N本报记者 林姿

一直以来，说起福州楼市最热的区域，非仓山区莫属。不论是新增房源还是成交量，仓山区始终稳坐头把交椅，其余四行政区无一能撼动其地位。

然而，没有一个区域楼市能永远高温不退。在刚过去的9月份，情况就出现逆转。晋安区以902套的住宅成交量以及110316㎡的成交面积占据五区首位。而这也是去年以来晋安区首次在成交量和成交面积上双双超越仓山区。

作为后起之秀的晋安区，虽然区域内有五四北新区作为助力，但由于仓山有金山生活区深厚的购买基础，因此其风头一直被仓山区压制。楼市“老二”突然发力登顶，究竟是昙花一现还是今后晋安区发迹的开始？

市场调查>>>

晋安：成交面积、套数双冠

晋安区跃居成交首位并非一蹴而就。

从成交数据来看，今年1—6月份，仓山区的成交数量大多是晋安区的2倍甚至3倍。然而，7月—8月两区成交数分别为“939套、705套，1105套、926套”，差距越来越小。直至9月报出“563套、902套”。积蓄已久的能量终于爆发，晋安区终于成功翻盘。

而在数据之外，记者从业内人士处了解到，目前晋安区多个在售楼盘销售情况良好。晋安区目前有2个重点区域，包括东二环区域和五四北区域。其中，东二环有泰禾城市广场、世欧王庄、世欧澜山、保利香槟国际、香开新城等。五四北板块则有中庚香山春天、三盛国际公园、建发领第、琴亭湖畔等。

而有市调显示，尤其在9月后半程，区域内重点楼盘如三盛国际公园、保利香槟国际、世欧王庄的成交都比较不错，几乎每周都位列周成交前十，平均周成交超过30套，有的楼盘甚至单周成交超过百套。而今年以来，晋安区许多实力楼盘发力抢客，致使两区间的差距越来越小。

区域项目声势渐高

从近期楼市加推开盘以及优惠促销信息中也能看出晋安区火热的端倪。

从开盘情况看，9月福州共计14个楼盘开盘，晋安区3个，仓山区2个；同时晋安区不少楼盘虽未开盘却也集体抢风头推新，如保利香槟国际推出酩悦新品；恒宇国际公园在一期热销基础上启动二期96~142㎡预约；东二环的香开新城推出99~138㎡多样户型；建发领第推出78㎡户型；三盛国际公园12、13楼135~160㎡户型王也在9月登场……

纵观9月整体楼市，前期平稳稍淡，而从后期开始乃至银十，晋安区楼盘声势渐高，众多楼盘齐齐发声造势，炒热区域。而在房企的不断搅动之下，许多购房者心态也发生了变化。

晋安区一项目经理表示：“原本金山一直是楼市的宠儿，大多数人也都选择在金山买房看房子，但从今年金九的市场分布情况来看，许多购房者都分流到晋安区。”

仓山：突遭乏力板块退烧

而不得不提的是，在上个月，仓山区的成交环比降幅接近一半，而这也为晋安区登顶创造了条件。其中，一直稳步前行、号称福州楼市“晴雨表”的金山板块，成交不断回落，成为“退烧”最多的板块。

有业内人士表示，仓山区的成交高峰出现在去年6—9月。在去年9月，由于一大批楼盘签约，成交量甚至达到2301套，远超其余四行政区成交量之和。而此后虽然楼市重回火热，但仓山仍难重回当年的辉煌。

从楼盘而言，上半年风头正劲的金山几个楼盘，如泰禾红峪、红树林、阳光城新界、融信大卫城等楼盘，此前主推刚需盘收获盆满钵满。然而在刚需产品销售后，中等价位房源存量不足，如阳光城新界几近清盘，而泰禾红峪推出换房特惠155㎡全景楼王大四房产品，红树林则推出高端的珑悦系列，大卫城在高层热销后目前也在主力推广其别墅系列。

金山板块在仓山万达入市前后就已经历一次价值和价格的提升，而在经过今年旺季之后，将有可能进入一个短时的低潮期。“高价优质房源缺客源，中等价位房源存量不足，低价房源销量不大。”

其他板块：应市项目少，竞争力不足

在仓山区、晋安区之外，近年来鼓楼、台江、马尾的成交却一直难以成为楼市重头戏。

在金九银十期间，鼓楼区台江区的高端楼盘密集，如阳光凡尔赛宫、融信澜郡、万科金域中央、万科广场等大户型高端盘都处在强推期。接下来，市区酝酿上市的新项目，如融侨锦江悦府也以大户居多。这类房源的热销情况如

何？市中心一楼盘负责人如是说，“在市中心区域，大户型产品占据大多数，但由于大户型价高户大，房源总价较高，购房者反响平平。”而在大户型之余，超小户型也不在少数，如鼓楼区的金湖廷，户型面积在20㎡~40㎡。

此外，前段时间几乎“处处可见”的中等价位中等户型的房源不仅数量较少，而且距

离越来越远。目前高端产品集中在市区核心地带，而中等价位产品却越来越远，大多位于马尾、闽侯等外围区域。像龙旺康桥丹堤·伊顿公馆、阳光城翡丽湾、博仕后龙港城等，大多在闽侯南屿或者县城新区，离福州市中心尚有一段距离。对于开发商而言，如何引导购房者克服其心理上的距离障碍是头等难题。

解析>>>

晋安供应开闸，后续潜力更大

晋安区成交的激增还必须从源头的供应说起。

从7月份起，晋安区的新增住宅房源数量就呈现出曲折上升的趋势。行至7月，晋安区的福晟钱隆大第、世欧王庄以及三盛国际公园共有402套房源入市，仓山区中茵上城美域以及永翌上尚城共有324套入市；8月份，晋安区恒宇国际公园、福晟钱隆大第以及保利香槟国际共667套房源入市，而仓山区只有中庚红鼎天下和永翌上尚城242套房源。从9月至今，两区的新增房源数量则不分上下。

此外据记者不完全统计，今年内晋安区新增房源数量三甲分别是保利香槟国际1088套，三盛国际公园921套，世欧王庄908套。而仓山区最多的则是永翌上尚城362套，融信大卫城352套，泰禾红峪260套。个中差距一目了然。

“目前仓山供应高峰已过，多数项目进入尾盘阶段，过去人们一直认为金山的住宅库存量最大，但实际上经过这些年的快速去化，金山在售的楼盘已经相继进入尾盘期，而新盘则因工期或其他原因尚未拿到预售许可，出现断档。”业内人士林先生表示，“而晋安区在售项目供应量比较大，五四北板块大部分楼盘均有较大体量，且大都在2011年正式入市，目前正处在销售强推期。而东二环板块仍有新盘问市。”

正是有着如此庞大体量的供应，才有了晋安区成交不断上涨的基础。“在晋安区，不管是五四北还是东二环，可选择的余地都比金山多，因此原先扎堆往金山跑的购房者如今也来五四北。与金山板块相比，东区和五四北两个区域则在今年迎来了稳定发展时期。”

板块价格战如火如荼

而对于楼市中的购房者而言，供应面广楼盘多还不一定能促使购房者入市出手，性价比以及优惠才最为吸引购房者。

由于目前晋安区多个楼盘在售竞争，因此价格战依旧炙热。世欧王庄2楼23层以上特惠房源16500元/㎡，东二环的香开新城推出99~138㎡多样户型11988元/㎡起。这样的价格也被认为是低于市场预期入市，因此关注度很高，咨询的购房者甚多。

在五四北区域则竞争更加激烈，建发领第在大户型扎堆的市场中瞄准刚需推出78㎡户型套均100万入住，“独辟蹊径”的方式吸引了不少刚需族，而其主推的130㎡户型认筹优惠也十分吸引购房者；而中庚香山春天则打出首付15.5万起买137㎡景观大四房。一购房者称，“现在晋安的感觉就像今年春节期间的金山楼市，价格战打得十分火热。”

此外，中原地产福州分公司资源中心研究经理尹春蕾表示，晋安区有多个大型商业综合体落户，区域配套逐步完善和提高，未来发展前景较好，而总体均价与金山板块并未有多大差异，因此板块内诸多品牌和地段及自身配套都有一定的优势的楼盘，如保利香槟国际、世欧王庄等销售情况都不错。而目前仓山区部分高端盘上市，拉高了成交均价，也压缩了购房者的选择空间。

后市>>>

“赶超”只是昙花一现？

9月份，晋安区成交面积套数均超仓山，问鼎福州楼市。然而行至10月，从前两周的成交数据来看，仓山区的成交量又略胜晋安区。难道晋安区的“赶超”只是“昙花一现”？

中原地产福州分公司资源中心研究经理尹春蕾表示，目前晋安区的在售项目体量较大，在短期内或还将维持和仓山区相抗衡的格局，但长期还是要看土地供应情况而定。如果土地供应不能持续，那供应量及成交量就会受到相应的影响。

据记者了解，从2011年至今的住宅用地方面，仓山区共出让了8幅地块共计698.65亩，晋安区共出让了3幅地块共计312.5亩。从上游土地供应来看，仓山区目前的沉寂和低迷只是相对和暂时的，在将来，大体量的土地转化为商品房之后，仓山区还将迎来一波新盘上市潮，而重点区域则由金山向南三环周边转移。

然而另一方面来说，今后住宅用地供应方向则是晋安新城和东部新城。随着城市东扩南进，未来更多的土地可能会来自大东区。因此，下一波板块之争究竟谁执牛耳，还有待市场作出选择。