导言

楼市传统旺季“银十”已经进入最后一程，福州楼市成交波澜不惊，但久违了的土地拍卖会却一石激起千层浪，广受开发商追捧，成为今年“银十”最大的亮点。

15家开发商前来争地，众房企齐齐拿地补仓，地价是“触底”了吗？当前拍出的地价对今后房价又影响几何？此次拍卖的地块开始外扩，是否意味着由旧城改造所带来的市中心土地出让潮开始逐渐转向，重归城区外围的“大三环”片区？另外，此次拍卖会在保障房的建设上亦有一个突破，首试“限地价、竞公租房配建面积”取得成功，这是否意味着保障房有了新保障？

在本期微观银十土地系列报道中，我们将一一道来。

N本报记者 林姿

今年6月以不到80亩的小幅地块试水取得成功后，福州土地市场终于动真格了：10月18日，共计568亩的4幅地块进入拍卖程序，吸引了十多家本土及外来实力房企，共拍出37.44亿元。

放眼全国，楼市回暖之后土地市场也迎来小阳春。10月1日以来的半个月内，大型房企在土地市场上也已“豪掷”200多亿元。所有的一切似乎都表明，恢复元气后，房企的当务之急就由销售转为拿地储备。

在各路房企默契出手争抢之下，福州的地价是否还有“捡漏”空间？目前拍出的地价对目前乃至将来的房价又有何影响？一切还得由市场说话。

直击土拍

关键词：价格 溢价率适中

回顾今年6月福州的第一次土拍，由于地块面积小总价低，吸引了许多房企参与竞拍，竞价过程异常激烈。最终2012-02地块以及2012-04地块分别以41.3%和91.8%的高溢价率拍出。

此番入市的4幅地块，却呈现出全然不同的情况：首先是地块面积大，超200亩面积地块达到2幅。其中2012-06号纯住宅用地面积达211.8亩，这是自2010年297.4亩的宗地2010-52号入市后，时隔两年第一次大体量住宅用地入市。大面积地块自然总价较高，2012-05以及2012-06地块的起始价都超过10亿元。在“高总价”的门槛之下，参与竞拍的房企出手较为理智，4幅地块的平均溢价率为54%。

而楼市火热的2009—2010年频频出现的上万楼面价，此次也并未出现，更多的在5000~6000元/㎡。开发商竞价、加价都比较稳当，少有大幅加价的情况出现，拍卖节奏也相对慢些。一参与拍地的开发商坦言：“与楼市火热时期一次加价3个亿相比，确实理性很多。”

关键词：房企 强者的角逐

福州市时隔4个月之后再度出让土地，共有15家开发商前来争地。中联、融信、宇洋、万科、正祥、正荣、阳光城、闽都、中联、保利、中茵、融侨……福州楼市中活跃的开发商几乎都到了现场。

“此次土拍是动真格的开始放量，同时开发商的动作和胃口也更大。”据业内人士介绍，今年的首次土地拍卖几乎是中小房企的天下：参与竞拍的企业虽然多达17家，但多以个人及中小企业为主，大型房企的身影寥寥可数，更多的还是选择作壁上观。而最终竞得两幅地块的买家也都是此前并不为福州市场熟悉的中小开发企业。

然而不过4个多月，福州土地市场又再成为大型房企的舞台。“求地若渴”正是大型开发企业当前的真实写照，保利、阳光城、中联等在几轮竞价之后均有斩获。其中，保利以总价13.6亿元购入2012-06号福建农林大学北侧地块，阳光城以总价15.9亿元购入2012-05号海峡奥体中心运动员村地块，中联以总价5.37亿购入2012-07号横屿组团8地块，梅园三明酒店管理有限公司以总价2.57亿购入2012-08号地块。

有业内人士告诉记者，此次推出的地块面积较大，十分考验操盘能力，并非普通房企小打小闹就能完成，而大型房企多有大盘经营经验，相对来说得心应手，因此这也成为中小房企望而却步的一道坎。

析因

开发商欲扩张

华远地产董事长任志强今年9月就在微博上表示：“别大惊小怪的，开发商不买地真的会饿死。”此言非虚，土地好比粮草，兵马未动粮草先行。

中联集团营销总监王世东告诉记者，“出于发展需要，近期我们都在四处看地寻找合适地块入手。6月、7月分别在厦门和福清拿地。我们上半年销售回款十分可观，再加上目前土地开始放量，所以近期才会集中拿地。”

保利，今年上半年福州楼市单盘销售金额冠军。阳光城，今年前三季度净利润约2.55亿~2.75亿元，同比增长150%~170%。而中联，在福清今年销售额亦达到35亿元。

“大牌开发商现在积极拿地，是因为楼盘卖得不错，房企资金链情况明显好转，也让房企具备了补仓拿地的能力。此外想要发展的企业就必须扩大土地库存，扩大自己的市场占有率，所以多拿地是他们目前最好的方式。”业内人士江先生表示，如果是去年甚至今年年初时，即便市场中有土地推出，也不会受到如此多的关注。对房企而言，在经历了持续去库存化后，许多房企土地储备不足，因此拿地补仓迫在眉睫。

另外房企对后市的预期与上半年相比也产生了较大的变化，加大了拿地积极性。

地块质优促出手

一位参与拍地的房企负责人告诉记者，近期各地政府推地的力度也很大，尤其是优质地块频出，也激发了房企拿地的兴趣。

“现在地方政府卖地的需求甚至比开发商拿地的需求还要迫切。”林先生表示，土地财政最多可以占到地方政府整体财政收入的七八成。而各项公共事务的支出，包括保障性住房的建设等都需要财政支持，房地产发展也能带动上下游数十种行业发展，地方政府就不可能长时间不推地。而之前严厉的调控使得土地市场进入冰点，最近一段时间楼市回暖，地方政府借这个时机推出一些优良地块来吸引开发商，缓解财政方面的压力。

地方政府有卖地的需求，房企有买地的需求，二者相互呼应，就出现了近两个月土地市场升温的现象。但并不是所有房企都具备拿地条件，只是部分资金链缓解的房企开始拿地。

解读

地价难言触底

都说现金流的日益充裕，地价的相对便宜，成就了开发商抄底土地的基础，那么现在的地价究竟算不算便宜呢？

据记者了解，海峡奥体中心区域的宗地2012-05地块，楼面价6245元/㎡，周边的阳光城新界在2009年楼市鼎盛时期拿地，楼面价3350元/㎡，永翌上尚城为2010-04号地块，楼面价3714元/㎡。横屿组团的2012-07号地块楼面价5964元/㎡，且并未算进额外投建的1350平方米成本。淮安区域的2012-06号地块楼面价5347元/㎡。海峡金融街区域的2012-08号地块楼面价6000元/㎡，在2010年拍出的多幅海峡金融街商服地块的楼面价每平方米均在四五千元范围内……

与今年第一次土拍每平方米动辄七八千元的楼面价相比，此次的楼面价确实低了不少，大多并未超过6000元/㎡。江先生认为，单纯从同一区域前后拍出的地块价格来看，目前拍出的价格以“抄底”来形容并不算贴切，而更合适的说法，则应该是“在合理的区间范围内”。

“越来越多的大型房企也将加入到夺地的行列中来，毕竟目前福州推地体量还比较小，而开发商的需求又比较大。供求不平衡之下土地市场将会继续火热，地价或还将被推高。”

房企青睐熟地

对于目前拍出的地价，有业内人士表示，“只有不合适的市场，并未有不合适的价格。”

业内人士林先生认为，政府为提升土地市场热度，近期所挂牌的多为位置较好或是体量较规整的优质地块。近段时间福州市推出的地块，与此前相比均可以说是发展到一定程度的“熟地”。王世东表示，以横屿组团来说，在目前项目销售中地块已被炒热，有关注度，房价还有上涨空间。在规划和配套上马后，区位价值更清晰，未来发展空间可期，具有较高的开发价值。因此与地块的区位价值而言，拍卖价格也还算合理。

王世东还表示，对于房企来说，利润能否最大化是其拿地的最根本条件。只要懂得操作，把握控制建设推盘节奏，利润空间依旧可以挖掘。因此，在土地市场价格较为稳定的背景下，房企多会选择较好地区的较热门地块。

地价炒热，房价亦同步？

从最近全国主要城市供地及成交土地的节奏看，土地市场回暖的迹象出现，高总价的地块次第出现，已经明显影响了周围区域市场以及整体市场购房者的预期。

在福州，这样的例子亦不在少数。2009年原锅炉厂地块以“地王”姿态入市后，福州市区楼盘售价都出现一定程度上调，足见地块的价格对区域前景的影响不可低估。再以2012－02地块为例，其楼面价7081元/㎡，左邻红星国际楼面价2855元/㎡，右舍万达楼面价1875元/㎡。地价的回升也说明金山片区的房价已经见底。

而海峡奥体区域的阳光城新界、永翌上尚城两个项目的楼面价仅为宗地2012－05号地块的一半多，目前两项目的售价多在10000~11000元/㎡不等。虽然两个项目的销售周期大多在一年以后进入尾声，新项目入市之后并不会遭遇较大竞争，但是地块的拍出同样反映为整个区域的未来形成一个向好的预期。

一项目营销经理就表示，“在周边新地块单价上涨后，在售项目虽不一定都选择涨价，但周边地块价格上涨，可作为在售项目促销的说辞，给购房者一个涨价预期，促使购房者下定或接受其后续涨价的行动。”