N本报记者 刘梦宁

回顾福州楼市15年，几乎是一部经济的断代史，伴随着政策的变化，市场也不断处于巨变的过程之中。单凭一篇文章，似乎很难说能多大程度上折射出福州楼市15年的大变局。

不过，管中窥豹，亦可见一斑，我们将这15年间里发生的具有时代的烙印的变化一一记录，以梳理福州楼市的发展历程——从开始发迹，到价格一路高歌，成交不断上涨，到屡次受到政策调控，再到如今调控之下较为平稳的状态；从购房选择集中在主城区，到周边郊县各地开花；从自住到投资住宅，再到商业与旅游项目如火如荼……我们在福州楼市行走轨迹和变化进程之中品味得失，为今后做借鉴，这样我们的目的也就基本达到了。

1.价格与成交的起伏

关键词：波澜不惊、节节攀升

时光回溯到1998年，伴随着国务院正式宣布停止住房分配，逐步实行住房分配货币化，福州市场上的消费力开始逐步释放。不过几年之间，福州的房地产市场却始终波澜不惊，最能说明这种平静的莫过于房价了，因为那期间福州的房价几乎保持静止，平均房价长期保持在2300元/平方米左右。

而2005年至2007年三年间，局面发生了惊天逆转。这时候，福州地产开始进入“黄金时代”——成交快速上涨，房价节节攀升，市场开始“井喷”。

从官方的各种统计数据上看，此间每个月的交易价格都蹭蹭往上蹿。下面的一组数据就很能说明问题，2005年初，福州房地产均价在每平方米近3000元，而2006年1月数据已达3578元，到了2007年1月数据已骤然升到4953元，到了9月份更是上升到6597元。另外据统计，在2005年这个转折点，福州市房价涨幅达到5.2%，而全省商品房销售增长15.8%，销售增幅居全国第10位，华东地区第一位；而2006年，福州房价涨幅更是一度跃居全国首位。

关键词：大落大涨、趋于平稳

不过，2008年，由于整体经济下行和楼市调控的组合拳持续推出，整个房地产市场首次出现了量价齐跌的状况，多年来一直火爆的楼市出现了大幅降温。当年，1月份均价为8067元/平方米，此后每月的价格便一路下跌，9月出现了年内最低月均价6873元/平方米，全年均价为7330元。与此同时，成交量也陷入低谷，全年成交总套数为17622套，成交面积不到200万平方米。到了2009年，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，海西成“国策”，极大带动了市场，福州楼市也由衰转入盛中。当年福州住宅共成交47145套，成交面积达到约523万平方米，同比增长166.4%。当年价格也从年初的6535元/m，到年末的9357元/m，一年之中，住宅单月成交均价上涨了2822元/m，涨幅达到43.2%。

2010年至今，伴随着被誉为最严厉调控政策的“新国十条”出台后，中央再推“新国五条”，多重政策重磅出击，福州楼市也逐步开始限购、限贷、限外，呈现出成交与价格都趋稳的局面——2010年成交18928套，面积约209万平方米，均价进入全面的“万元时代”；2011年成交15815套，面积约175万平方米，价格稳定在11000元/平方米左右；到了2012年，前八月共成交12610套，面积约为146万平方米，而根据百城价格指数显示，8月福州楼市均价为12914元/㎡，环比上涨132元/㎡，三年的数据并无太大起伏，楼市已逐步趋于平稳。

2.购房区域的变局

关键词：拓城运动、主城限购、外围崛起

15年内，除了价格与成交的变化翻天覆地，在购房区域拓展方面，也可谓“开天辟地”。根据福州市房产交易所截至1999年2月的统计数字表明，当时福州市可供出售的商品住宅不到200万平方米，而当时的代表楼盘主要有实达温泉花园、天元花园、天赐良园、融侨Ⅲ区、九龙山庄、梅海园等，它们无一例外都位于主城区以内。

此后，福州市政府吹响了“开发大金山”的号角，占地36平方公里的金山新区内，从早期的金山碧水、香江明珠到后来的融信第一城、香江红海园等如雨后春笋般建成。然而这只是一个缩影，到了2003年，福州拓城运动如火如荼，楼盘四面开花，地产板块也已然形成——江滨板块、东区板块、五四北板块、金山板块、西二环板块、中心区板块，每个板块都在迅猛发展甚至不分上下。这一年，预售商品房的面积达到了472万平方米。而福州城区的“拓城运动”，也伴随着房地产开发的脚步，呈现出愈演愈烈之势。

2004年开始，福州的新规划真正为“拓城运动”插上了腾飞的翅膀。在福州市“十一五”规划的建议中，突出了要加快实施“一城两翼双轴线”城镇群发展战略，推动中心城区沿江向海发展，至此福州开始从东、西、南、北四个方向努力，构建出中心城区和滨海新城的崭新面貌。而到了2006年，随着海峡西岸经济区概念的提出，福州被定位为这一经济区的中心城市，为了与区域中心城市的地位相匹配，福州市又提出了建设跨江面海大福州的新城市战略。在这一战略中，福州的城区版图实现了全面突破，包括金山在内的南台岛，延伸到了闽侯、马尾、长乐，甚至福清、连江和罗源。

然而，外围崛起真正的转机出现在2010年10月，福州市出台严格的榕版“限购令”，实行“限购、限贷、限外”的调控，主城区楼盘已经全面受限，周边楼市则迎来春天——楼盘销售火爆，均价也迅速蹿升。

“周边热”的局面至今还在延续，今年以来，有多家知名开发商如阳光城集团、泰禾集团、融信集团都纷纷拿地闽侯，而据此前媒体报道，碧桂园、上海城开等国内知名房企也将在马尾开展项目建设。此外，由世纪金源在连江打造的旅游综合体贵安新天地还在火热销售中，该集团随后转战罗源，打造又一超级城市综合体罗源湾滨海新城。除此之外，福州周边的楼盘销售当下也如火如荼，仅仅闽侯西江滨大道边，就集纳了阳光城领海、世茂御龙湾、正荣润园、博仕后龙港城等四个项目，这些都足以见得各路大型房企已经把福州的外围板块作为“施展拳脚”的跑马场，而购房者也越来越乐于购买周边地区的房源。

3.投资方向的转向

关键词：自住为主、住宅投资、商业旅游热

“在2004年，市场上活跃的买房者还是以自住为主。”业内人士林先生回忆道，不过这时候起开发商已经开始注重宣传，营销概念也越来越被重视，不过在当时供大于求，很显然是购房者的买方市场。而自2005年起，福州楼市开始进入全民投资时代，住宅产品不再单纯地用来解决居住需求，更成为重要的保值升值的投资产品，人们对房子的概念发生了根本性的转变。

此后，国家宏观调控之手开始频频发力。2005年，“国八条”调控市场，开始运用金融税收手段调节地产市场；2006年，“国六条”出台，70%的住宅产品必须是90平方米以下，一时间影响深远；2007年，24号文公布，国家住宅保障房今后将作为重点，房改新政被视为房改历程的又一里程碑。而到了2008年，随着经济形势的剧变，国家对货币政策、财政政策、房贷政策都进行了调整，调控更为严格，造成多年来一直火爆的楼市出现了大幅降温，各种“拐点”、“剧变”言论层出不穷。而后期随着政策的“松绑”，2009年福州楼市出现沸腾局面，量价齐升，住宅投资再掀起新的热潮。

更大的改变发生在2010年10月限购政策之后，住宅地产的投资属性开始削弱，但不同的是，不在限购范围的商业地产开始发力。2011年全年，都可谓住宅遇冷，商业趋热。据统计，2011年福州市区商业项目上市面积近48万平方米，可售套数达7177套。这是在整个房地产消费环节，福州商业地产销售上升幅度首次超过住宅。而对于福州的民间资本而言，商业地产是仅剩的投资渠道；对于开发商而言，商业地产是政策的避风港；对于处于城建塑造期的福州，商业地产更是形如富矿。

据粗略统计，目前福州在建写字楼就已达23个，而仅2012年上半年写字楼供应总量就达24万m，占商品房总供应量的24%；总体成交量17万m，占商品房总成交量的19%。而仅目前活跃的综合体量就已达13个之多，人们的投资目光也开始从住宅转向了商业——2011年2月，仓山万达广场热销后，五四北泰禾城市广场、东二环泰禾城市广场、凯隆橙仕公馆、恒宇国际公馆等，SOHO可谓全城热销；写字楼一样风头正健，严禁住改商的政策、企业发展的需求、大福州规划以及福州作为海西重镇战略，都促成了写字楼的热销；各类综合体和商铺一样遍地开花……

值得注意的是，住宅限购之后，福州市场不仅对商业项目热情高涨，对旅游地产也举起开发大旗。其中，世纪金源集团在贵安打造7500亩超大旅游商住综合体、三江口文化旅游城项目也即将完工、名城地产则将在永泰投资120亿元打造4000亩温泉旅游综合体、阳光城集团也将在龙岩建设规模约6500亩的“花漾江山”旅游综合体项目，万科世茂等大型企业也在福州周边拥有自己的旅游项目，此外今年9·8期间，福州还发出了抓紧落实港中旅、华侨城、碧桂园等重大旅游项目的呼声，未来旅游地产恐怕是要动真格了。