N本报记者 刘梦宁

福州周边未来将有近20个旅游地产放量，福州楼市主场将“出城”（详见11月7日本报N5）。在这波福州旅游地产热中，最引人注目的还是福州周边的七个超千亩“超级大盘”。

那么，福州开发商“一味走大”的原因是什么？旅游地产的“超级大盘”需要如何运营？

现象

旅游地产追求大盘效应

当前福州旅游地产追求大盘效应的趋势十分显著，即便是位于福州城内的项目，如由福州新海岸旅游开发有限公司开发建设的三江口旅游文化城，总面积也达到600亩。而华侨城的“欢乐谷”项目也已敲定落户仓山，拟建设包括娱乐体验、生态观光、商务休闲、运动养生、高尚社区等于一体的文化旅游综合项目，项目投资总额不低于100亿元，业内预计华侨城项目的面积也将较大。

而福州周边的旅游地产项目，对大盘效应的追求更显极致——位于贵安区域的中国贵谷项目总面积为1110亩，融汇集团的桂湖温泉项目约1218亩；位于闽侯的融侨双龙温泉项目总面积为2000亩；此外，位于永泰区域的海西文化创意产业园总面积3030亩，名城永泰项目4000亩；罗源湾滨海新城总面积达到了5740亩；贵安新天地的总面积更是高达7500亩……

业内人士指出，旅游产品的提升是福州市“十二五”发展规划的重点。当前福州住宅开发受限，商业也大体量涌现，旅游项目成为新的热点。旅游地产需要大面积土地作为支撑，进行旅游产品的规划和配套，同时往往受到地方政策支持，地价不高，实力开发商更希望也更容易拿到整片的低价土地。

探析

大盘开发大有甜头

在开发大盘方面，当年福州市区进入“大盘时代”，开发商们是曾吃过大甜头的。

2003年，占地1800亩的居住主题公园正式亮相，揭开了福州地产大盘开发的序幕；次年福州楼市正式步入“大盘时代”——东区，占地2000多亩的鼓山新区全面开发，有6个占地数百亩的项目粉墨登场；五四北，占地800亩“家·天下”项目正式启动；金山，经过金山碧水的预热，多个超百亩楼盘开发；南江滨，2000亩的江南水都也登台亮相；而在市中心，华辰地产也拿下了一个面积达1000多亩的旧城改造项目……

值得注意的是，2003年金山区域的房子均价还在2000元左右，如今金山房价早已进入“全面万元时代”，十年之间房价差不多增加了5倍。而根据中国指数研究院发布的百城价格指数显示，2012年10月福州楼市的均价已经达到13043元/㎡。如今来看，这些福州市区的“大盘”基本上都取得了极大的成功，开发商纷纷取得了极佳的销售成绩，随着项目价值的不断增值，为自身扩张和不断发展注入动力，也为改善福州的居住环境和整个城市外拓贡献了巨大力量。

历史是惊人的相似，在十年后的今天，开发商依旧追求“大盘效应”。只不过在楼市调控的大背景下，单纯的住宅开发之中融入了旅游和商业的概念，并且数据在今天变得更大了，他们的未来发展，值得期待。

规模效应大势所趋

业内人士林先生告诉记者，除了土地的升值潜力，大盘的规模效应也是各大开发商所看好的，不仅有利于提升“地气”，形成区位优势，提升板块价值，也易集中企业资金、技术、管理及人才优势进行统一规划和管理。同时，也可以因地制宜地营造主题、景观、配套设施等项目，增加项目的附加价值，这一点对于旅游地产而言尤为重要，因为旅游地产正需要大面积空间来施展“拳脚”。

“福州当前的旅游地产项目，主要是依托温泉资源和周边的一些山水资源。温泉之中蕴含的其实是一个很大的文化，如何能将其做到极致，赋予其足够多的附加值，让人能在里面停留，才是当下福州旅游地产最需要思考的。”业内人士江映辉告诉记者，旅游地产是需要大面积作为基础支撑的。不过超级旅游大盘更要求开发商以运营城市的野心来运营项目，除了项目所在地本身的旅游资源之外，还可以融入养生会所、SPA、购物街等，为未来的游客进行全面的假期规划，让他们在此尽可能长的停留，这样才会产生足够多的消费，酒店和其他经营项目也才能得以整体盘活，出售型的物业也会不断升值。而在各方面因素的综合作用下，大盘效应将最终推动旅游地产由粗放式向集约式经营发展，这也是未来的大势所趋。

记者视点

“大”收益可见？

如今在福州，已经有部分旅游地产的“先行者”尝到了甜头，主打旅游商住综合体的贵安新天地就是一个很好的例子。

11月4日贵安新天地·精装温泉酒店公寓推出了最后两栋面积在35~93㎡之间的压轴房源。“销售还算不错，共推出700多套房源，去化了600套有余，均价在7100元左右。”贵安新天地销售总监郑佑和告诉记者，当前他们整个项目都在快速运作中。贵雅苑与贵香苑如期交房，海峡传统文化街也已经落成，超五星级温泉商务酒店正全面装修，水世界也已经初具规模，明年即可开放。而事实上，自7月14日以来，贵安新天地·精装温泉酒店公寓先后三次开盘均售罄，其他各类产品销售成绩也不俗。

他表示，旅游地产开发经验很重要，项目的定位也要准确。“单纯的旅游项目开发，容易出现人流无法支撑的问题，而把商业和配套做好，形成旅游商住综合体之后，三者之间会形成相互促进的作用。另外，旅游地产在选址时，离主城区近一些，更容易受到青睐，形成市民长期休闲放松的地方。只有以人流作为基础支撑，以运营城市的标准去打造配套，才可能获得持续发展。”