N本报记者 林姿

时隔4月，9月29日福州土地市场重新开闸，7幅地块入市。（2012年第二次土地公开出让，详情请看海都房网house.Nhaidu.com）

其中，宗地2012-07号，晋安区横屿组团8地块，因其靠近市区核心地带又是福州首次“限地价，竞公租房面积”试点之一而备受关注。在该地块推出的第二天，横屿组团的区域详规也应声落地。

东北至温福铁路、西至东二环、南至化工路的横屿组团，作为福州近年来最大的旧城改造项目，似乎成了福州尝试新土拍方式的“试验田”，如原二化厂区北侧地块的首次“限房价、竞地价”，原二化地块的“预申请”制度。此外，在2010年引起轩然大波的2800亩“准地王”，同样位于该区域内。

这片区域究竟有何特别之处，屡屡成为新土拍方式的试水之地？另一方面，横屿8地块推出次日，横屿组团的区域详规也应声落地，是否也意味着一直不温不火的横屿组团终于迎来发展转机？曾经的2800亩“准地王”，会否乘此东风再度重装入市？

事件

福州土地拍卖首试“限地价，竞公租房”政策

9月末，福州土地市场又拉开推地大幕。位于晋安区鹤林新城横屿组团的宗地2012-07号，成为福州首次采用“限地价，竞公租房面积”方式进行出让的地块之一。

据记者了解，在今年7月，国土资源部、住房城乡建设部曾联合下发《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》，对预判成交价格创历史总价新高，或单价最高，或溢价率超过50%的房地产用地，要及时调整出让方案，采用“限房价、竞地价”或配建保障房、公共设施等办法出让土地。

在此政策之下，紧邻市区核心地带的宗地2012-07号试行的“限地价、竞公租房面积”，更显意味深长。

据福州大学房地产研究所所长王阿忠介绍，此举有助于在政府财力有限的情况下，加大公租房的建设规模。实际上是把部分土地出让收入转化为公租房建设资金，有助于引导开发企业把对地价的竞争转移到对公租房配建面积的竞争上。

另一方面，由于该地块位于中心城区东北，靠近东二环区域，政府亦担心该地块或出现地价过热之虞，该举措也有助于避免出现地价过高的情况出现。同时，这也在一定程度上反映出该地块的区域价值和升值空间。

值得注意的是，2012-07号地块的前身是2010年2800亩准地王拆分而成。此前，保利香槟国际地块亦包含了准地王的部分地块。

回顾

横屿组团一波三折热度不断

“限地价，竞公租房面积”试点并不是横屿组团区域内的第一次土拍尝试。

早在2010年，福州就曾出让过横屿组团内面积达2800亩的旧改地块——2010-12号，底价178亿元。地块一入市，引起轩然大波。有业内人士曾表示，此前国内第一地王是广州亚运村地块，面积3959亩，底价255亿。如该地块成功出让，就将成为国内第二。此外，该地块不仅竞买要求十分苛刻，而且配建内容多，交付时间短。而后，该地块的出让被喊停，搁置至今仅拆分出2幅地块出让。

当年，宗地2010-31号，同时也是2800亩地块拆分而成的原二化厂区北侧地块入市。该地块也是福州首次在出让住宅地块中要求配建经济租赁房，同时，这也是福州自2008年楼市调控以来首次采用预申请方式出让土地。最终，该地块以33.4亿元成为2010年福州总价地王。

而在2011年，福建省国土资源厅、省住建厅联合下发通知，要求采取综合评标方式，“向下”竞房价、“向上”竞地价的双向竞价，限地价竞房价，限地价竞配建方式四种方式供应住房用地。随后，横屿组团宗地2011-25号原二化厂区北侧地块，就率先采用了“限房价、竞地价”的出让方式。但由于当时土地市场处于低谷期，该地块最终也以“暂缓出让”收尾。

纵观横屿组团的数次土地出让，不难看出近年来福州土拍市场上的重大改革和热门事件，都少不了横屿组团的身影。可以说，虽然出让地块几经波折，但该区域从来不缺乏市场关注度。

析因 

重点区域重点对待

从2010年起，横屿组团就成为福州土地市场的热门候选，而这与其重要的区位优势分不开。

据长期关注横屿片区规划的业内人士王先生介绍，“在福州市‘十二五’近期建设规划中，晋安新城承担鼓台中心区部分城市功能。其中，横屿组团位置最为特殊，不仅成为衔接市区与东部新城马尾新城的交通纽带，更是福州市区不可多得的拥有丰富腹地资源的区域。”

同时，在福州金山、五四北地块开发殆尽的前提下，横屿组团作为市中心唯一一块拥有丰富腹地资源的区域，开发潜力巨大。从2011年启动征迁的横屿组团规划总面积达4972亩，远超此前规划面积491.07亩的王庄改造项目，以及拆迁土地面积142亩上海新村项目。

正是由于横屿组团区位重要，同时又是大体量的旧城改造项目，对整个城市功能划分和品位提升的作用十分可观，因此以何种方式推出，最为考验城市管理者的智慧。

“当时，市政府将2800亩地块以较低的地价打包出让，就是希望能有具大型城市综合体开发经验的房企接手，通过整体出让改变城区土地出让‘见缝插针’的现状，相对统一地规划提升其价值。”业内人士林先生表示，然而被喊停后，相关部门就开始寻求更合适的方式推地。正是因此，许多新的土地出让方式也都屡屡选择在该区域尝试落地，有些“试验”的意味，试探市场反应。

新出让方式树立新风向标

“横屿组团一直以来都‘话题不断’，然而该区域却一直处于不愠不火的状态，并未出现如闽侯、五四北、金山等地大型房企扎堆的现象。”王阿忠认为，“组团内部的房地产项目较少，保障性住房建设任务更加繁重，因此政府更希望通过地块的区域优势吸引资金雄厚的开发商，继而配建公租房分担政府压力。这是选择该区域地块进行‘限地价、竞公租房面积’的原因之一。”

另一方面，新区打头阵的地块风向标作用尤为明显。先行推出的地块具有定位的标杆作用，可以给后续陆续操作留足空间。“土地市场也有低开高走一说。前期推地压低价格，在各项配套起来之后，还有高走的空间。”业内人士林先生分析，“此外，由于横屿组团为旧城改造区，可以说是一张白纸，更有利于开展新方式，也不会对周边项目产生较大影响，更容易开展新土地出让方式。”

而该地块的作用更多是在试探市场对该区域的认同度。“从福州旧城改造的规划来看，横屿组团地块绝不止是此次推出的这块地，后续地块体量还很庞大。”林先生称，如果这块地成功推出，那么原先搁置已久的2800亩地块或也将重新分割入市。

区域前景

东部门户后来居上

就在本次推地公告之后，鹤林新城横屿组团区域控制性规划随即出炉。根据规划，横屿组团的功能定位为集商务办公、商业、高尚居住为一体，配套设施完善的宜居生活新区。而这，无疑也将为该区域的发展再添一把旺火。

王阿忠表示，横屿组团是福州市“东扩南进”的城市发展战略的重要节点，它也能体现福州城中商贸功能延伸的趋势。在交通方面，三环闭合之后，横屿组团将迅速融入成为中心城区，而作为该区域的主干道，化工路在改造后将成为二环与三环连接线，同时也是中心城与东部新城的快速通道。

如果说当初横屿组团内2800亩地块的出让，是政府希望借助大房企之力短期内提升区域面貌，而如今该区域的前景已然今非昔比。

目前区域周边保利香槟国际、首开中庚香开新城、东二环泰禾城市广场等大盘云集，配套逐步完备。大型房企的不断聚集，显示出开发商对区域价值以及未来升值空间的肯定。“可以说横屿组团不仅是晋安区的核心区域，也是连接福州东部的排头兵，届时也将成为比肩海峡金融街、马尾新城的一块重要区域。”