专家支持：中信银行福州分行国际金融理财师（CFP）吴帮雄
读者“Narcissus”来信咨询：
我月收入5000元，先生月收入9000元，有一个2岁小孩，夫妻双方单位有医保社保，先生公积金每月2100元，我公积金每月950元，现有存款12万作银行短期理财产品，另有2万元活期存款。
家庭支出：房贷24万元，现余19.8万元未还，目前房贷每月1600元，车贷8万元，现余4万元未还，车贷月供1600元。保姆每月2500元。先生每年保费6600元。每月基金定投500元作为孩子教育金储备。生活费每月3000元。
考虑两年换套150平方米左右的大房，但手中资金有限，请问怎么理财比较合理？
理财咨询
该读者的家庭月收入合计1.4万元，支出方面，房贷、车贷、保姆费用、基金定投支出、生活费支出合计9200元，将每年6600元的保费支出化为月支出，则合计月支出为9750元，每月结余为4250元，两年后累计10.2万元。若2年后现有房贷还清后，无须再支付1600元房贷，月结余为5850元。
夫妻二人公积金每年累计3.66万元，假定二人收支不变，两年后公积金账户累计7.32万元。
目前可投资资金为12万元，假定1年期银行理财产品年化收益率为4%，2年后可得本息12.9万元。2万元活期可作为家庭紧急备用金。
该读者计划两年后换套150平方米左右的大房，根据读者提供的资料，想要实现这个计划，必须卖出现有的房产。
这样，读者的换房计划将面临以下资金变动，首先，2年后结清现有住房按揭贷款余额，根据提供的数据，预计2年后客户的贷款余额约为18.6万，经测算，该读者现有住房的面积约为43平方米。根据2012年小套二手住房成交均价1.4万元，假定2年后二手房房价每年成长5%，则2014年，读者卖出该房产可获得66.37万元，扣除还贷款金额可得现金约47.7万元。
深度解析
按揭还款细细算多付首付最实在
购买新房后，首付支付比例要多少，如何充分利用公积金贷款，让还款压力更轻松？理财师通过对比两个还款方案，认为，该家庭的贷款比例不应过高，多付首付才更合理。
方案一多用贷款增加月供压力
根据目前福州市区二环内住宅新房成交均价1.2万元，假定2年后新房房价每年成长5%，2年后房价为1.33万元，客户如想在2年后购买150平方米住宅需要支付总房价为150×1.33万元=199.5万元，最小首付金额30%约需60万元，扣除卖房所得47.7万，首付资金缺口为12.3万元，可将投资于银行理财获得的本息资金12.9万元作为资金缺口。余下的139.5万元采用商业贷款和公积金贷款的组合形式。
1.假定公积金政策2年内不变，读者尽量多使用公积金贷款，根据榕公积金管委〔2012〕2号文件，夫妻双方均在福州地区缴存住房公积金的，个人住房公积金贷款的最高上限可达80万元，享受利率为4.9%，贷款期限20年，月供为5235.55元。
2.假定2年后商业贷款利率也不变，则余下59.5万元采用商业贷款，享受基准利率7.05%，贷款期限20年，月供为4669.82元。
3.以上组合贷款合计的月供为5235.55+4669.82=9905.37元。根据客户现有的月结余情况以及客户夫妻双方公积金的合计月缴情况：公积金每月 3050元，9905.37-3050=6855.37，这个支出明显大于2年后还贷后的结余5850元，超出了客户的承受能力范围。如果采用本方案，应该在读者两年后提高收入的前提下。
方案二多付首付符合家庭承受力
根据以上假设条件，读者每月能够承受的还款压力上限为公积金月供3050元+不计房贷后的结余5850元=8900元，即尽量使用公积金贷款的情况下，客户可承受的商业贷款的月 供为 8900-5235.55=3664.45元。假定按基准利率、等额本息、贷款期限最长20年推算，客户能够承受的商业贷款本金上限约为45万。这样，读者贷款金额为80万+45万=125万。首付资金需要准备至少74.5万元。
根据现有情况，客户2年后可累积以下资金：1.公积金账户可累积7.32万元；2.每月结余可累积10.2万元；3.现有12万元用于投资可累计12.9万元；4.旧房卖出后可得资金47.7万元。以上合计可累积用于购房首付的资金78.12万元。因此，建议客户采用方案二，尽量使用首付，少用贷款。这样客户2年后成功换房后的财务收支状况变化如下：
总房价199.5万元，首付交足78.12万元，首付比例为39%，余下的约121万元使用组合贷款，其中80万元使用公积金贷款，余下的约41万元采用商业贷款，这样贷款的月供变为公积金贷款月供5235.55元+商业贷款月供3268.88元=8504.43元，还款来源为公积金每月缴交额3050元，以及还房贷后的月结余5850元，合计8900元，大于8504.43元。因此，该方案的月供水平在该家庭的还款能力之内。
温提馨醒
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