N本报记者 刘梦宁

虽然市场调控大潮未落，但2012年楼市“银十”依然平稳收官。

据福州市房地产交易登记中心数据显示，截至10月29日，福州五行政区住宅签约共1969套，成交面积报收于23万平方米。这个数据虽暂低于8月的高峰期，但截至目前也与7月、9月持平，位居中游。

从数据看，福州楼市“银十”可谓波澜不惊，但在这平稳的表象之下，一场关于“供”、“需”的新博弈正在上演。

10月“供需”数据市场相对平衡

在近五年“银十”福州楼市交出的成绩单中，今年10月无疑并不算出色，排位第三，无论是套数还是面积都位列中段。而在年内，5月、7月、8月、9月的成交量都突破两千套，尽管10月的数据并不如传统旺季火热，但也算保持平稳。

事实上，10月的开局并不顺利。从环比数据上看，9月最后一周，福州一手房成交696套，环比狂涨了66.91%。但10月开局，成交量并没有延续热度，第一周成交319套，减少377套，环比下滑54.17%。当时，各大开发商虽然针对“黄金周”举办了诸多促销活动，不过真正降价的楼盘并不多，消费者也显然没有对小打小闹的折扣“买账”。加之9月，多部委对调控不放松的密集表态和长假期间大量市民外出旅游等因素，10月第一周楼市的清淡似乎在情理之中。直到长假后的第一周成交量开始快速上升，此后的几周也延续回升趋势，才为10月的成交贡献了主要力量。

从“供需”数据来看，市场也算表面平衡。据记者统计，截至目前，10月共有9个项目1061套房源获得了预售资格，分别是包括位于东二环板块的保利香槟国际、香开新城，位于马尾的三木水岸君山，位于市中心的鼓楼里、融信澜郡、世欧澜山，及阳光凡尔赛宫、华润橡树湾、金辉枫尚。这虽与目前10月的成交数据1969套存在一定逆差，但有业内人士透露，由于种种滞后原因，目前市场实际供应量应高于数据显示。与此同时，福州可售住宅套数依然保持在15312套的位置。

解读：福州大学房地产研究所所长王阿忠分析，“此前福州楼市的好运已经延续了好几个月，月成交数据稳步上升，量价齐涨局面较为稳固。特别是8月成交量达到高峰，商品住宅签约一度达到2472套，而且在价格上更是每平方米突破15000元。”当时，量价齐升的态势重现，主要是源于利率下调和调控新政真空等因素对刚需者心理预期的影响，但进入10月后，虽然成交趋稳，但各方面都开始呈现收紧的趋势。

10月“供需”结构户型中心大远郊小

然而在供需结构方面，本月福州依然保持中心区域大户型高端项目放量为主，而郊县楼盘则主要以小户型刚需放量为主。麦派东方副总经理张炜胜表示，正是因为这种供应结构的持续发展，造成当前福州楼市“中心区中等户型、郊县刚需盘热销”的局面。

而在价格方面，进入10月后，开发商纷纷启动“稳价保量模式”，不愿降价，价格可谓铁板一块难觅大优惠。即使是楼层、户型不理想的尾盘，开发商让利幅度也有限。

开盘的情况最能说明问题——10月26日，主打99~138平方米的香开新城首次开盘，均价定位在1.5万元/㎡，共推出12和17两栋楼两百余套房源，去化达九成；而此前中心区域内涵盖中等户型的保利香槟国际、世欧王庄等楼盘多次开盘都取得热销，因为中等户型备受青睐，保利香槟国际更是连续成为楼市“销冠”。

另外，10月27日主打刚需客群的郊县盘正荣润园开盘，相关人士透露，项目均价为7800元/㎡，现场1楼售罄，2楼加推，成绩不俗。而同样位于闽侯板块的融侨宜家，此前推出60~93平方米户型让客户选房，也获得市场热捧售罄；而此前华润橡树湾户型面积为85~86㎡的两房至两房半，均价在1.2万元/㎡，也销售不俗；在更早的本月初，博仕后龙港城推出576套房源，劲销八成！

解读：张炜胜认为，“中心区中等户型、郊县刚需盘的热销，主要是由于中低档的刚需和自住需求强劲，而在当前的福州市场上供需结构正遭遇尴尬期，市中心往往缺乏中等户型房源，多为高端项目超大户型，中等户型一旦放量容易受到改善型刚需争抢。”他表示，郊县刚需盘则以价格优势满足首次置业的刚需客户，且不受政策限制，也满足了部分客户投资保值的需要。

至于部分开发商启动“稳价保量模式”，咬紧价格，则是由于近一段时期的热销，使得不少房企年内销售任务已经完成，资金的情况也得到了很大改善。因此目前难以出现大规模降价促销的行情，更多的房企采取了“稳价保量”的策略，将有限的房源稳步推向市场，放缓推盘节奏，守住价格，以等待更好的售房时机。

未来源头供需逆差可能加剧

此外据记者统计，2012年上半年福州共新增房源16397套，面积约141万平方米。与去年同期29943套相比，减少13546套，降幅达45.24%；而与去年同期230万平方米相比，降幅也达到38.46%。

而在今年5月，海都房网（house.Nhaidu.com）首次报道了住宅增量低于成交量的情况。截至2012年6月1日，5月福州新房上市量进入淡期，新增房源预售面积为101673平方米，环比减少74.78%；上网套数1403套，环比减少60.81%。供需逆差606套，此后的几个月之间，这种形势一直在延续。从表面看这种“逆差”可能并不明显，但从长远看来，福州楼市的供需差可能会越来越大。

楼市供应还有进一步下降的可能，这从住宅开发的源头——土地供应可见一斑。细数整个10月，土地拍卖会绝对是亮点，18日福州成功出让总面积达568.48亩、总金额达37.44亿的四幅地块。日前，宝钢集团又以2.08亿竞得宗地2012-09号地块。而恒大将在榕投资500亿，宝钢将在福州设立区域总部，“大腕”加盟无疑为福州楼市带来惊喜。但回顾2012年的福州楼市土地出让，风光却大不及从前。2012年至今仅出让11幅地块，总面积约93万平方米，总金额近51亿元。

解读：业内人士林先生认为，正是去年以来福州商品住宅的新开工面积和速度的持续下跌，才导致今年5月以来商品住宅供应量下降的情况出现。尽管如今福州楼市的库存还在1.5万套的高位，按照每月2000套成交的均值看，福州当前商品住宅平均存销比约为7.6，即库存只需8个月左右便可消化完，这是近几年来福州存销比的低值。

不过值得注意的是，住宅开发的源头——2012年福州楼市的土地供应并没有跟上节奏，如果开发商手上土地存量不多，到明后年，福州楼市可能面临商品住宅新开工面积和速度的持续下跌延续的情况，一旦逆差加剧，购房者接下来的选择空间也会缩小。