N本报记者 刘梦宁

近20个旅游地产项目，多个千亩级大盘，数以百亿计的资金，大腕开发商悉数登场

——未来，福州楼市主场将“出城”，开发商也在旅游地产热之中寻求“大”前景，显然这是福州楼市欣欣向荣的一隅。

然而，旅游地产新模式在为调控下较为平淡的楼市带来新希望和助力之后，还面临许多亟待探讨的问题。旅游地产，要如何真正做到为旅游城市“正名”？如何摆脱传统的“卖楼”思路和单纯叠加，实现“旅游+地产+文化+商业”的共赢？

“正名”必要条件

1.旅游资源最大优化

在福州诸多的山水江海资源之中，温泉无疑是一张靓丽的名片。省政府发展研究中心研究员王开明就表示，“旅游业是朝阳产业，旅游与地产的结合势必成为新的增长点，而在福州温泉旅游无疑是最大的资源优势，如何充分将温泉资源开发最大程度优化，从而形成集温泉旅游、地产、文化、商业于一体的品牌项目，显得尤为重要。”

事实上，业内人士林先生也指出，当前福州周边的旅游地产依托的最主要资源便是温泉资源。“在福州南部的永泰区域，依托温泉资源的主要有近4000亩的名城地产温泉旅游综合体项目；北部的连江贵安区域，则分布着贵安新天地旅游商住综合体和融汇桂湖温泉项目，两者总面积加起来达到近万亩；而在西部的闽侯区域，融侨集团也加入‘搅局’，双龙温泉项目总面积也达到2000亩。”

他表示，多个温泉旅游综合体项目要取得成功，就不能仅仅是温泉旅游和地产的低层次简单叠加，也不只是地产单向地披着旅游嫁衣“借光”。要将旅游资源最大程度的优化，形成环城温泉休憩圈，变“观光”为度假，尽可能地延长消费者停留时间和产业链。这样旅游地产才有可能获得滚动的持续发展，其他持有型物业才能不断增值。

2.政府规划配套先行

除了对固有旅游资源的包装与优化之外，政府的大力支持与引导也是关键之一。此前，福州旅游地产发展面临的最大困难是政府相关政策规范和管理法规缺失，这对整个行业的集约发展极为不利。

不过，据记者了解，在市政府日前印发的《福州市“十二五”旅游业发展专项规划》中已明确，“十二五”期间，福州市将整合山海人文旅游资源，丰富旅游产品，着力打造“都市、文化、温泉、江海”四大旅游品牌，打响“温泉古都，有福之州”品牌形象，将福州建成具有国际影响力的休闲度假目的地、中国重要的都市休闲旅游城市。

“尽管政府对旅游业的支持态度很明确，但对于发展旅游地产而言，除了政策支持之外，还需要规划先行。因为旅游地产除了依赖于自然资源，人文资源、交通状况及服务配套也非常关键。如果配套跟不上，有的远离市区的项目甚至连满足基本的生活需要都谈不上。”一从事旅游地产开发的项目经理透露，福州旅游地产的开发，必须有相应的政府配套。如高速公路、公共交通工具、水电网络等配备，只有以高水准的策划规划设计来指导开发，以运营一座城市一样的标准来运营千亩级的旅游大盘，旅游地产才可能发展起来。

3.开发项目区别定位

不过，对于单个旅游项目而言，最为核心的还是项目自身的定位是否独特，能否形成独特的品牌魅力和吸引力。从当前福州旅游地产的发展情况来看，多样化也势在必行。福州大学房地产研究所所长王阿忠透露，“当前福州旅游地产兴起正当时，近20个项目大规模涌现，如果没有找准自身的定位，可能造成同质化竞争和重复严重的局面。”

事实上，开发商们在项目开始之前，也有对自身地块的评判体系进行整体的综合考量。除了上述的四个环城温泉旅游项目，更多的项目也找准了或正在找寻自身的差异化定位。“如恒大集团就将在福州打造海洋文化旅游城项目，瞄准海洋经济，打造度假村、游艇俱乐部等；而华侨城的‘欢乐谷’项目也已敲定落户仓山，将以一贯的主题公园模式带给福州新的娱乐体验；冠城大通则主打文化创意牌，建设海西文化创意产业园，将集创意设计、文化交流、产权交易、教育培训、工业研发、高科保健、商业休闲、生活配套等多功能于一体。”

在很多人的固有印象里，福州可玩的地方太少。业内人士江映辉表示，“随着旅游地产界大腕的不断进入，将很大程度上催生了整个市场的成熟度，大规模主题公园、游乐场、游艇会、文化创意集市这些差异化定位的产品，也将改写福州旅游项目存在感偏弱的局面。不过，这些项目对配套要求更高、对服务要求更专业、需要的销售方式也更加灵活。”

提醒

旅游地产考验开发商资金与运作实力

尽管多个开发商都表示了对旅游地产持看好态度，并积极投身到福州旅游地产的开发大潮之中，当前这种趋势还在不断延续。不过业界人士认为，目前不止福州，整个中国旅游地产都还正处于起步阶段，盲目投资或面临一定市场风险。毕竟与住宅地产相比，旅游地产开发规模较大，投资占比高，开发周期长，对开发商的资金与运作实力是一个极大的考验。

在产品定位方面也需要仔细考量，如果出售型物业所占比重较大，则有悖于旅游地产的本质，房子卖出后，很难实现后期其他产品的增值。而如果持有型物业面积较大，则很难在短时期回流资金，再加上有很高的财务成本，在当前的市场背景下，开发商普遍资金偏紧，旅游地产项目运营倍加艰难。

“加之，开发商在旅游地产方面，总体而言，运作经验普遍不足，规划与建设也不够成熟。再加上旅游地产项目多处于周边县市，交通、基础设施、配套等都不够完备，而拿下的都是超大地块，整个项目规模浩大，所需要投入的资金量也巨大。”业内人士林先生分析道，运作旅游地产需要一段较长的培育期，并需要开发商具备极强的资源整合能力。如果缺乏资源整合能力，无法成功将商业、酒店、旅游度假与出售型住宅盘活，即便开发商抢先推出出售型物业，并在第一波取得不俗的销售成绩，最终还是会缺乏盈利模式和盈利的可持续性。如果再面临供给过剩的市场，后期的销售与运作将可能面临艰难局面。因此，相较于普通住宅产品，旅游地产面临更多的考验。

【记者的话】

旅游地产“共赢”须“旅游+地产+文化+商业”结合

正如业内人士所言，对于旅游地产来说，地产是它的价格，旅游才是它的价值，只有旅游和地产真正结合起来，旅游地产才是真正意义上的旅游地产。

这种模式如果开发得当，就能让房子增加附加值，带动地产升温。同时，旅游地产亦反过来作用于旅游，可通过地产高回报补足旅游的高投入，带动开发商开发建设旅游的热情，从而促进旅游景区基础、配套设施的完善。

这是一个循环可持续的“共赢”过程，但前提是需要有政府良好的规划配套、需要开发商差异化的运作模式、需要对旅游资源进行优化开发，并将旅游、地产、文化和商业整体盘活，由单纯的观光转变为集休闲、养生、会晤、居住、购物于一体的系列服务。