开栏的话：在福州，旅游地产已经不是新鲜话题，但绝对是当下最热话题。

动辄千亩的土地、数以亿计的资金，无论是外来大鳄还是本土实力房企，人人都想借着“旅游”的东风，寻找调控下地产行业利润的蓝海，并分得一杯羹。

而旅游地产本身，对于发展地方经济，扩大城市规模也有一定的促进作用。但多个千亩大盘要如何寻找自身定位，卖出房子后要如何实现持续盈利与可持续发展，在旅游地产大热的当下，这正是我们需要冷思考的。为此我们开辟聚焦福州旅游地产栏目，进行深度梳理与持续解读。

N本报记者 刘梦宁

日前，恒大集团投资350亿打造琅岐东部度假区的确切消息，再度吹皱福州旅游地产的“一池春水”，加上不久前敲定在仓山区投资百亿的华侨城文化旅游综合项目，记者粗略统计，在福州，大大小小开发商筹备中与正在建的旅游地产项目，竟达到近20个之多。

而这其中，又以郊县为“主战场”，大小开发商扎堆。放眼而去，尽是超千亩大盘，这些旅游地产项目正形成环状，把福州主城区“包围”。

福州周边旅游项目一览

北部 连江区域 贵安新天地、中国贵谷、融汇桂湖项目、东雁文化旅游综合体等

南部 永泰区域 名城地产投资的温泉旅游综合体、唐乾明月、万科城、海西文化 创意产业园、郭氏地产的旅游综合体等

西部 闽侯区域 世茂御龙湾、融侨闽侯双龙温泉度假项目

闽清区域 国际钟表城

东部 琅岐区域 福州海洋文化旅游城、碧桂园的旅游项目

现象——

旅游地产，上演“包围”城市大戏

细想一下福州旅游地产的分布图，会发现情况确实如此。在福州城北部，是连江贵安区域——这里分布着贵安新天地、中国贵谷、融汇桂湖项目、东雁文化旅游综合体等；

在福州城南部的永泰区域，分布着唐乾明月、万科城、海西文化创意产业园、郭氏地产的旅游综合体及名城地产投资的温泉旅游综合体等；

在福州城西部的闽侯区域，则有已在售的世茂御龙湾、正在筹备的融侨闽侯双龙温泉度假项目，以及闽清地区的国际钟表城等；

而在福州城东部的琅岐地区，可以将目光集中到琅岐岛，福州海洋文化旅游城及碧桂园的旅游项目皆选址于此。

放眼望去，在福州的主城区之外的周边郊县，凭借优渥的旅游资源成为旅游地产的集中地，各大项目星罗棋布，分列在侧。

联袂出演，外来大鳄与本土房企都是主角

事实上，在这场旅游地产“大戏”中，外来大鳄和本土房企都是主角。

业内人士林先生分析道，本土房企以地缘优势在时间上领先一步，自2009年起，唐乾明月便在永泰打造了福州市第一个旅游地产项目。此后便一发不可收，冠城大通打造的福建省最大的海西文化创意产业园，世纪金源集团建设的旅游商住综合体贵安新天地项目和罗源湾滨海新城，都已经进入实际销售阶段，并在屡次销售中取得骄人业绩。今年4月，名城地产(福建)有限公司与凯创投资(永泰)有限公司共同设立了“名城地产(永泰)有限公司”，将承接开发位于福州市永泰县葛岭镇的东部温泉新城项目。而“9·8”期间，融侨集团与闽侯县政府正式签署《福州双龙温泉旅游度假区框架协议》，开发全新旅游度假综合体项目，该项目为融侨集团旗下首个旅游地产项目，正式宣告两家本土企业加入旅游地产“战局”……

而外来大鳄更是旅游地产投资热的引领者，据有关统计，万科、华侨城、中信、华润、海航、万达、恒大、龙湖、富力、世茂、雅居乐等房地产行业前100名的房企中，至少有三分之一介入了旅游地产领域。在全国范围内，北至长白山，南到海南岛，从东部沿海到西部山川，甚至从渤海湾到珠三角，只要是旅游资源丰富的地区，皆可见到开发商以旅游地产之名跑马圈地的影子。

而福州一贯以丰富的山水、温泉资源见长，外来大鳄自然以一贯的敏锐嗅觉迅速跟上——万科集团早就在“福州后花园”大樟溪岸布局了万科城项目，此后，华侨城集团在仓山，恒大地产、碧桂园在琅岐岛也开始部署。

千亩大盘，巨额投入正蓄势待发

旅游地产项目与一般房地产开发项目体量较小有所不同，他们多半是千亩以上甚至几千亩的“超级大盘”，由于地处整体较为不发达的郊县地区，整个项目的建设与配套投入金额也巨大。

看一看以下的数据，中国贵谷项目总面积为1110亩；融侨的闽侯双龙温泉项目总面积为2000亩，预计投入3亿美元；融汇集团的桂湖温泉项目为1218亩；此外，海西文化创意产业园3030亩，计划投资32.5亿元；名城永泰项目4000亩，计划投资120亿元；恒大集团琅岐岛项目，计划投资350亿元；罗源湾滨海新城，总面积5740亩；而贵安新天地的总面积，更是惊人地达到了7500亩！

由此不难看出，大资本与大宗地皮的结合来势凶猛，而“旅游”就是其中的关键词。对于如此大规模的开发和巨大的投入，业内人士认为，这无疑对发展周边县市地方经济有所裨益，也对整个大福州的城市化进程有所帮助。当然，对于开发商而言，最为重要的还是这里面有利可图。毕竟，这些周边县市离市区并不远，且不在政策限购范围之内，又有政策支持拿地成本低，同时享有较高的投资开发回报。

探因——

旅游地产特点与资源决定分布

福州的旅游资源多半分布在城市周边地区，福州大学房地产研究所所长王阿忠表示，“正是由于旅游资源的分布情况，加上旅游地产发展需要依山傍水和有大面积的土地作为基础支撑，这两者直接导致了郊县旅游地产项目‘包围’福州城的情况出现。”

不仅如此，业内人士还分析道，并非所有拥有旅游资源的郊县都适合开发旅游地产。旅游地产在选址上，还需要具备离主城区近，交通便捷的特性。“旅游地产是需要人流支撑的，离主城区近，交通便捷，才会便于市民在周末就可以进行休闲娱乐游。当前，福州正筹备和建设中的旅游地产项目虽多处在郊县，但大多数项目处在高速公路与城市快速路的出口附近，便于城区消费人群的快速抵达，也增强了项目的吸引力。”

政策的支持是千亩大盘频出的主因

而在这一轮福州旅游地产的扩张中，政策的支持绝对是极大助力。

在此前福州市第十届委员会第四次全体(扩大)会议中，提出要求全力推动创新型城市、“海上福州”和海西重要旅游目的地建设取得突破性进展，并提出福州将按照国际旅游城市的标准和要求，大手笔规划建设一批旅游综合体。

“正是在政策对旅游业及旅游地产的支持和引导下，旅游地产的面积和规模才得以快速扩张。多个千亩级的大盘产生，政府的土地出让方向是一大主因。如今，福州主城区的土地已成为稀缺资源，出让面积有限，并不适宜发展多个大型旅游综合体。”业内人士林先生指出，而在周边县市，情况则大不相同。大规模的开发无疑对发展周边县市地方经济有所裨益，也有利于整个大福州的城市化进程。旅游地产项目多结合当地的优质旅游资源，打造近郊旅游目的地，属于较长线的项目，因此，地方政府都会给予一定的政策优惠，开发商的拿地成本也较低。

郊县旅游大盘趋势还在持续酝酿

近几年，福州周边的郊县一直是各大开发商抢滩的重点区域，这一点从近期泰禾集团拿下长乐地块、阳光城集团年内拿下闽侯地区两幅地块、融信集团也进入闽侯县城新区拿地可见一斑。

如今，以新一轮区划调整为契机，郊县交通网络逐步健全，宜居环境得到更高认可，也吸引了更多地产大鳄入驻。“福州周边郊县集中了旅游资源、交通优势，又在主城区辐射范畴内，房价也相对便宜，无论是投资保值还是刚需都更易接受。只要经过良好的规划，开发旅游地产还是大有可为。”一项目营销负责人表示了看好，他认为郊县舒适的自然资源环境及长期利好的因素，使之具有独特的吸引力，因此还会有开发商不断地加入郊县旅游地产的“战局”。

不过业内人士提醒，旅游地产项目虽然长远效应被看好，但操作难度非常大，它要求开发商、运营企业不仅要有丰富的运营、管理经验，还需要有强大的资金、资源把控能力。

如果旅游地产一味走大，缺乏长期的战略眼光和准确的客户定位、营销模式不合理等，一旦经营失败，即是万劫不复，尤其是“超级大盘”。