专家支持：中信银行福州分行国际金融理财师（CFP）吴帮雄

理财咨询

网友“破破”来信咨询：

我今年36岁，外企主管，月收入（工资加补贴）1.3万元，妻子是名教师，月收入3300元，家有一老人，月退休金3000元，三人均有社保、医保、养老保险，现有存款9万元，公积金方面我2000元，妻子1550元。出租两套房，月租金收入3750元。

现有福州房子四套，其中一套有按揭，明年底交房，贷款50万元，十年公积金贷款，月还款6000元（等额本金法），本月底开始还第一期，有买3年的一辆车，10多万元，每月日常开支7000元（包括孩子、车子、日常生活开支，不含房贷），有一近两岁孩子。

计划10年内买套江滨房子（置换，卖旧2套买新1套，不贷款），价格约200万左右，计划5年内更换车辆，预算25万~30万左右。要如何理财，才能实现以上目标？

理财建议

根据现有的信息，该读者家庭月收入合计20050元，公积金收入为3550元。老人自己每月有退休金3000元，因此夫妻双方暂无赡养老人的经济压力。

本月底开始有房贷支出6000元，动用公积金账户的3550元，每月缴交现金2450元。加上家庭日常支出7000元，该家庭月支出为9450元。扣除月支出，每月可结余10600元。

根据客户的理财目标：五年内换购车辆及十年内购房，二者优先顺序以购房目标为优先目标。在理财准备有限的情况下应优先保障购房目标的实现。具体建议如下。

1.换大套房不贷款有压力

假定现有新房的房价每年成长率为5%。旧房每年折旧率为3%。现有旧房的年租金约为现有房产评估现值的5%，则两套旧房的评估现值约为90万（(3750×12)/5%）。

如在未来第10年购房，现价200万的房产价格将变为326万。考虑现有两套房子的房价成长率及折旧率的情况下，10年后，两套房子卖出可得现金约110万（折现率为[1-(1+5%)/(1+3%)]=约2%），购房资金缺口为216万元，在不贷款的情况下，客户需要在10年内积累这笔资金。

假定客户将现有的存款9万元用于购房的理财准备，采用低风险组合的基金定投形式来实现目标，该组合的综合年回报率约为5%，则客户需要每月准备13000元投入到该定投组合中，这笔资金超过现有可用结余10600元。

如果换大套房坚持不采用按揭贷款的形式，该家庭可在以下4方面做准备。具体为：一、开源节流，增加夫妻双方的收入，同时开始缩减开支计划；二、在优先保证子女教育金和夫妻双方保障充分的情况下最大限度地调用现有月结余；三、现有用于出租的两套旧房，如年化租金回报率低于5%时，建议出售变现，进而将变现的资金投入到回报率为5%每年的产品中去；四、适当延长现有的购房目标实现周期。

2.选择部分按揭提前实现换房梦

假定5年后限购令取消，购买新房可正常采用按揭贷款的形式，最长30年，利率基准，首付30%。

根据现有条件，假定客户在留足子女教育金的情况下，可用净结余为10600元，5年后将两套旧房出售后，租金收入减少，客户每月净结余变为10600-3750=6850元。

5年内，将初始投资本金9万元，以及每月净结余10600元投入年化回报为5%的基金组合当中，5年后可获得83.6万元。5年后将现有两套旧房卖出，可得约99万元，以上合计182.6万元。此时，新房房价为255.3万元。余下72.7万元采用15年期商业贷款。月供约为5682元，小于6850元，该方案可行。

3.建议推迟汽车换购计划

假定5年内该款车价30万元的新车价格保持不变。新车税费及保费支出为车价的15%即4.5万元，以上合计34.5万元。采用车辆贷款，最长可贷款5年，利率按基准，首付为车价的30%。旧车每年折旧10%，如参与旧车换购，现有旧车价约可抵7.3万元。在未来第5年内换购，则旧车可抵4.3万元。

方案一：采用贷款和旧车换购的方式。假定首付资金为9万元（其中旧车抵4.3万，需准备资金4.7万），税费及保险为4.5万元，需准备现金约9.2万元，贷款金额21万元，月供约为4200元。根据现有的情况，如采用年化收益为5%的基金定投组合构建理财准备的话，则需每月将结余中的1360元用于购车准备。但采用贷款后增加月供供给4200元。

方案二：不采用贷款。需要在5年内准备30.2万元（9.2万+21万），用于购车的理财准备，一样采用年化5%的基金定投组合，这样每月需要准备约4400元。

如果换房和换车计划同时执行，经过测算，不管采用哪种方案，该家庭的理财准备支出将远超月结余10600元。保障购房目标的优先实现，建议推迟换购新车的计划。

温提馨醒

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