N本报记者 刘梦宁

下半年最重要的营销节点终于来了，开发商的心态可谓矛盾而忐忑。

一方面，8月的数据已为“金九”预热——福州五城区住宅签约2472套，签约面积逼近30万平方米，刷新了过去21个月以来的纪录。放眼全国的情况亦颇为乐观，据中国指数研究院发布的数据，8月全国100个重点城市新建住宅均价环比上涨0.24%，实现连续3个月上涨。这让开发商们对“金九”成为卖楼的好时光充满期待。

然而另一方面，政策层面依然未放松，库存压力仍旧存在，购房者买不买账尚难以捉摸，开发商的乐观之外也变得很谨慎，呈现出当前不少项目在价格上、营销上、宣传上使出十八般武艺忙造势的局面。

现象开发商造势“各显神通”

随着传统旺季“金九”的到来，我们看到了开发商们的各种不同派别与造势功力。

有“蛰伏派”将沉寂已

久的“保留项目”推出水面——泰禾红树林推出最后收官产品“珑悦”，而沉寂2年之久的建发领域，最后一期390㎡朗阔双拼样板也开始推出，同样低调已久的三迪凯旋枫丹更推26层仅16318元/㎡，而与上述楼盘接近“同龄”的金辉枫尚，也于近期推出90~147㎡楼王产品。这些耳熟能详的老盘，在沉寂了许久之后再度卷土重来，足以展现他们对“金九”这一传统旺季的期望。

亦有之前鲜有发声的新项目选择在此时“初出江湖”。9月15日，香开新城邀

来央视主持人李佳明，首次举办产品说明会，宣告旗下85~138㎡的产品正式面世。同一天，龙旺康桥丹堤的高层新品伊顿公馆也将举办品鉴会，而博仕后龙港城营销中心也在同日盛大公开，届时将推出64~118㎡瞰江高层。此外，阳光城集团旗下的两大新盘阳光翡丽湾和时代广场开始接受预约，海祥·鼓楼里也推出市中心19~50平方米小户型公开认筹。

在营销手法上，有人打起“明星牌”，如红星国际广场邀来吴佩慈助阵其玫瑰天街的启幕，正荣润园请来邰正宵献出“九百九十九朵玫瑰”。有人则和艺术品“杠上了”，如融侨观山府举办齐白石张大千等中国百家大师艺术臻品展，更有甚者，如保利香槟国际，甚至搬来圆明园国宝进行展出。

“价格牌”在当下依旧好用，市中心高端产品世欧王庄推出2楼40层以上16500元/平方米；融信澜郡的70~160平方米新品预约，15层仅14900元/平方米(扩容面积)；融侨观邸198㎡一线江景公园现房最高巨惠50万；融侨外滩270~300㎡观江墅13888元/㎡起，而名城地产贺中秋迎国庆三盘联动推出50套特惠房，最高优惠50万元/套……

分析预期上升扎堆抢跑

据海都房网（house.Nhai⁃du.com）数据中心最新数据显示，“金九”首周（9月3日—9月9日）福州五行政区总签约报收于398套，环比前一周减少101套。签约面积同样跌破6万平方米，报出53249㎡，环比前一周减少10656㎡，环比跌幅为16.67%。

尽管数据微跌，业界也对今年能否实现“金九”持保留态度，但伴随着8月福州楼市的火爆和全国重点城市房价的上涨，开发商们的预期还是有所增强，不少开发商希望能在本月实现快速去化。毕竟第三季度接近尾声，许多开发商身上的销售业绩压力也不小。所以存着金九“能捞金赶紧捞金”想法的开发商并不在少数。因此呈现出老盘新推、新盘辈出、活动不断的情况。

“首先是前几个月回暖趋势的铺垫，使开发商信心增强，对新老项目都着力推介。而恰逢今年的金九银十节点，包含中秋国庆‘双节’，假期更长，开发商希望能借长假卖房快速回款。”麦派东方副总经理张炜胜透露，目前福州市场上推盘多，营销手法上也花样频出，老项目新包装，目的是让市场眼前一亮，而新项目选择在此时亮相，也是项目本身的工期到了，希望靠“金九”奋力一搏。还有一些并不直接以销售为目的的品牌推广活动，则是为楼盘形象做铺垫，也为明年开局的长期经营谋利。

博仕后市场部经理林周认为，这些营销活动对项目人气和销售方面都起到了不俗效果，毕竟参与者是基于对项目的认可而参加，并非为了参与活动本身而来。而融信集团企划中心经理黄赟明则告诉记者，“事实上，金九银十本身并不是关键点，关键在于市场的好转。当前一线城市楼市回暖，地产股走势也趋于上行，从大环境上来判断接下来我们的市场也是向好的。”

后市造势容易“造市”难？

尽管“金九”开局福州楼市呈现百花齐放的势头，不过业内人士却认为，开发商造势暖场容易想“造市”卖房却面临困难。

虽然8月福州楼市成交量创下新高，但由于登记备案的数据存在滞后性，这些成交实际上大多是6、7月份贡献的。而就数据来看，目前福州存量房虽然已经跌破16000套，达到15917套（截至9月10日），但对开发商来说，当前福州楼市的整体库存压力仍然比较大。而可售住宅面积达到218.6万平方米，库存房源套均面积近137平方米，市场上大部分是针对改善型需求的大中户型。

业内人士林先生就分析道，此前去化的主要是刚需产品，需求大不受限因而去化速度较快，而在当前以中大户型产品为主的楼市中，去化速度将开始放慢。这从7月份不少高端楼盘入市后的销售情况并不如预期就可以看出一二，这也值得大家谨慎对待。

“在当前，改善型群体虽然也有部分释放，不过在调控的压力之下总量始终不会大，而这些产品的扎堆上市造成的市场压力可想而知。”业内人士分析道，因此，今年金九银十很难说能有多大的作为，不过从产品来简单分析，或许会出现改善型产品价格降低、总体成交均价上升的情况。

毕竟，改善型置业者需求还是存在的，一旦金九银十出现适当的优惠手段，他们就极有可能选择入市。开发商也会顺应市场，加大供应量，因此改善型产品总体价格趋势可能会下行。而由于此前刚需成交主导的市场变成了改善型成交主导的市场，接下来，福州楼市成交均价上反而可能出现上行趋势。