N本报记者 刘梦宁
今年的“金九”已过大半，福州二手房成交不但没有出现大涨的局面，相反，成交数据又再跌一成。从业人士一致认为，当前二手房方面正延续8月份的下行趋势，成交乏力，“金九”恐怕难成大器。
与此同时，大户型的局面更是“雪上加霜”。近日，一则卖房信息引发关注——有房主个人出售市中心四室二厅房源及车库，房子位于架空一楼，总面积146平方米另送车库，总价为220万元。而仅仅在一周之后，房主便打出了降价信息，宣告车库另外计价，将房子价格调低到180万元，折算一下房主可以说“直降10万”。尽管这只是一个个案，不具备普遍性，但大户型滞涨难销局面已被多位业内人士承认。
市场——延续8月下行趋势
“8月比7月有10%左右的下滑，而9月以来的情况并不乐观，延续8月的下行趋势，比8月同期又有了10%左右的下滑。”朝阳房产副总经理魏祺透露，今年的二手楼市似乎很不按“常理出牌”，市场的表现并不遵循传统的淡季与旺季模式。
事实上，自年后以来二手楼市就一直处在上升通道，成交表现颇为不俗，尤其是在传统的淡季7月份表现出较为强劲的势头，呈现出一定程度的量升价涨。转折出现在8月，成交量出现一定程度的回落，市场开始略显疲态。
魏祺告诉记者，当前尽管成交量方面并无起色，但二手房价格方面却没有很大变化，房东们对“金九银十”还是抱有较大预期。加之近期全国各地的土地市场表现活跃，福州的开发商也频频拿地，新房市场上的乐观与信心也传导到了二手市场上。
“在价格方面，当前下降的情况并没有出现，然而上涨也同样缺乏动力。在成交量方面，应该也是保持当前的态势，难有大的突破。”麦田房产运营总监吴怀祖也表示，今年“金九银十”的概念已经弱化。同样，多位业内人士也一致预言，今年“金九”成交量可能持续在8月份的位置，甚至延续下行，成交或低于8月。
分析——此前回暖“透支”了刚需消费力
对于“金九”的波澜不惊，业内人士分析道，这与前几个月的刚需释放，持续回暖，客户被大量消化有极大的关系。“两度降息、上调豪宅标准、个人公积金购房贷款上限提高、首套房贷8.5折利率重现等政策利好一经出现，便使得市场信心大增，购房者加速入市。然而房东对价格的预期同样得到回升，在一大波积累的刚需被消化之后，市场开始重新进入胶着状态，新的博弈正在上演。”
“加之近期开发商的信心同样得以回升，对涨价开始跃跃欲试，这也使得客户的观望加深，这种情绪或直接或间接地传导到二手楼市之中，毕竟，在限购的政策之下，部分改善性需求只有通过将原有的房子卖掉之后才能购买新的房子。”家天下房产总经理林斌兵表示，如此一来，一二手楼市都被“钳制”住了，在“买方市场”未变的前提下，成交自然无法成大器。
吴怀祖也表示，尽管刚需群体是一个庞大的群体，但一段时期内成交了一个便少一个，在近几个月的持续去化之下，现在的市场数据会有一些起伏是极为正常的现象。
大户型“滞涨难销”局面加剧
二手房整体市场下行，而140平方米以上的大户型更是“雪上加霜”。
“一直以来，小三房热卖，大三房愁卖。”吴怀祖表示，之前成交的90%都是刚需，大户型在当下“生不逢时”，首先就是限购令政策造成改善性需求无法真正放开。
同时，福州楼市大户型的上市量较前期却有较大幅度的提升，据统计显示，8月份，福州五行政区住宅签约2472套，成交总面积297533平方米，签约套均面积就约为120平方米，这就凸显出了目前福州楼市大户型当道的局面。而9月份以来，福州新房市场上，大户型产品还在不断推出。
“当前福州新房市场上也在主打中大户型产品，这对需要首付五成的大户型二手房造成了极大的竞争和压力。”骊特房产总经理郭华表示，二手大户型因为首付高等限制，在当前竞争加剧的局面下，销售难度加大，出现滞涨的局面，甚至有部分业主进行价格调整。
他表示，当前成交活跃的大户型产品主要仍在金山和东区等新区，因为总价不高，加之小区环境较好。而市中心的大户型产品，除却购买目的性与意愿极强的“学区房”和配套房，从成交难度上而言相对更大，价格上也不容易卖出好的价格。
建议——急于出手的房主进行“价格让步”
在当前买方市场占据主导地位的情况下，尽管二手房价格依旧趋于平稳，并不会出现大幅“跳水”的局面，但多位业内人士仍然建议，那些急于出手的房主应当适当地调低心理预期，对价格在原定基础上进行5%~10%的让步，以价格优势换取买家的购买欲，以便实现快速成交。
“面对当下的市场，我们也在做一些较为长远的准备，即不断地与房东进行沟通，主攻意向比较强的房东，建议他们做一些价格调整。”林斌兵告诉记者。此外，有多家中介负责人也表示了相同的态度，对于“金九银十”甚至接下来的年关，他们也在进行最大的努力，即加强门店人手，与房主进行尽可能多的沟通。
而对于想入市的购房者，业内人士也建议，在买方市场之中，不要一心想着“抄底”游移不定，看中了接近心理预期的合适的房源最好果断一些，否则可能因为错失了入市的良机而遗憾。
