N本报记者 练仁福

关注理由：《福州市物业管理若干规定》的修订一直备受社会各界关注。该法规自2011年8月提交福州市人大常委会一审以来，历经三审，数易其稿。在昨日的福州市第十四届人大常委会第六次会议上终获得表决通过。新规为解决城市物业管理中的许多新问题提供了法律依据，也从法律上为物业企业、业主权益提供了更多保障。新规将在上报省人大常委会批准后公布实施。

亮点1.阻挠业委会成立 可罚开发商5万

现状 根据现有法律规定，向房地产交易登记机构等单位查阅、复制物业管理区域内各业主独立产权建筑面积等资料的行为，属于业主大会筹备组的工作，应当由业主大会筹备组来完成。但在实践中，有时会受到开发商阻挠。

新规 对此，新规规定：“召开首次业主大会所需文件资料由建设单位提供，建设单位未能提供的，由业主大会筹备组申请，经乡镇人民政府、街道办事处确认，可以向房屋登记机构等单位查阅、复制物业管理区域内各业主独立产权建筑面积等资料，各有关单位应当予以配合。”

新规还规定，建设单位如未按要求提供首次业主大会成立所需文件资料的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以上5万元以下的罚款。

亮点2.小区业主委员会 每届任期为三年

现状 对于未参与表决的业主，其投票权数作何认定问题，目前福州有些小区的做法是“少数服从多数”，即投赞成票的人多的话，这些人就算投赞成票；反之，就算投反对票。

新规 新规规定为：“未参与投票业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，按照管理规约或者业主大会议事规则的规定确定。”业主委员会每届任期的规定也由原先的“不超过三年”修改为“每届任期三年”，还新增规定：“业主大会和业委会工作经费的使用情况应当每三个月在物业管理区域内的显著位置公布，并接受业主监督。”“业委会经营物业共用部位应当经过业主大会同意，且经营收支情况应当每三个月在显著位置公布。”

此外，原规定：在物业管理区域内，与物业管理有关属于全体业主权益的纠纷，“经全体业主投票权三分之二以上决定授权，业主委员会可以代表全体业主依法行使民事诉讼权利”，修订为“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业委会可以代表全体业主依法行使诉讼权利”。

亮点3.专项维修资金将可紧急使用

现状早在一审时，就有常委会组成人员提出，《物权法》关于专项维修资金的使用条件是“应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”。这一规定存在较大操作难度，建议在法规修订中对于电梯、压力容器等保障业主基本需求的共用设施设备的急修事项给予方便。也有人提出，可以参考其他城市的做法，从便民、利民的角度出发，建立专项维修资金紧急使用制度，简化业主表决和审核手续。

新规 新规采纳了这些建议，规定：“市人民政府应当建立专项维修资金紧急使用制度。业委会可以根据专项维修资金紧急使用制度，按照业主大会确定的使用范围和金额进行申请，用于物业共用部位、共用设施设备的紧急维修。”

亮点4.引入“联席会议制”协调解决小区难题

难题 目前福州还存在许多无物业小区，它们的管理也一直是个难题。此外，一些小区旧物业公司合同到期，业主大会尚未成立或业主大会没有就解聘、选聘物业服务企业作出决定，造成“管理真空”。

新规针对这一问题，新规规定：“未产生业主大会或者未能选举产生业主委员会的住宅区域，可以由物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）组织业主确定物业管理方式。”

新规还对相关政府部门在物业管理活动中的权责进行了更为明确的规定。如，明确了未实施物业管理的住宅区实施综合改造的主体单位：“各级政府应当逐步组织对未实施物业管理的旧住宅区域实施综合改造，街道办事处（乡镇政府）应当组织综合改造后的住宅区域业主按照县（市、区）房地产行政主管部门确认的物业管理区域，确定管理方式，并推广专业化物业服务。”

新规还提出，建立物业管理联席会议制度，协调处理业主大会成立、业委会换届、业委会履行职责、物业退出、物业纠纷等物业管理中的实际问题，有效化解物业管理中出现的各种矛盾。规定：“物业管理联席会议的召集及具体工作由街道办事处（乡镇人民政府）负责，成员单位由所在地的县（市、区）房地产、建设、市容、公安、环保等有关行政主管部门和村（居）民委员会、业主委员会、物业服务企业组成。”

亮点5.业委会物业有责任 劝阻业主违章搭建

现状 业主违章搭建、擅自“住改商”如同两个顽疾，困扰着福州许多小区，对于一些业主的违规行为，其他业主由于担心被报复，往往敢怒不敢言。而一些物业公司也常苦于“心有余而力不足”，少数物业公司还反映“我们把问题上报了，但政府部门行动不及时”。一审稿规定物业企业有义务对业主违建等违规行为进行劝阻、举报，但表决通过的新规将举报的责任人变更为了“物业企业与业委会”。

新规 新规规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房或者出租给他人从事经营性活动。”“在物业管理区域内，物业服务企业或者业委会发现有违法行为的，应当及时劝阻制止；对不听劝阻的，物业企业或者业委会应及时向有关行政主管部门书面报告。”

新规中列举了6种应当举报的违法行为，分别是：违建、擅自改变建筑物用途及其配套设施（含架空层、幼儿园、共用绿地等）使用功能的；擅自拆改房屋结构的；擅自占用公共消防通道的；未取得营业执照从事经营活动的；破坏小区园林绿化的；商业经营、文化娱乐场所边界噪声及超标排放有害气体、污水的。

分析一业内人士表示，明确必须“书面报告”，这不仅是为监督物业或业委会履行管理义务，也是为了留下书面证据，监督与防范一些行政管理部门不作为。“因为义务的履行主体是两个，我担心在执行中又留下了一个‘麻烦’，两者会互相扯皮。”

亮点6.物业服务推行分级、分类

现状 近年来，福州物业服务企业业内一直在呼吁“政府指导价实行动态的调价机制”。他们称目前福州市规定的政府指导价是多年前制订的，但近年来，无论是CPI还是劳动力成本都有了大幅度的增长，“指导价一直没有变动，给物业企业带来很大生存压力”。甚至于有一些小区物业为了控制成本，物业服务质量出现下降。

审议时也有常委会组成人员提出，物业服务收费政府指导价的构成合理与否是指导价是否为物业管理各方接受的主要因素，法规除应要求政府主管部门定期公布指导价外，还应要求适时公布价格构成。

新规 对此，新规规定：“价格主管部门应当会同房地产行政主管部门每年公布一次政府指导价及其构成，推行分级分类服务，明码标价。”

此外，为了增加物业管理的透明度，物业服务企业应当公示物业服务的内容和标准。新规增加了规定：“应当在物业管理区域内的显著位置公布物业服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项。”“每月在物业管理区域内的显著位置公布共用设施设备费用分摊等物业服务代收代支费用情况。”

亮点7.解聘物业需提前两月告知

现状 生活中，一些原物业在合同到期后被业委会解聘，但却以种种理由不退出，使新物业无法进驻提供服务。对这一难题，新规给出了解决办法。

新规 新规规定：“物业服务合同期限届满两个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或者另聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业。物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满两个月前书面告知业主委员会。”为防止原物业拒不退出的情况出现，新规增加规定：“移交完毕后，原物业服务企业应当及时退出该物业管理区域，不得以物业服务中的债权、债务纠纷未解决等为由拒绝退出。”

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