福州楼进入 市新房格局“100万大关”？

N本报记者 邱岩

核心提示：“能帮我推荐一些总价在100万元左右的新房吗？”

近期，许多业内人士都会接到身边朋友的咨询，而总价100万元左右的城区房源成为刚需能够接受的普遍价位。

然而，进入下半年以来，福州楼市持续的中小户型供需错位（详见本报10月12日B1版），让众多刚需“求房源而不得”，另一方面，越来越多中大户型在主城区集中上市，令不少改善性需求进入了观望阶段，楼市“金九银十”也不如暑期档耀眼。

如今，100万元的价位似乎已经成为了福州楼市的“分水岭”，甚至有部分刚需客群为寻求这类房源而涌向闽侯等周边县市，而超百万价位的中大型房源日趋中心化，也成为当下市场的一大趋势。

市场声音：“城区百万价位的房子太少，一出现就关注！”

11月3日，一大早，29岁的黄先生就匆匆从连江赶到了福州，直奔东二环的保利香槟国际，因为在这一天，这里即将开盘，更重要的是，在这次开盘的户型中，有黄先生梦寐以求的65m低总价户型。

“我从今年上半年开始看房，当时还有不少楼盘主推七八十平方米的户型，那会我觉得选择还挺多，而且优惠也不少，就慢慢看慢慢选，但到了下半年，我发现这些楼盘的中小户型都没了，剩下的也是顶楼，价格没法接受。”黄先生告诉记者，此后他继续穿梭在各大楼盘中，寻找合适的低总价房源。

直到上一周，他突然在广告中看到，保利香槟国际将有65m的低总价户型上市，这让他再度心动且紧张起来。

“果然，开盘当天，很多人和我一样，都是奔着65m的户型来的。”黄先生说，这个楼盘在上半年时他就有关注，当时均价一度在13000元/m~14000元/m，但这次开盘已经涨到了15000元/m左右，“相比之下，确实是涨了，但我现在没有别的选择，所以最终还是下定了一套总价在97万的中间楼层65m小户型”。

“像我们这类买房人，钱越少，越不会犹豫，因为可选择的范围太少太窄了！”黄先生坦言。

市场观察人士证实，本次保利香槟国际推出的主力户型为65m~160m，户型分布很广，尤其是65m的低总价户型得到热捧，百万价位的房源基本售罄，“从整体市场上看，目前楼市刚需后劲依旧很足，但苦于没有合适的房源得以释放这一需求，所以只能通过这种少量的低总价房源推量来一次次爆发。”

“中大户型比比皆是，需要精挑细选。”

与黄先生相比，张女士的选择面就广泛许多。

“不客气地说，现在市区里几乎每个楼盘都有120m~150m的超百万价位大户型，有竞争，对我们来说，就有机会。”

所以，在近两个月，希望换套大房子的她更不急于出手，而是继续驱车逛遍福州各大楼盘，精挑细选。

“事实上，从近期的数据中，也体现出了前一阶段改善性需求的市场僵持。”福州中原市场研究部杨雪梅表示，根据中原对今年福州商品住宅月成交结构走势的分析，10月份的成交备案中，90m以下户型占比有所提升，而120m以上的成交占比则明显回落，“大量的中大户型入市，让市场多少有些吃不消”。

不过，经历了一段时间的观望与挑选之后，这部分超百万价位的房源市场也出现了明朗化的征兆。

上周六，当记者再度遇见张女士时，她已经在融侨锦江悦府下定了一套总价近300万元的房子。

“看了两个月，该对比的都对比过了，就差不多可以下手了，否则一直观望下去，就越来越难出手。”

而从记者实际走访的情况来看，进入11月后，不少楼盘的成交量明显回升，中大户型的走量也开始重新加快。“原本七八月份中大户型走量最快，到了9月份就明显下降，国庆后更不好卖，但这两周市场又好转了。”五四北一楼盘销售经理告诉记者，由于同类型房源太多，改善性需求通常弹性较大，呈现阶段性观望和阶段性释放的特征，目前这些改善性需求又再度入市，“但相信这一波释放不会持续太久，可能在下一阶段又回归观望”。

变化：百万价位房源初现“挤出效应”

与此同时，面对低总价户型稀缺的主城区楼市，无处释放的刚需们开始寻找新的突破口。

闽侯，再度成为了这一波“挤出效应”的归宿。

“一方面是市区楼市现有的房源稀少，另一方面出于对价格的抵触，近期有一部分刚需客群被挤到了周边县市，例如闽侯的阳光城翡丽湾，就聚集了许多来自福州的刚需客群。”杨雪梅谈道。

事实上，在2010年楼市“限购令”开始后，闽侯凭借着“不限购”，也汇聚了一波福州楼市涌来的投资客。而今，这一波闽侯楼市的“挤出效应”，则更多是市场本身的引导所致。

“同时，从近期闽侯各大楼盘所推出的房源来看，总价均在百万以内，面积也是在100m左右的宜居户型，锁定这部分市区流失的客群。”业内人士林先生强调，随着越来越多开发商进驻于此，市中心中小户型短期内的供给无法改善，这种楼市“挤出效应”还将继续发酵。

改善性大户日趋中心化

另一方面，针对改善性需求的中大户型则愈发呈现中心化。

“这同样也是改善性需求的特点所致。”林先生指出，目前置业“一步到位”是这类改善性需求的主流心理，他们既想换套大房子，又不愿意居住于周边区域，所以这类人群通常都会回归市中心，选择大户型，“所以目前三环以外的周边区域和三环以内的城区板块，成为了楼市‘百万价位房源’的明显分隔线。”

加之下半年以来，许多开发商都将中大户型产品作为供应主力，尤其是市中心楼盘，主打大户型高端产品的不在少数。“这也成为了一种潜在推动力，让大户型的热度增加”，杨雪梅补充道。

走势：超百万价位房源扎堆年末抢客战白热化

在这样的大户堆积的“同质化”竞争下，又逢改善性需求停止观望加速入市，各大楼盘间的“抢客大战”也随之更加激烈。

“我们接下来马上就要开盘，蓄客期尽量缩短，要抢竞争对手的节点。”福州东区一楼盘负责人表示，此前同区域的竞争楼盘刚刚开盘，还有部分客户仍在犹豫是否要下定，这时正是拉拢这一波客群的最好时机，踩好这个点开盘，就能收获奇效，“虽然这波改善性需求开始回升，但数量终究有限，谁能抢到，谁就能在年末市场占据主动”。

“所以，年末抢客战的提前到来，让这一波市场又充满了戏剧性，当前已经没有所谓的旺季与淡季节点，只要是客群涌入，市场热度回升之际，都会引来一波抢客潮，这对目前的改善性需求而言，或许也是一波好时机。”林先生最后说道。