N本报记者 林姿

核心提示：

众所周知，“配套起，地价升”。

近期已经成为福州土地市场焦点的闽侯（详见本报2012年9月5日B1版），在城建配套上动作不断：多个综合性物流园即将投入运营，新型文化产业综合体、温泉度假项目、大型商贸综合项目、游艇水上体验中心等不断落户闽侯。

一边是住宅地块的不断推出，一边是各种配套持续加码。此举在业内人士看来，意味着以往单纯推地卖地的观念已经悄然改变。在当前城市运营背景下，闽侯推地更注入地块运营的理念，从“靠地生财”逐渐转变为“配套升价”。

值得注意的是，新区地块出让或更考验政府对土地的运营能力，在“规划预热、房企先行”的套路下，更应注意各用途地块的配比，避免类似项目在同一区域扎堆竞争，这样才能使新区发展壮大。

现状“推地块、建配套”双管齐下

今年上半年，闽侯“马不停蹄”地推出了53幅地块，比去年同期增长26%，其中大部分地块位于闽侯县城新区。就在闽侯一举坐上福州推地头把交椅的同时，其城建配套方面的建设也同样大手笔。

据记者了解，今年底明年初，福州闽侯将有多个物流园投入运营。其中位于福州闽侯上街的福建高速物流园将于今年10月投入运营，位于福州青口物流片区的福建省内首个专业汽车物流中心企业——蓝海物流将于明年3月投用。此外，福州南通物流片区已落实永辉物流、建材商贸物流园等7个总投资达36.5亿元的项目，荆溪新城物流片区的苏宁电器物流项目正在加快建设中，总投资3.3亿元的新华都物流项目占地109亩也在前期工作中；新型文化产业综合体的中国贵谷也在加速动工。

此外，荆溪新城中央绿地公园也已完成施工，将在近期完成验收对外开放。游艇水上体验中心正式落户闽侯甘蔗镇。而在今年9·8投洽会期间，由福建龙旺投资有限公司独资投建的海西化妆品交易中心以及融侨双龙温泉度假项目均将签约落户闽侯南屿，其中，融侨双龙温泉度假项目定位为海峡西岸国际化高端温泉旅游度假综合体，以都市温泉养生区为项目内核，集国际会议度假中心、游艇温泉俱乐部、温泉公园、田园温泉度假区、民俗文化村、山水温泉精品会馆、温泉养生度假山庄为一身。

融侨集团相关人士告诉记者：“今年以来，我们很明显感受到闽侯在城建配套方面的建设力度。而在目前的规划不断落实下，也有许多房企前来咨询闽侯地块的事宜，融侨作为城市运营商，正是本着对闽侯市场的高度期待，在融侨旗山之后，开发双龙温泉度假项目。”

析因 配套聚人气，提升土地价值

有业内人士留意到，“此前新区拍地，都是一张白纸。在住宅用地推出后的很长时间才慢慢兴建配套。在当前城市运营背景下，单纯卖地的土地财政无法持续发展，在地块逐步减少后将无以为继。因此政府对土地运营过程中的心态进行必要的转变”。

闽侯的物流园相继投入启用后，闽侯将成为福州的物流中枢。大量的人流和资金将在闽侯流通，提升区域的价值，为楼市发展奠定坚实的基础。再加上闽侯不限购的区域优势，必将促进闽侯房地产市场的发展。业内人士林先生就表示，“物流园和文化创意园表面上看起来与房产没什么联系，但是却能显著增加该区域的人流、资金流，从而带动区域的发展。简单说来，就是让土地更有价值，能卖个好价钱。”

同时，林先生补充道，“物流园、创意园与旅游地产一样，改变了单一的住宅模式，加入了长期经营的理念，以产业联动和人气聚集的方式带动区域的发展。而其中，各种配套的重要性也更明显。比如，物流带来的人气和商铺带来的投资价值是可以预见的，保证了未来的发展空间。”

运营土地长期收益

从目前推地的方式可以看出，土地已不只是一种收入来源，而成为产业升级转型、提升区域可持续发展的一种载体。“就像制造业，不只是简单的粗加工，而更追求产品的附加值。”有业内人士认为，单纯追求土地收益的做法弊端很大：一是盲目扩大供应总量，造成无计划用地；二是造成土地闲置和浪费；三是导致市场无序竞争，引起市场波动。

然而转变也需要一个过程。资深房产人士郑景枫认为，先建设地块配套产业，提升土地附加值，吸引房企入驻，这样就能提升地块的售价。而另一方面，配套产业又能为当地带来可持续发展的资金和人气。

以上街为例，2003年大学城投入使用后，在大学城的带动下，相关配套不断跟进，上街区域的房地产开发进入快速增长阶段。如今上街的商业生活教育交通配套一应俱全，而高新技术产业园也实至名归。在产业带动下，上街区域不仅区域土地价值水涨船高，而且产业的可持续发展也保证了未来发展空间。而根据规划，闽侯将依托区位优势，规划建设南通、青口、上街、荆溪四大物流片区，使物流业成为闽侯经济增长新引擎。

因此，郑景枫表示，“经营土地不仅仅是招标拍卖，更不是大量供应房地产用地，而是要实现城市土地资源的优化配置，实现土地效益增值。在这个前提下，土地资源实现最大化的资产价值，土地才能给地方发展带来长期效益。”

提示“配套升价”应理性看待

不可否认，城市的土地资源是极其有限的，通过“建设产业配套吸引房企”不仅能让有限的土地资源价值最大化，而且还能增加地方财政收入，保障公共支出。

但建设配套，还应避免“规划很丰满，现实很骨感”的情况发生。

有业内人士就对记者表示，目前的规划配套对楼市的作用尚且停留在计划中，具体对当地人流、资金流有多大拉动作用还有待市场的验证。因此，房企入手还应充分估量当地的发展前景是否和项目定位匹配，不可仅因“地价低”或“规划好”就匆忙入市。

但不可否认的是，闽侯作为紧邻市区的县城，已然是福州东扩南进战略发展之下的新标地。拥有得天独厚的自然资源，且各功能区将形成巨大人流、物流、资金流，必然成为下一波楼市开发的重点。