证书；武汉将于10月启动商品房预售资金监管，具体监管方案和实施细则已基本确定；上海正在研究商品房预售制度改善方案，将进一步提高预售门槛……随着房地产宏观调控的深入，期房烂尾风险正在隐现。加大预售资金的管理，在多地看来无疑是最有效的解决预案之一。

而回顾福州本地楼市，“房企资金链断裂”传闻时有发生。在此背景之下，福州有无必要跟进并加大对开发商预售款的监管力度，从源头上防止这类风险的出现？而一旦福州掐紧商品房预售款，对市场又将产生何种影响？

溯源：榕预售款监管早已有之

“福州早有商品房预售款专户管理的制度，只是一直没有严格执行。”福州资深地产业内人士郑景枫告诉记者。预售款专户管理是指将开发商在预售阶段取得的房款统一存入一个银行账户，不得随意支取，只能在监管部门审核后提取用于本项目工程建设等所需的费用支出。而有开发商对记者表示，其实福州的预售款监管账户的资金使用比较严格，要求开发商严格按照规定专款专用，严禁挪用。

而实际上，预售款监管并不算是个新鲜事物。据记者了解，2007—2008年上半年楼市大热时，为防止烂尾之虞，各地纷纷表态加强商品房预售款的管理。但随着金融危机的爆发，以及由此引起的楼市低迷，对预售款监管的呼声也式微。在2009—2010年楼市回暖，各地加强预售款监管又再次被提起。如今随着楼市仿佛进入上行通道，加强预售款监管又重回大众视野。

市场：资金问题依旧存在“腾挪大法”时有发生

楼市调控至今，福州虽没有出现大规模的“烂尾楼”、开发商携款潜逃等现象，但是逾期交房、欠薪等问题依然存在。

据媒体报道，今年年初，福州有两家房地产公司因资金链断裂，无力偿还到期债务。若两家房企破产将导致在建的多个工程项目的烂尾和627户买房人权益的严重受损。此外，调控以来不时还有房企拖欠工人工资的事件发生。

与此相对应的则是，福州房企善于腾挪资金滚动开发。

“目前部分企业的做法是开盘前已经将尚未完工的房子抵押给银行，以套现维持工程进度。而房子确定出售后再解压，获得的预售款就是开发商偿还银行贷款的重要资金来源。”业内人士林先生表示，尤其是同时几个项目滚动开发的大中型开发商，一般都会调配上一个项目的预售款到新建项目中。还有些开发商采取“建一层，抵押一层”、“卖一套，赎一套”的方式在维持资金运转。

据国家统计局发布的数据显示，目前预售款已占到房地产开发资金的30%以上，形成了与房企自有资金、银行借款三分天下的局面。“而目前银行收紧开发贷，因此开发商资金普遍较为紧张，这几年扩张太快的开发商，资金风险就比较高。”

落地：防患未然加强监管势在必行？

在此之下，一旦开发商将预售款挪为他用，很可能导致项目后续开发商资金出现问题，最终导致项目工程停滞，甚至当资金链流动性出现问题的时候导致项目烂尾。买家或是准业主需要面临巨大的资金被套甚至血本无归的危险。这无疑增大了后期社会管理成本。

林先生认为，“很多地方都是在出现了开发商跑路和烂尾楼的现象之后，当地政府才想到加大对预售款的监管力度。”据了解，几年前武汉曾出现过开发商挪用预售款后跑路，项目烂尾的现象。此后，武汉就开始酝酿预售资金监管的措施。今年年初，杭州和广东顺德就出现三家房地产企业破产事件。之后，北京、温州等地紧急出台预售资金监管细则。

“从各地经验来看，防范烂尾和资金出逃风险的最有效解决预案，预售款监管就是其中之一。”郑景枫认为，“目前福州有房企出现资金链断裂但尚未破产，但也对整个市场敲响警钟，有关部门应该及时加大对预售款的监管力度，开发商只能在本工程重要建筑节点才可提取预售款，专款专用，防患于未然。”

影响：房企——加剧资金压力

预售款是开发商资金主要来源之一，也是开发商能实现资金滚动式开发的原因之一。监管预售款，对开发商的影响是比较大的，因为这将在很大程度上影响开发商资金的流动性。

郑景枫分析，在资金链受制的情况下，开发商必然会降价促销，加快推盘。为防止囤地、捂盘和烂尾等现象，开发商必须加快建设和销售速度，才能保证资金链运转正常。因此，短期内将增加楼市供应。此外，将避免开发商盲目扩张，使得部分中小开发商利用预售资金拿地再开发等高风险行为受到监管。

未来供应或下挫

有开发商表示，由于房企的主要收入来源是预售款，一旦收紧，或使开发商的资金链严重吃紧，更不排除资金链不怎么充足的开发商面临被淘汰的风险，对目前持续走低的楼市也将会雪上加霜。

福晟集团常务副总裁何建华表示，此举或将影响部分开发商拿地继续开发的速度，虽然从短期看部分开发商为了回款会加大供应出货，但长期看由于切断了大部分开发商滚动开发的资本，资金活动性降低，开发商拿地周期更长，减慢商品房开发速度与规模，直接影响开发商的拿地或扩张步伐，楼市房源供应还是会踩下刹车减速，深度影响到未来楼市的开发供应量。“如果管得过死造成效率不高，可能影响投资环境或项目开发进度，对行业发展产生负面影响。”

购房者——权益受保护

业内人士林先生认为，对购房者而言，在目前允许期房销售的情况下，预售资金监管无疑是对买房人利益的有力保护。可以有效防范烂尾楼的出现，避免开发商跑路后带给购房者的损失。“政府把项目的预售款监管起来，即便是开发商资金链断了，政府仍然能用这笔钱来保障项目进行下去，购房者仍能拿到房子。”

福晟集团常务副总裁何建华认为，商品房预售资金监管的出台，一方面使购房者的合法权益更加得以保障，另一方面，也会加速开发商推盘进度和让利幅度，调整价格以价换量。但开发商推盘节奏和让利幅度，会受到开发商实力和现金流的影响而有所不同。除了防止开发商随意挪用购房者的资金之外，还能确保房子按期完工，让买房人吃下定心丸。

但也有业内人士认为，开发商的资金链包括自有资金、银行贷款、建筑承包商垫资、预售资金等，预售资金监管政策只是对其资金链的一部分进行监管，只是众多房地产调控政策的因素之一，因此不能孤立地判断它对房价走势的影响。