N本报记者 林姿

福州中央商务区拓展，中心该向东还是向北？

向东，海峡金融街以金融行业集聚区的姿态衔接未来城市行政中心东部新城。向北，则是北江滨CBD，承接万宝、浦上商圈，无缝连接大学城、南屿新城等城市新区。中心商务区地位的确立，关系着主流消费群体的动向。

一直以来，各个区域都为此暗中较劲。在北江滨CBD羽翼未丰之时，海峡金融街横空出世，一度成为全城焦点风头无二。然而，这样“一家独大”的局面就要改变了——

这个10月，北江滨CBD的福州IFC（国际金融中心）、阳光城时代广场相继揭开面纱。后起之秀北江滨CBD就此走进世人的视野。

而这也意味着，同属一个行政区且同样盘踞江滨稀缺资源的北江滨CBD以及海峡金融街，原本“来日方长”的竞争就此掀起波澜。

事件

北江滨CBD写字楼项目首次入市

从2009年闽江北中央商务区规划出台以来，历经3年“蛰伏”，北江滨CBD终于有项目问世了。

本月初，阳光城集团旗下首个写字楼项目阳光城时代广场入市，号称“海西首座复核商务建筑”。随后，福州国际金融中心（IFC）作为升龙集团和阳光集团联合打造的写字楼项目，建成超甲级写字楼，同时项目由第一太平戴维斯统一管理。

与此同时，海峡金融街同样势头不减，升龙汇金中心推出玺汇大客户组团，精装空间面市。华浦·华尔街首次面市就打出“对不起，我们要求门当户对”的广告，夺人眼球。恒丰大厦则以“福州首个多功能复合商务万花筒”预热。

回溯今年的几番写字楼上市潮，几乎都是海峡金融街项目的天下，世纪百联、申发大厦、宇洋中央金座、升龙汇金中心等写字楼项目的广告“你方唱罢我登场”，占据了福州写字楼市场的绝对地位。在竞争中，圈层营销、价格战等手法也轮番上演抢客大战。

因此，与此前一片寂静相比，阳光城时代广场以及福州IFC的亮相，可以说是为区域中的后起项目“热身”：升龙环球广场、融侨滨江广场、福晟钱隆广场、三迪联邦大厦等闽江北岸中央商务区入驻的8个项目已全部开始动工建设，苏宁广场B14地块有望于年内竣工。多名业内人士都感叹：“北江滨CBD终于要起来了。”

特色两区侧重各不同

作为同属台江区的两个商务区项目，北江滨CBD与海峡金融街可谓是一衣带水，同时也是规划中“中心突破、两翼齐飞”发展战略的一步。

在规划中，台江区东西两翼组团核心的海峡金融商务区和闽江北岸中央商务区成为承接现代服务业项目的优质载体，城市综合体、甲级写字楼、星级酒店、总部大楼相继落户，两个CBD的总部经济、金融服务业、电子商务业、滨江旅游业等现代服务业已成为区域经济发展的新增长极。

而作为两翼的北江滨CBD以及海峡金融街，在实际规划中也有一定差别。

海峡金融街：专业性金融中心见长

而与综合性见长的北江滨CBD不同的是，海峡金融街是以金融机构为主体，配套大量写字楼项目、商业综合体，定位为滨江金融中心。

从2008年建设银行福建分行入驻海峡金融街至今，海峡金融街目前共有16个项目入驻，而商业写字楼占了总数的一半，其余多为各类金融机构总部。1座综合体、8家总部机构、7座商务写字楼、1个住宅项目，海峡金融街金融业的集中度堪称“福州第一”。

在10月份福州的土地出让中，海峡金融街周边2012-08地块用于酒店建设。金融街区域2012-09地块将引入世界500强的钢铁企业在该区域设立总部。

福州大学房地产研究所所长王阿忠分析，“海峡金融街写字楼的集聚效应使金融街形成金融行业的集群优势。作为连接中心城市和东部新城的纽带，金融街无疑拥有‘喉舌’地位。”

北江滨CBD：主打综合性齐全配套

据规划显示，位于西二环西侧的北江滨CBD周边均为住宅项目，还与万宝商圈、万达商圈相呼应。而除写字楼、商业综合体、星级酒店外，北江滨CBD还规划了省科技馆、市图书馆和省广电大楼等市政设施，成为福州“复合型功能的城市平台”。

因此，王阿忠表示，与纯正的CBD相比，北江滨CBD的生活配套更加齐全，因此更像是个CLD（中央生活区）。

目前该区域推出的8幅地块中，包括有2座城市综合体，苏宁广场将建成集高端精品百货、五星级酒店、酒店式公寓、高档写字楼、休闲娱乐中心为一体的大型城市综合体；融侨江滨广场将配套五星级酒店、写字楼、百货超市、影院及零售业等商业设施。此外，还有5个写字楼项目和1个住宅项目。

北江滨CBD聚集了大批实力房企：升龙、融侨、万科、阳光、福晟……“大型房企扎堆也从另一个侧面表现出北江滨CBD的过人之处”。

竞争暗斗汹涌 明争在即

据记者了解，福州市目前在建以及即将开建的写字楼项目三分之二以上集中在海峡金融街以及闽江北岸商务区。

如今，当海西发展的战略逐步清晰时，同属于台江区而且同样拥有稀缺沿江资源的北江滨CBD和海峡金融街，都将核心地区的商务区作为发展的头等大事，割据竞争之势愈演愈烈。

时间战：以快取胜用时间换市场

“写字楼销售与住宅不同，通常都是现房销售，期房销售的难度极大。”天知营销副总陈洪兴表示，一方面，写字楼的买主多是自用兼投资，希望尽快达到交付标准，立即使用。另一方面，对于投资客来说，也会考虑到时间成本的消耗，期房写字楼若增值速度较慢，资金耗费巨大，现房或准现房才能尽快打消客户观望。

因此，面对来势汹汹的北江滨CBD，金融街写字楼多数以快制胜，进入“现房或准现房”销售。世纪百联项目相关负责人表示，“预计明年5、6月份北江滨CBD多数项目就将进入销售强推期。到那时，两个区域的写字楼项目就会形成激烈竞争。”而目前即将扫尾的项目则避免了参与两个CBD的正面交锋。

海峡金融街最大的优势就是规模已经形成，金融办公氛围日益浓厚，且建设进度遥遥领先。如较早拿地的申发大厦在9月底外立面和大堂已经呈现，年底整体交房。而同样在金融街板块中工程进度较快的世纪百联在7月底顺利封顶。业内人士林先生表示，“目前北江滨CBD多数商业项目尚在基础建设中，区域尚未以形成与海峡金融街相抗衡的能力。”

差异战：个性化发展切中客户需求

然而写字楼竞争并不可能速战速决，大多数时候战线还有可能拉长。“在短平快提前抢收之余，常态化的竞争还是以项目自身的特色见长”。

谁能切中客户要害，谁就能收获市场。北江滨CBD作为后来者，也不甘示弱。

相对金融街板块，万宝商圈、万达商圈与北江滨CBD近在咫尺。在两大商务中心共同竞争的压力下，加重了客户对金融街板块的观望心理，尤其是对中小企业而言更看重区域配套的成熟度，“所以有些客户希望在北江滨CBD起来后再比较打算”。

除了定位、配套的差异，个体项目的差异也是客户最关注的问题，如福州IFC打出占据一线江景资源的广告，阳光城时代广场的车位配比完全超出了国家标准，解决了市区写字楼停车难问题。

“虽然都规划有商务区的功能，但从定位而言，北江滨和金融街不同。这也进一步影响到区域中写字楼的功能定位以及所面对的客户群体。”业内人士林先生谈道，“围绕定位规划功能展开的一系列产业对接，根据区域产业需求提供适合的写字楼产品，才能在市场中找到自己制胜的钥匙。”

□记者观察

多中心发展，此消彼长还是相得益彰？

北江滨CBD产品的推出，对于客户而言，在购买中多了选择的余地，对于写字楼项目而言，在市场中多了竞争对手。而在市场客户资源有限的情况下，两大CBD是瓜分市场，还是共同推动市场发展？

有规划界人士认为，最理想的状态是海峡金融街和北江滨中央商务区相得益彰，形成沿着闽江一线展开的繁荣经济带，直接扩大福州辐射面。但不容回避的问题是一个城市的商务资源毕竟有限，“僧多肉少”难免会产生相互竞争和暗中较劲。而中央商务区发展初期，最忌讳的就是“分散用力”。由于本身商务资源不丰富，分散的投资会更用不上力，这也是两个商务区同时崛起最应避免出现的问题。

“一个城市里多个区域同时提出打造中央商务区，如果规划得当、定位准确、分工合理，是完全可能形成一种优势互补、互相促进的局面。”业内人士林先生表示，“但当务之急是要引导它们认清自身的优势和不足，进而确定各自的招商重点。需要更高一层的总体规划通盘考虑，实现资源最有效的合理配置。”