N本报记者 林姿

住宅市场波澜不惊，商业地产风云再起。

曾一度“隐身”于住宅市场火热行情之下的写字楼、商铺、SOHO、酒店式公寓等商业项目，在年底前杀了个回马枪，齐齐入市抢客。

商业项目的回潮，与投资性需求增长分不开。

在投资渠道偏窄与通货膨胀高企的前后夹击下，“商业投资更能保值”无疑成为个人资金的一条“求生路”。也正是在需求的不断躁动下，各类商业地产猛打“高回报”牌，吸引投资者青睐。

从福州商业项目的推盘及成交情况来看，潜滋暗长的竞争势头越来越猛烈。

市场

地产“商战”起

风头被住宅市场的火热盖过许久的商业项目，仿佛准备打起“翻身仗”。

今年3、4月份的商业项目上市潮中，多以写字楼和SO⁃HO为主。时隔半年，商业地产却呈现出百花齐放的景象，从物业类型来看，近期热推的商用物业可以分为商铺、写字楼、SOHO和公寓。

在综合体方面，连江贵安新天地近期推出海峡传统文化街3期以及精装温泉酒店式公寓；永泰的唐乾明月亦推出64套精装酒店式公寓。

商业地产中，中央第五街推出163间独立店；阳光城SOHO、东二环泰禾城市城广场9月底以来也逐一蓄客开盘。世茂御龙湾在高层住宅、低密度住宅销售后，其“少年游”亲子主题商业广场也推出商铺销售。

在社区商铺方面，几个住宅大盘也开始展开商铺推广。融信大卫城·米兰街商铺、三盛国际公园国际商业街、万科广场·上海道等均入市抢客。

而沉寂已久的写字楼亦再起波澜。北江滨CBD的阳光城时代广场、福州IFC以及海峡金融街华浦华尔街、升龙汇金中心等也有所动作。

狠打回报牌

面对诸多项目同时上市抢客，如何才能吸引客户脱颖而出？商业地产商选准购房者对“保值增值”的强烈需求，展开了猛烈的进攻，返租、带租约、高回报等招数五花八门地袭击着投资者的神经，并希望于此杀出一条“捷径”。

融信大卫城·米兰街商铺打出“2年返租，即买即赚”的广告。据售楼小姐表示，按照80元/月/㎡计算，将2年的租金抵到购房款中。目前，10席商铺目前仅剩下900多平方米至1000多平方米的大面积。阳光城时代广场推出130~1800平方米复合写字楼，同样号称“年回报8%，三年可返租”，不过该楼盘工作人员表示，具体如何返租金，模式尚不能完全确认。

世茂御龙湾“少年游”亲子主题商业广场则提出“为业主提供全方位的品牌托管运营服务”的方式，购买商铺业主从交付之日起半年内免租，商业半年免息。

唐乾明月精装酒店公寓采用“带租约出售”，业主在买房的同时与酒店签租赁合同，租金收益为固定收益，租金为51.3元/月/㎡，年回报率7%，而租约则是5年一签。中央第五街独立店也采取带租约出售模式。其中41㎡独立店售价140万，而租赁合同则是与大洋签约，租金110元/月/㎡，五年内以年回报10%递增，合同5年一签。据记者了解，这类带租约项目的销售或预约情况均十分可观。

因析

投资客入市

商业项目默契上市的背后，则是目前市场中持续暗涌的投资需求正急速寻求突破口。

但目前限购政策封闭了住宅投资渠道，因此投资需求除了不限购住宅项目就是商业项目。然而，去年住宅市场的低迷同样影响到了商业地产市场。许多投资者也选择了观望，持币待购寻求更合适的时机入市。

而在住宅市场火热之后，后市预期趋稳，很多投资需求又回潮寻求释放。记者身边咨询投资SOHO、商铺的客人也明显增多。天知营销陈洪兴分析，“在这波住宅市场回暖的带动下，许多投资者也觉得入市机会到了，开始寻找投资出口，商铺、写字楼、SOHO等成为其首选的投资品。”

正是为了抓住这拨欲入市的投资者，许多具备销售条件的商业项目就搭上住宅回暖潮的“顺风车”入市，期待能抢收一部分人气。

推盘周期到

而市场中另一种看法则认为，“目前几个商业项目入市，更大程度上和项目各自的推盘策略、蓄客程度以及营销计划有关。”

如北江滨CBD的写字楼项目，就踩着建设节点上市。据业内人士朱先生介绍，“由于今年将迎来商业地产井喷期，接下来入市的竞争压力会越来越大。因此许多新项目正值推广期或面临着企业的销售压力，就不会过多拖延。”

对于社区底商而言，根据项目建设周期，一般都在住宅进入尾盘销售后再开始销售商铺，而有的则是住宅工期赶不上就先出手商铺，而更有的则是推广策略以及开发商回笼资金需要。

变转

从“赚差价”到“赚前景”

市场中的投资需求左冲右突，然而其入市却仿佛另有打算。

采访中，多位业内人士表示，眼下的投资客并非以往砸钱快进快出的短期投资客，大多是有一定投资意识和有一定闲钱的个人或家庭。他们有一笔可观资产做长线投资来对抗通货膨胀，而非通过炒房产赚快钱。投资方式不同，投资也更理性，并且以物业稳定的长期收入为主，更看中的是商业地产未来的升值潜力。

而这种看好未来升值潜力，也体现在新区不限购低总价住宅项目的热销中：钱放在手中就怕贬值，而买了房则能保值，甚至能随着区域发展而升值。林先生表示，“目前，政策约束和市场环境都不利于快进快出，那种在短期内买进卖出赚取差价的投资者都不见了，而有一定经济实力的人这时候入市，可见他们看好的是房地产的未来价值。对于写字楼客户而言，目前入市更是自用兼保值。”

应对

投其所好 调整策略

虽然目前市场中投资需求急寻突破口，但这并不意味着所有商业地产都能成为赢家。鉴于市场中的投资者与以往出现很大变化，商业项目想以老办法对付新需求，就没那么容易。

目前以投资房产与通货膨胀抗衡的投资刚需，价位也不再是唯一的吸引因素，而更关注投资是否安全、回报率有多少。商业项目的地段、品牌、未来规划都成为其考量重点。

因此，目前的商业项目更强调其商业属性，依托大型百货或社区人流量，主攻“回报率”以及未来升值空间吸引客群。对大部分人而言，不断上涨的房地产依然是较好的投资方向。陈洪兴称，“个人购买投资最大的风险就是很难保证出租期的连贯性以及未来前景，由开发商找下家带租约出售或返租，省却很多个人出租的麻烦，可以坐收回报。开发商就是看到了业主的这种心态，所以投其所好，以高回报来吸引投资者。”

而门槛更高的写字楼项目，则更加契合其目标客群所看重的圈层效应和产品附加值，加大精装比例，增强项目高端企业的集群效应。

此外，有专家分析，长线投资客的增多，是房地产市场回归理性的表现。商业地产将对住宅市场的投资份额进行进一步分流，帮助住宅重回居住属性。投资归投资，自住归自住，当楼市投资性与消费性的需求比例协调时，房地产行业便也真正回归理性。

提醒

高回报≠无风险

打出高回报率虽然对投资者诱惑甚大，能够解决销售问题，快速回笼资金。但对开发商自身而言，则是资金实力和运营管理能力的考验。

商业一般需要经过2~3年的整合调整期，这在尚未形成商业氛围期间，经营情况相对不理想，为业主返还一定保底租金，就能为将来商铺发展扶上一程，但另一方面，开发商每年要向投资者发出固定租金，加上经营团队的管理费，对开发商来说，这期间的资金压力相当大。

而对投资者而言，虽然商业地产政策风险比住宅要小，但目前市场上有些商业项目的投资风险超过住宅。因此，投资者不能被广告中所鼓吹的高回报吸引，更应该分析开发企业或运营公司的实力以及项目所处区域地段，增加对商业市场的了解。