N本报记者 刘梦宁

尽管今年的传统旺季并没有让福州二手楼市卖得盆丰钵满，“金九”甚至出现二手房成交乏力、大户型滞涨加剧的局面，但“银十”以来，情况总算有所好转。多家中介负责人都对记者透露，如今二手房已经有价格趋稳、成交回升的态势。

不过，从业人员告诉记者，今年淘房的最佳时机在前8个月，伴随着前一段时期以来的快速去化，大量优质的刚需房和性价比高的改善型住房都已经被消化。在接下来的第四季度，或将面临房源断档，高性价比房源后备不足的局面。

市场：“银十”后半段二手楼市转暖

“今年的十一黄金周期间，可能受到假期的影响，福州二手楼市的成交量并不理想，较前期有三成多的下滑。不过此后，成交量就开始逐步回升了。”麦田房产运营总监吴怀祖告诉记者，目前这种回升的态势较为明显，无论是从成交量还是价格上，都有一定的抬头。

南新房产董事长杨岳剑对此表示了认可，他表示10月以来，他们的成交有两至三成的上升。而当下支撑这些成交的，除了一贯作为主力的刚需外，改善型需求换房的情况也很多。“因为公司主要业务集中在鼓楼区和台江区，因此感觉到这两个区域内3房总价在150万元左右，户型大社区环境好的房源近期颇受换房置业者的欢迎。”

而朝阳房产10月份的成交量也会比上个月有一成左右的提升，朝阳房产副总经理魏褀表示，这些成交延续年内总体态势——今年以来都是刚需主导的市场，购房者集中在首次置业的刚需和改善型刚需群体，因此，最好卖的产品莫过于户型在90~120㎡之间，总价在100万~150万元之间的房源。而更高端户型更大的产品，则去化不多。“在购房区域方面，金山新区，因楼盘存量大，次新房多，价格在每平方米1.2万到1.3万元之间，较易为市场接受，成为颇受市场欢迎的热度区域。”

探析：房东不“松口”购房者调整预期

“今年福州二手房价格的最低谷在3、4月份，那时经历了近半年的惨淡成交，房东预期都有所降低，以价换量的情况较为明显，此后随着成交量的上涨，房东们的预期也在不断调整。”房产经纪小林告诉记者，自5月份起，就有房东陆续提高价格，此后涨价房东的比例便不断攀升。

而据各大中介的统计，到了6月份，价格整体涨幅有5%左右。随后的7、8月传统淡季，价格也没有放开。受到降息、银行利率打折等政策影响，二手房涨势延续，房东对价格的预期进一步趋于乐观。即使是9月以来，出现成交乏力的局面，房东们对价格也仍然并未“松口”。

记者在对中介门店进行走访时就发现，近期仍有不少房东在不断调高价格。在某门店的数据库中，记者看到了位于华林路的某套房源，面积仅54平方米，总价却定为110万元。据经纪人透露，“这套房源上个月还是挂出103万元的价格，由于问询量大，房东如今一口气调高了7万元。面对这种地段佳、社区环境较好的房子和不着急出手的房东，价格是很难撬动的。”

种种迹象表明在当前二手房价下探空间有限的情况下，刚需购房者和改善型需求购房者开始调低自身的心理预期，加速入市。

观察：刚需房源断档高性价比房源不足

“现在二手房市场上活跃的客户主要有三类，第一类是准刚需，因结婚、子女就学等必须解决住房问题；第二类是学区房，好学区内的房产眼下进入热销期；第三类是借机换房的改善型客户，卖两房购三房，出于提升生活品质的需求买房。”业内人士分析，需求量最大的前两类刚需房源，面积在60~70平方米之间，总价在80万~90万元之间，随着前几个月市场有购买能力的刚需客户大量释放，已经去化得七七八八，有诚意的房东也都已经将房源尽数拿出。

“目前，市场呈现出两极化的趋势，一部分房东很有诚意，一部分房东仍然存在较强的惜售心理。”魏褀告诉记者，经过前一段时期的去化，如今剩下的房源往往是房东并不着急出手的，因此定价较高，并且容易出现“闻风而动，水涨船高”的情况。而目前，适合刚需的小户型房源也所剩不多，改善型住房虽然仍有一定的需求和购买力，但是高价优质房源缺客源，中等价位房源存量不足，因此市场上高性价比的房源正呈现后备不足的局面。

不少从业人员预测，在接下来的第四季度，各大中介将主要围绕精品房源展开竞争，谁能争取到优质的精品房源，谁就能掌握到市场的机遇。

建议：想出手的房东应合理定价

对于想要尽快出手的房东，业内人士也有一些建议。

魏褀表示，一套房源平均的售出周期都在三个月左右，想出手的房东在参考周边价格的同时，还要调低预期合理定价，采用适当低于周边的价格。“尤其是对于将房子作为投资产品的房东，应该了解二手房已经经过一轮的涨幅，未来升值空间有限，而纠结在小涨上意义也不大。”

此外，第四季度和年底向来是政策频出的时候，而在政策主导的市场之下，一旦政策往征收房产税方向走的话，房东持有房产的成本将会增加，可能会进一步刺激二手楼市的价格调整，交易行情也可能随之变化，肯定会阶段性地影响到购房心理。因此，多位业内人士都对房东提出客观建议，希望他们能够合理定价，符合市场，随行入市，避免一味高价成为区域内其他产品的比较与衬托，促成其他产品的成交。

而对于想入市的购房者，业内人士也建议，不要抱着“抄底”的心态一直等待，也要适当调低心理预期，不要追求十全十美。看中了接近心理预期的合适的房源则需要果断入手，否则可能错失入市的良机。