N本报记者 林姿

每一个城市，都有一个“向上”的高楼梦想。

福州也不例外。随着城市化进程的不断加快，目前福州的超高层住宅也呈现“井喷”之势：万科金域中央、万科广场，融侨锦江悦府、世欧王庄、融信澜郡、阳光凡尔赛宫等新上市项目，均是三四十层乃至60多层的超高层建筑。

然而超高层扎堆之下，楼市中依旧充斥着对超高层的疑虑声音，“公摊大、公共支出费高、存在潜在安全隐患”等等，成为超高层住宅拓展市场的“一道坎”。

在这波密集上市潮中，就有项目主打智能化，亦有项目开始拼景观比品质，淡化项目劣势争取市场。可以预见的是，超高层住宅之争已从高度逐渐走向“个性化”竞争。

现象

住宅不断“向上”

据记者了解，按照建筑规范，净高超过100米的建筑就被定义为超高层。住宅的层高一般是3米，因此超高层的层数一般都超过33层。遍观福州，不管是新兴区域还是寸土寸金的市区，动辄30层以上甚至40多层的高层甚至超高层住宅项目开始逐步进入销售期。

位于福州大学附近的融信澜郡，其A、B两区规划12栋31~39层的板式高层；C区规划3栋14~31层板式高层。位于北江滨西侧的融侨锦江悦府则规划有11栋点阵式32~42层超高层板式建筑群。世欧王庄拥有42栋超150米摩天群。位于金融街区域的高端住宅产品阳光凡尔赛宫规划40栋39层的现代新法式建筑。

北江滨CBD的住宅项目万科金域中央规划有63层以及58层的两栋超高层建筑。而万科在福州白马路的上海新村旧城改造项目万科广场，则拥有8栋约100~180米30~59层高层、超高层住宅。

不仅市区，在闽侯，正荣润园、博仕后龙港城、龙旺康桥丹堤伊顿公馆、阳光城翡丽湾高层也大多在30层以上。

而据记者不完全调查发现，目前30层以下的住宅项目越来越少，尤其是目前新上市或刚公开的项目，几乎都是超高层项目。多层住宅的数量屈指可数，高层住宅已经占据了绝大部分的市场。

竞争手段主打附加值“观景”“智能化”成新宠

目前的诸多超高层都开始主打景观或者市中心稀缺资源、智能化物业系统等，从扩大园林尺度、物管服务、科技化含量引导客户淡化劣势。

如澜郡引入“信息智能发布、楼宇对讲、一卡通管理系统”、“智能摆闸系统”、“周界防越报警系统”以及“门窗磁报警系统”。

万科·金域中央和万科广场以万科独有智慧装修交付，为业主节省装修成本，而其独有的“iHome 智能家”号称搭建了福州首个智慧社区，提供电信级IP可视电话系统；光纤到户，更有智能家居系统。世欧王庄占据市区繁华地段，坐拥城市综合体的配套。

而在市区之外，以所处区域景观为主打的高层也不算少数。如出现在闽侯板块的高层超高层产品大多临江。这类高层依托别墅区内的景观优势，不仅楼间距有保证而且还拥有良好的光照和视野。

“现在仅仅靠户型和地段已经不能完全左右购房者的判断。”一房产代理公司总经理陈先生认为，目前的超高层都有很鲜明的特色，或依靠独特景观优势见长，或依托强势配套或优良的物业管理，甚至增加附送面积拉低高公摊的冲击，这已经成为提升项目附加值最有效的一种手段。

主打价格 强化楼层差价

而在超高层住宅中，如何定价也成为一门营销学问。一般来说，多层住宅都会涉及“楼层差价”这个概念，楼层中部为均价，向下单价则会下调，向上则有一定上浮。而在超高层住宅，这种楼层差价法则被大大强化。

据天知营销副总陈洪兴介绍，超高层的低区、中区、高区的楼层差价是有区别的，一般高区的价差不明显，但高区和中区的价格分化较为明显，而中区由于问询度和接受度较高，因此价差较大达到几百元，低区价差居中。

但顶层的价位通常是最高的。零距离市场部王维表示，例如看江的房子，如果8楼以上能看江的话。那么1~7楼是一个区间段，8楼的跳价就很高了，一般情况下8楼会比7楼单价贵1000元。而如无景观限制，超高层的价格策略多以一个区间段无差价为主，或高层无差价策略，中低区有差价。再结合户型、景观、朝向，最贵的跳差三四千元/㎡也不为过。

总的说来，超高层的定价策略更为灵活，比如为促进低区销售，可拉高高区价格，比如一项目打出40层以上16500元/㎡，就是为了让高区走量而可以采取无差价策略。因此，超高层住宅显然可以提供更大的溢价空间，“在满足限高的前提下，越高的楼层溢价空间越大。”一位业内人士告诉记者。

【市场声音】

在超高层住宅项目逐步铺开的背后，仍还有不少购房者对超高层心存疑虑。

有些高层住宅公摊面积高达25%，使买房者较为青睐购买多层住宅。“多层住宅公摊一般为10%左右，而高层住宅的公摊则在20%，如果买100㎡，实际使用只有80㎡，白白分走20㎡。公摊太大了。”

——有意愿购买超高层住宅的陈先生

福州较为传统的居住习惯也是买房者对于高层住宅接受程度较多层住宅稍差。“电梯之类的公共用品的物业费用也很大”。——市民王先生

国家对超高层的建筑要求和审查把关则更为严格。比如在消防设施和结构上，要求防风抗震的性能更强。因此安全问题是无须担心的。“超高层无论是无遮挡的视线还是私密性，都不是普通高层可以比拟的。”

——建筑设计师胡先生“随着城市的发展，目前福州对超高层的接受度也在不断提升。有视野开阔能接受创新事物的客户对超高层的接受度较高，而年龄上，也以20多到40多岁的高收入人群为主。”——超高层住宅项目营销经理

【记者观察】

竞争之下，差异化发展才是王道

作为国内二线城市的福州，可以肯定的是，在未来几年里，将会有越来越多的超高层住宅或写字楼拔地而起，这不仅将改变城市的形象面貌、房地产行业格局，更会对生活在其中的人们从居住、交通到娱乐等方面产生前所未有的影响。

超高层要想取得成功，不仅需要当地城市化和经济发展达到一定程度，还应该具备独特的强势优质资源，开发商也要从各个层面对客户抗性进行引导。此外，超高层还应注意差别化的定位。如已经形成独特开发模式的世茂滨江系列和万科金域蓝湾系列，虽均为超高层住宅产品，但其定位的差异化、所占据的地段资源不同以及项目建筑密度的不同，使其就算在同一城市依旧并未形成正面竞争，相反却充分挖掘了市场中的潜在客户。

因此，超高层住宅并非唯高至上，相反更应从项目本身的特色和景观资源出发，挖掘与项目匹配的定位，走个性化路线，才能在接下来超高层住宅密集上市中抢占先机。