开栏的话

作为楼市传统旺季的最后一个节点，不管前期如何，10月份都到了开发商最后抢收的时刻。10月历来都是供应量和打折促销的高峰，前期埋下的伏笔也将就此展开。

然而，在这个特殊的10月，不仅成交环比下滑，观望情绪再度回潮，不断勒紧的限购政策却又平添变数，买卖双方再度陷入深度博弈。那么开发商最后一搏的银十能否打破观望，重振旗鼓，再来次楼市盛宴呢？本报房产专刊推出《微观银十》栏目，以宏观金融政策环境为脉络，从营销公司、房企、购房者等楼市“细胞”入手，呈现福州楼市“银十”最真实的现状。

N本报记者 林姿

从年初起，福州的开发商和购房者就显现出一种供求两旺的默契：刚需持续踊跃入市，刚需盘销售也十分喜人……

然而，在金九银十走过半程后，楼市供求双方却浮现出罕见的“貌合神离”：改善型需求尚未全面接棒，大户型房源就急不可待全面复出。而这造成的后果是，大户型销售日渐乏力，9月份成交环比整体下挫。

步入银十后，这样供需错位的尴尬期还将维持多久？眼看年内最后一个促销节点已经来临，开发商是否还将最后一搏？

记者调查 供应头重脚轻销售冷热不均

如果说7月份始现“刚需盘止步，大户型热身”的苗头，那么经过3个月的较量，10月份整个福州市区已经成为大户型的天下。

据记者调查了解，市区中如阳光凡尔赛宫、融信澜郡、万科金域中央、中庚红鼎天下、世欧王庄等大户型高端盘都处在强推期。接下来，市区酝酿上市的新项目，如融侨锦江悦府也以大户居多。

在原先刚需盘扎堆的五四北和金山片区，主推刚需盘的项目要么扫尾，要么改推楼王大户型，如融信大卫城主推波托菲诺的别墅产品，以刚需为主打的中庚香山春天推出大四房，泰禾红树林近期推出珑悦153~175㎡新品，三盛国际公园将推144㎡、135㎡新品。而在大户型之余，超小户型也不在少数，如鼓楼区的金湖廷，户型面积在20㎡~40㎡。而这样或大或小的面积也让整个市场的供应呈现出“哑铃型”的结构。

前段时间几乎“处处可见”的中等价位中等户型的房源不仅数量较少，而且距离越来越远。像龙旺康桥丹堤·伊顿公馆、阳光城翡丽湾、博仕后龙港城等，大多在闽侯南屿或者县城新区，离福州市中心尚有一段距离。

高端盘多且集中在市区，而刚需盘不仅少还远离市区，最直接的后果就是销售出现鲜明差异。据记者了解，总价较高的市中心大户型，在黄金周中的表现一般。而为数不多的郊区刚需盘，却出现了火热。据公开资料显示，在黄金周期间开盘的阳光城翡丽湾、龙旺康桥丹堤·伊顿公馆以及名城银河湾，均取得了不错的销售业绩。

大户型价格高数量多却卖不动，而刚需数量仍然较多却买不到房。这种“错位”的供求关系之下：9月的成交环比跌幅近20%，而成交套均面积与房价却分别出现3%以及1.29%的小幅上涨，在库存方面，平均套均面积也达到139㎡，大户型占了绝对主角。

“事实上，这种现象早在7月份便已出现，但持续三个月之后不仅没有改善，随着市区大户型项目不断放量，而刚需盘又不断消耗，更加剧了这种供需错位的情况。”业内人士林先生表示道。

解读优惠 减少刚需盘供应断档

黄金周期间，博饼、嘉年华、亲子游之类的活动比比皆是，但购房者比的则是实惠。有细心购房者对比了一下，发现开发商在价格上让步的力度有限，真正像年初的“出血让利”的项目很少，还有部分楼盘悄然涨价，性价比优势逐渐消失，让许多客户又开始犹豫。

另一方面，今年以来刚需的持续入市推动，使得90~120㎡的中等户型去化迅速。业内人士林先生说道，“但刚需房源毕竟有限，经过长达半年消化后，各家楼盘普遍面临工程进度赶不上销售热度存货不足的情况。”在中等户型卖完后，项目中的其他类型如大户型平层项目就浮出水面。

据记者了解，此前表现抢眼的楼盘在中小户型的供给上,已经处于无房或者是尾盘的状态。楼市库存提前消耗，从而使得9月没有足量的房源可供购房者选择。因此，目前楼市进入了刚需盘短暂的“供应断档”。

刚需渐退，改善型需求尚未跟进

在购买力方面，今年上半年以来积累的住房需求集中释放消耗，再加上限购限贷政策并未取消，房产税试点也正在进行，因此购房心态则更多趋向谨慎与观望。尽管目前仍处于传统旺季，但购房意愿已明显不如几个月前强烈。林先生表示，“第三季度开始，置业人群已出现逐步萎缩，很难再支撑下半年楼市的继续回暖。”

虽然市场需求有所萎缩，但刚需却依旧是当下市场的主流群体。就有楼市观察人士对记者表示，二套房购买政策依旧从严。因此改善需求的队伍虽然庞大，但大部分仍被挡在门外，释放程度不及刚需。

从数据方面也能印证这一点：9月以来福州住宅成交面积不断增大。但环比来看，成交套数却环比下跌。可见虽然改善型需求确实在逐步入市，但是限购政策不松绑，改善型产品仍然存在较大的去化压力。

应对 部分项目加强销售引导

9月住宅新增房源仅632套，环比下跌近五成，但受高价位项目可观的高利润回报吸引，许多发展商都将涉足高档物业的开发，中等户型房源更是少之又少。而针对目前这种刚需断档、供应错位的情况，并非所有开发商都铆足劲主推大户型争取改善型需求，有开发商已经看到“改善型需求乏力，刚需仍有需求”的苗头，开始有所行动。

例如五四北一楼盘目前主推77、78㎡两房，并增加了该户型的单价，同时加大中大户型的优惠力度从而压低大户型价格，进行“销售引导”。“这一方面增强中大户型的性价比，另一方面也是因为刚需户型供小于求更为稀缺所致，“目前这类户型十分走俏，因此就算价格有一定调整还是受到客户追捧，还能提升利润点。”该楼盘项目负责人表示道。

而金山一楼盘原本在推盘计划中主推高端的大平层项目，但鉴于目前市场需求，也适时打出“通透两房 尊重刚需”的广告，推出主流85㎡左右的小两房，吸引刚需关注。而西区久未露面的一高层项目也推出46~174㎡户型。此外，东区一楼盘也打出“负公摊”，在一期93㎡热销后，应市再推96㎡户型。

针对这类刚性需求推出的项目，大多开发商在大户扎堆的市场中“另辟蹊径”取得热销。当然，在大户型扎堆的市场中，这类开发商有意识或无意识地推出刚需户型，还只能算是个例，并不具备广泛意义。有业内人士表示“受建筑工期影响，项目的户型配比早在开工前就已经完成，一般很难改动。因此就算有开发商对市场把握较为敏锐，但也心有余力不足。”

但此举的指向性已经十分明显，“虽然市场需求有所萎缩，但其中主力却依旧是刚需。而这类受到热销的少数刚需项目或许也将对整个市场有所启发”。

后市 供应或将继续断档

楼市的供小于求已持续5个月，那么这样的断档还会维持多久？

“10月份是楼市传统旺季的最后一个节点，开发商面临库存和资金的压力，自然要加大推盘的力度。”从近期营销中心各种活动集中举行的现象可以看出，后市将有大量的新房源推出。未来，楼市旧盘推新品、新盘亮相等还将愈发频繁。据海都房网（house.Nhaidu.com）数据显示，10月福州将有17个楼盘加推，9个纯新盘上市，户型也将有所分散。

在这些楼盘中，包括中庚红鼎天下、新大陆壹号及融侨锦江·悦府在内的高端项目，也有香开新城、恒宇国际公园等改善型项目。中心城区、金山、闽侯、马尾各个区域都有新品发布，但真正主打刚需的项目依旧较为稀缺。

有业内人士表示，中低价位市场巨大的供需差距，明年也很难有较大的改观。住宅项目的建设周期一般为1~2年，在去年和今年的土地供应中，由于城区土地开发成本和用地条件的限制，城区中几乎没有增加低价位住宅供应。而在市区开发中，受地价限制和高价位项目可观的高利润回报吸引，许多发展商也都涉足高档物业的开发，低价位住宅只能向城郊地区发展。因此明年低价项目的供应不会有明显的增长，部分中低价位项目的出现，对市场而言也是杯水车薪。