N本报记者 刘梦宁

近日，关于永辉超市剥离地产业务的消息引起了诸多市场关注。据公告显示，永辉超市将旗下拥有的唯一房地产业务——恒力博纳广场发展有限公司30%股权进行全部转让，交易金额为4497.42万元。并宣布转让完成后，公司及其子公司将不再涉及任何房地产开发项目。

事实上，在国家对房地产融资渠道进行封堵，证监会暂停涉地产业务公司再融资的现状下，已有多起非地产主业上市公司剥离地产业务的情况发生。他们是“挥泪斩马谡”，还是出于公司策略主动“逃离”？曾经人人都想分一杯羹的地产业务，如今是否已成为非地产主业上市公司发展的“双刃剑”？

【事件】永辉超市剥离地产业务

此次永辉超市成功剥离的地产业务，是其全资子公司闽侯永辉商业所持有的福建恒力博纳发展有限公司30%股权。

据了解，2011年4月，永辉超市全资子公司与喜禄（香港）签约，达成共同合作开发——具备高端商业并附带住宅地产的项目恒力博纳广场。该地块紧邻五四路商务区，靠近省政府所在地，周边景观丰富，交通便利，可建总建筑面积约为26万平方米，其中商业建筑面积约为6万平方米，办公建筑面积约为3万平方米，地下停车场面积约为4.7万平方米，住宅面积约为12万平方米。

如今，永辉超市的关联公司福建轩辉成为其地产业务的收购方，形成同一控制下的股权转让，构成关联交易，并产生了4497.42万元的交易金额。

【疑问】不得已而为OR权宜之计？

对于市场上流传的永辉超市是“不得已被迫退出地产业务的”说法，永辉超市证券代表吴乐峰并不认同，他表示公司在去年就有发出公告提出会适时退出房地产业务。

而永辉集团相关高层也告诉记者，这需要一分为二地看待，剥离地产业务是融资需要，也是响应国家政策。“即便当初永辉涉足房地产业务，也并不是为了炒作房地产，而是希望能够参与开发并获得自有物业，促进主业零售业的发展。因为对于超市而言，商圈的培养极不容易，而面临租金上涨、优质物业稀缺的压力，超市业实在有些难以承受。”如今，国家政策对涉足房地产行业的上市公司融资实行“一刀切”，为了再融资和扩张需要，我们选择响应政策。

事实上，在2010年10月，证监会官方网站发布了“暂停房地产企业重组申请”的消息后，证监会相关负责人随后也表示，不再审批任何房地产的再融资申请。除了主业是房地产的公司再融资肯定不批之外，对在主营收入中只要有房地产业务收入的也不接受申请，必须剥离房地产业务之后才能上报。房企重组申请和再融资审批相继暂停，国内“涉房”企业在资本市场的再融资大门已全部关闭。此后，就有多家上市公司为了重启再融资渠道，纷纷采取了剥离房地产业务板块的操作手法。

【探析】

地产业务已成发展“双刃剑”

曾经有一个段子，极好地说明了地产业务曾受各行业追捧的局面。“神奇的地产行业，能让七十二行最后都殊途同归——七匹狼做地产、美的做地产、海尔做地产、雅戈尔做地产、苏宁做地产、国美做地产、苏泊尔做地产、格力做地产……”

在业内人士江映辉看来，当初众多非地产主业上市公司进入房地产行业，主要原因正是因为有利可图。据有关资料显示，在2005—2009年间，地产行业的平均毛利润率都在30%以上。房地产行业的高额利润曾吸引了不少非房地产主业的上市公司参与其中。尽管当下房地产行业仍然有利益的吸引，不过，随着房地产调控措施的轮番出台，房地产行业的经营压力也越来越大。尤其是凡涉及房地产业务的融资、重组必须经过国土部审核这一规定，开始影响了不少非地产主业上市公司主业的拓展。

“上市公司的主业发展本身就需要很多资金支持，但由于包含房地产业务，影响了主业的融资，无法获得资本市场的支持。而在政策调控的当口，房地产业务本身能产生的现金流有限，销售和资金回笼都有所减慢，反而还需要公司进行更多的资金注入。”江映辉表示，这造成了当前部分非地产主业上市公司的困境。

所以，一些非地产主业上市公司干脆剥离地产业务，以免造成企业在再融资等方面的障碍。虽然房地产行业的利润依旧诱人，但若死守房地产业务，无法再融资还要投入主业资金维持，对非地产主业上市公司来说是不利的。

剥离房产业务或实现“一举多得”发展

“如果从上市公司中剥离出地产业务，不仅能为主业从资本市场上筹集一大笔资金，同时，还可以将手头的房地产业务转让给自身的关联公司。这样一来，有可能将旗下的资产实现盘活，是一举多得的事情。”业内人士郑景枫认为，从资金的角度而言，资金永远是流向最挣钱的行业。尽管国家多次希望将资金引导向制造业等行业，但只要国家整体经济向上，城市化还在拓展，老百姓的置业习惯没有改变，一旦有资金流出，还是会从各个方面流向房地产行业。

业内人士林先生告诉记者，“像永辉这样将房地产业务作为一笔关联交易，转让给自己的关联公司的情况并不少见。”2011年2月，华芳纺织在选择剥离其房地产资产时就是以2605万元的价格将其地产业务股权转让给控股股东华芳集团的。而在此前，出售房地产业务的丰华股份、禾嘉股份、獐子岛等上市公司也都是将自身的房地产业务出售给关联方。

【影响】“退房”影响有限

尽管非地产主业上市公司“退房”或出于自身融资考虑，或为实现主业与地产业务分开发展，或因与专业地产公司相比，在经验、行业资源和人才、管理上处于劣势，竞争不具备优势，但业内人士一致认为，非地产主业企业是否剥离地产业务，对整个房地产市场的影响还是有限的。

天知营销总经理陈少鸣就认为，“真正决定或导致房地产业是否健康的主要影响因素是房地产制度、土地政策以及货币政策、政府对待房地产的态度等因素，非地产主业企业是否进入或剥离地产业务并非主要因素。如果房地产市场是健康的发展状态，那么，非地产主业企业进入房地产也只是其中一个参与者。”

而业内人士江映辉也表示，房地产业务对于非地产主业上市公司而言，只是其附属业务，始终不是主业，其在行业内能产生的影响力也有限。而他们的剥离，恰恰反映了整个行业的洗牌过程——有选择，有捡漏，有重组，也有退出，这才会让行业更有可能的发展机会点。而有人进入，有人退出，才是市场经济发展的正常结果，我们应该从更加理智的角度进行考虑。