N本报记者 洪德木

核心提示：本周，由本报莆田新闻中心主办的“首届大莆田价值楼盘评选盛典暨海都·2012年度地产传媒大奖”正式启动，自此次活动对外公布以来，受到了社会各界的一致关注，而此次活动的主旨“发现”全莆田最有价值的楼盘也引起了全城热议。当然，对于为什么要买房，什么样的房子才值得购买，仁者见仁，智者见智，但是，无可非议的是，在经历多年的政策调整之后的后调控时代，市民买房已经远远不只是因为能够满足“居住”而已，楼盘“价值”回归早已深入人心，因此，伴随着此次的评选活动，从本周开始，本报莆田·房产专刊特别推出发现“价值楼盘”系列策划，溯本求源，与市民、与业界共同探讨什么才是真正的“楼盘价值”，什么样的楼盘才能真正称得上“有价值”的楼盘。

楼盘价值“起源”“地段”、“价格”是市民最佳之选

早在几年前的莆田房地产市场，人们对“价值”的理解更多只是停留在“住有所居”、“居有所屋”的范围之内，有房子住就“足够了”。“如果要说莆田楼市真正形成像样的市场时，得从2001年开始说起，在这之前，大部分莆田市民选择房子时看中的也就两样——‘价格’、‘地段’。”作为一名从事房地产营销策划十几年的专业人士，陈先生也算是伴随着莆田楼市成长起来的一代人，每一次的楼市演变都历历在目。他告诉记者，在十几年之前，莆田房地产市场规模还很小，“那时候没有像样的售楼部，也没有花样繁多的规划图、户型图，即使有，也往往会因为规模和配备不足而使市民买房只是单纯靠口头了解，甚至是靠‘关系’，所谓‘关系’也就是谁与开发商老板认识，谁就能买到更有‘价值’的房子。”陈先生表示，“地段”和“价格”是当时最有“价值”的因素，离上班地方比较近或者是靠近闹市区，是市民衡量房子“价值”最为实际的，而当时房子价值几乎等同于房子价格与地段相加得出来的结果。

楼盘价值“发展”“配套”、“小区”渐入市民观念

“而从2001年至2005年的这段时间里，房子的‘价值’开始被广泛地延伸至‘小区’以及‘配套’，2001年期间的观桥御景小区、三信电子城小区，2004年期间的金威豪园小区、浅水湾·荔苑小区都是这个时间段的楼盘代表。”陈先生告诉记者，那时候市民的买房标准已经不仅仅只是停留在“地段”与“价格”之间，市民所买的房子是否有个像样的小区环境，其周边的教育配套、交通配套、生活需要等各种配套是否齐全决定了房子是否大卖，“所以，当时的三信电子城很受莆田市民的欢迎，不仅仅是因为其地段处于市中心区域，各种生活配套相对比较齐全，而且在当时，更是一个可以真正称得上小区的楼盘，刚推出来时就销售得很不错，也让后来进入房地产开发领域的企业争相模仿，虽然当时的市民对买房的实际‘价值’还没有一个明确的观念，但在实际挑选房子的过程中，往往会有个观念，那就是‘小区好’、‘配套齐全’，要不然就是‘地段好’、‘价格合理’，随着城市的发展和开发理念的不断更新，楼盘‘价值’也随之延伸扩展”。

而对于楼盘“价值”的另一个提升，则是出现在2006年的万辉·国际城小区。作为在莆田最早引入外地代理商的楼盘之一，万辉·国际城项目从规划初期就开始了全新的销售定位，小区园林景观的塑造、楼盘的分期销售等都给莆田当地楼市带来了一股发展新潮，房子的“价值”也随之扩展，“特别是在楼盘户型的设计方面，万辉·国际城小区在当时可以说是较为先进的例子，其项目从一推出来就开始关注和倡议品质生活所需要的各种要求，而户型的合理设计结合了项目位于山脚下的特点，使其房子所处的位置即使是在当时的市民看来还是有点偏远的城北区域，也依然能够吸引一批批的买房者争相购买。”陈先生告诉记者，在当时的莆田楼市可以说是掀起了一阵热潮，虽然同样是处于一致向好的市场环境中，但万辉·国际城的户型设计切合了莆田当地人对买房的重要考虑特点，从而引发了一场关于什么样的房子更有价值的市场讨论热。

楼盘价值“飞跃”“品牌”、“品质”脱颖而出

“当然，从2006年开始的莆田楼市发展，也逐渐经历了一些具有代表性的进展，楼盘价值也随之增加，并开始从可以观察得到的地段、价格等表面情况延伸到物业服务、销售服务，甚至是企业品牌等方面的软件条件的价值。”对于莆田楼市的发展，市区一业内人士林先生告诉记者，如果说，从2001年开始的本地楼市，是一个由点到面的原始积累的话，那么，从2011年楼盘的“价值”则是开始了飞跃的阶段，一个成熟的市场，总是需要有这样的过程，而这些过程所积累的种种“价值”则是开始在2011年有了新的飞跃，尤其外地各大实力房企的持续进驻莆田，近一两年来更是经历了一场群雄纷争的商业竞合。

“从这时候开始的莆田房地产市场，楼市价值实现了真正的‘回归’，从‘质量’到‘品质’的回归，从‘价格’到‘价值’的回归，从‘做产品’到‘做品牌’的回归，楼盘价值也开始脱离于钢筋水泥之外的另外一种‘软件条件’。”业内人士陈先生分析到，在早期做产品时代，只要有充足的资金和合适的资源，一个开发商就可以“圈地”盖房子，而由于时代积极的支持政策，也使得“圈地盖房子”的时代具有很大的发展空间，房子不愁卖，市民“争抢”房子，甚至还需要有一定的“内部关系”才能找得到一套比较满意的房子，是这个时代的特征；宽松的政策环境以及高收益的投资回报率吸引很多外行企业开始涉足房地产，“现在莆田的很多开发商都是在其他行业成功之后甚至只是具有一定规模之后开始转战房地产市场的”。据业内人士林先生透露，最近几年开始发迹于莆田房地产市场的开发商大部分是从事钢筋水泥的销售商，或者是承建商，也有部分企业其产业涉及地产、医疗等领域，也因此，其开发水平以及开发品质良莠不齐，这在市场好的时候或许能够有所盈利，但在市场竞争加大的时候，则是一个考验产品的时代开始。

这场楼市“考验”起始于2009年的一场楼市调控，从那时候起，全国范围内的房地产市场由高速发展逐渐回归到健康平稳的时代，而身处于三四线区域的莆田城市，其楼市也开始了新一轮的“价值回归”。据媒体报道，即使是在市场逐渐向好的2012年，截至10月份，莆田市住宅类商品房在售面积约为252.05万平方米，新开工住宅类商品房面积也高至231.59万平方米，大量新盘扎堆上市，更加剧了新房存量积压现象，本地房企的专业能力进一步受到考验，如何做好楼盘的去化量，如何让市场接受企业，甚至是接受企业所开发出来的楼市产品，都将是“价值回归”的意义之一。“同时，2011年也是莆田房地产市场的发展元年，原因之一就是万达、万科以及2012年的联创等品牌房企的进驻开发，其强大的品牌辐射效应将会直接冲击到本地房企的生存空间，其实，从2011年开始，一批批房源户型较弱、产品质量较差的楼盘逐渐淡出市民的视野，而一些品质优秀、质量上乘的楼盘则是在这场市场洗礼中脱颖而出。”业内人士林先生告诉记者，2011年，万达的房子还未销售之前，本地市场可以说是“冷冷清清”，“其实并不是没有买房子的人，而是这些人在等待万达房子的入市”。

2012年则是万科的年代，每一次开盘都能够引起热销，“楼盘的‘品牌价值’由此被引爆出来，从而引出一场‘本地房企’与外地企业如何共存的讨论。”在房地产市场，什么才是“价值”的本质，如何发现真正楼盘的“价值”，正在成为每个市民热议的话题。