N本报记者 刘梦宁 邱岩
传统金九，全国楼市一片低迷，银十开局也不甚乐观。反观福州楼市，却有另一番景象——
在7、8月份淡季中温度骤升后，这股火热势头顺延至金九银十：“金九”五城区住宅总签约再破2000套，报收于2013套，位于年内第三的高位，成色可期；而银十这个下半年最大节点也在各类精彩的营销活动中开锣……
然而“限”字当道的环境下，市场中观望情绪有所回潮，供需双方博弈继续升级。这又为后市走势增加了不确定性。金九银十已经过半，到底福州楼市这股旺火还能烧多久？银十可否成为“赢十”？
【观市场】金九后起发力
9月开局第一周，福州楼市0开盘。开局不利让人对金九成色产生了怀疑，进入“金九”第二周，福州楼市依然比预期要冷，福州楼市仅有2个楼盘开盘。而开发商在促销优惠方面也显得“意兴阑珊”，开发商貌似不再急着卖房了，更有楼盘收紧优惠幅度。购房者小陈就对记者表示：“这个金九怎么没有金九的样子，楼市冷清了好多。”
然而这种冷清并未维持多久。传统9、10月份，都将是福州楼市的供应量和打折促销的高峰，开发商不可能放过“金九银十”这么好跑量的机会，时隔半个多月，各大开发商打折优惠力度也开始加大。据海都房网（house.Nhaidu.com）数据统计，9月第三周福州楼市有6个楼盘开盘，齐捧金九。与第二周相比涨幅200%。
而纵观整个9月，实际开盘量也并不输于红8月，达到14个。业内人士林先生表示，“只有蓄客量达到预期，开发商才会选择开盘。开盘也是楼盘人气的一个反映。”因此，虽然金九前期略现低迷，但从整体而言，人气并未出现明显下滑。
银十火热开局
而在9月后起发力之后，国庆黄金周的声势更是见涨。不少楼盘均举办各类活动聚拢人气，博饼大赛、梦想嘉年华、千人博饼宴、星期八小镇、公园嘉年华等等，更有针对“黄金周”提供专属优惠。
然而，热闹归热闹，各区域的成交却有明显分化。“国庆期间人气虽然多了不少，但是实际成交量却没有明显的增长，这有些出乎我们的预料。”一位市中心楼盘负责人如是说。在市中心区域，大户型产品占据大多数，但由于房源总价较高，购房者反响平平。
与中心区域相比，中秋国庆期间周边板块的表现则更为抢眼，据公开资料显示，阳光城翡丽湾、龙旺康桥丹堤·伊顿公馆的首次开盘，名城银河湾17和18楼开盘，均取得了不错的销售业绩。除此之外，据业内人士透露，周边区域的其他在售楼盘的销售情况也较为可观。
“这说明刚性需求购房者还是当下市场的主流群体。”业内人士林先生谈道，从近期的成交数据上看，低总价的中小户型再度成为楼市成交主力，刚需回归的态势十分明显，也正因为此，拥有价格优势的周边区域楼盘取得不错的销售业绩。
【查数据】
成交同比飙升环比下跌
从数据中，更能看出福州楼市金九银十的不寻常。
9月开局前三周几乎每天的成交都徘徊在如此低位，日均签约套数从未破百。可谓开局不利，不过，福州楼市最后一周的猛然发力，还是为“金九”交出了不俗的答卷——
最后一周内成交达到了696套，环比狂涨近七成，最终使得9月总签约报收于2013套，签约面积报收于249714平方米。虽然9月份的签约数据出现了相对下滑，但是从总体上看，破2000的月签约量在去年以来的21个月，仅出现了5次，而在2012年内，这也已是位列第三的成绩。
此外，纵观2011年9月成交944套，面积仅为103704平方米的惨淡数据，今年的“金九”成交套数和面积均翻番。
而银十开局，也同样遭遇了同比攀升环比下跌的局面。
据海都房网（house.Nhai-du.com）统计，2012年10月1日—7日，福州楼市总签约套数达319套，同比增幅为88.75%。值得一提的是，与2008年的153套、2009年的132套、2010年的307套和2011年的169套相比，今年“黄金周”成交量创下了2008年以来的最高水平。
另一方面，环比近1个月的成交量，“黄金周”则显得有点黯淡。国庆七天成交套数环比前一周减少了377套，降幅超五成。
对此，不少业内人士均表示：“从上述这些数据中也可以看出，无论是楼市最为严峻的2008年，还是最为火爆的2009年，由于假期的客观因素，国庆期间的成交量一向不高，所以从同比走势上看，今年的‘黄金周’楼市签约情况已属上佳，但由于签约备案存在滞后性，并不能完全代表市场走势。”
【探成因】
调控背景下传统淡旺季现紊乱
自楼市调控以来，传统淡旺季的情况已经发生了改变。
麦派东方副总经理张炜胜分析道，从今年以来福州楼市的成交情况就可以看出明显的变化。“由于福州楼市需求长期受到压抑，需要一定程度的释放。因此，2012年以来福州楼市出现了金三银四红五月的火热局面，而到了7、8月传统淡季，也出现淡季不淡的局面，甚至分别创下年内新高。在政策对楼市进行宏观调控的背景下，市场规律出现了紊乱，不再按常理出牌。”
而相对而言，“金九”的概念被削弱了，无论从成交、推量还是市场活跃度，今年金九都并没有给市场带来惊喜。业内人士分析，当前福州楼市的购房群体仍然是以刚需和改善性需求为主，经过了前几个月的释放后继乏力。此外，部分楼盘悄然涨价，性价比优势逐渐消失，让许多改善性客户暂时陷入观望。
不过，在受到调控阻力较小的近郊板块，9月仍然呈现传统旺季应有的局面。据深深地产市场部经理林周透露，“9月份闽侯板块的新开楼盘，多以刚需项目为主，低价入市，因此整体销售情况不俗。”
但总体而言，由于目前楼市成交已经处在上升通道中，如非遇到政策加码，这股势头不会轻易改变。因此9月虽逊于8月，但仍维持成交总体上扬的趋势，位列全年成交第三。
新增供应减少 以价换量基本结束
在经过连续四个月的冲量之后，当前楼市进入了短暂的“供应休整期”。
天知营销副总陈洪兴表示：“从4月份到8月份，在政策效应的推动下，许多开发商都趁势去化推新，楼市库存量也大大减少，到了10月份，出现了一定的供应断档，目前在售的房源多是前期推出的余房，所以价格上难有优势，成交去化速度也有所放缓。”
另外，由于部分开发商上半年对市场的研判并不乐观，造成开发节奏有所放缓，短时期内呈现出青黄不接新增供应减少的局面。
据海都房网数据中心数据显示，榕9月新增房源2993套，环比上涨31.54%，但这其中住宅仅新增632套。事实上，据记者统计，住宅市场供不应求情况自5月开始，已经连续持续了5个月。而据有关数据显示，8月份福州住宅均价为12914元/㎡，而到了9月份福州住宅均价则达到了13081元/㎡，环比再涨1.29%。显然供求关系与房价见涨是同步进行的。
“9月份，开发商以价换量的局面也基本结束，不仅在福州，目前多个城市都出现了价格止跌、折扣优惠减少的局面。”业内人士林先生分析，福州楼市经过了前几个月的快速集中成交，不少开发商的资金情况已经得到极大缓解，部分项目也已基本完成全年任务，因此会更多地采取稳价保量的策略。除此之外，福州土地市场的回暖与开发商拿地积极性的提高，以及多家银行已取消首套房贷利率8.5折优惠等情况的出现，都影响了买卖双方的心态，促成了9月的成交出现绝对值不低且价格微涨的结果。
【望后市】
库存仍处高位竞争会愈发激烈
“银十”已经全面开局，但面对这样冷热不均的成交态势，许多业内人士对整个10月份的楼市行情判断也更加谨慎。
“从短期上看，在10月楼市价格波动和供应情况不变的大环境下，这种冷热不均的情况不会有多少改变。”业内人士称，目前市场前景尚不明朗的情况下，开发商也不会轻易出牌，整个10月份仍将以稳为主。而对于仍拥有性价比优势的楼盘而言，在以刚需为主导的10月市场下，“赢十”或将可期。
张炜胜分析，“尽管近五个月以来福州的新增房源都供不应求，但从整体的存量而言，福州楼市存货量还很大，起码还有一年的消化量。”而福州市房地产交易登记中心数据也印证了这一观点，截至10月8日24时，福州可售楼盘数仍有394个，住宅套数仍处于15182套的高位。
“接下来的市场，将面临元旦和春节两大节点，开发商们普遍会加速推货，以迎接返乡置业潮，届时市场的竞争会更加激烈。市中心很多高端楼盘的中大户型需要走量，而周边区域也会有大量主打刚需的新盘面临推盘节点，面对各大楼盘的大量推货，市场无论是从成交和价格方面，情况都不容乐观。”业内人士分析道。
