N本报记者 林姿

2012即将收官，与“勒紧腰带过日子”的2011年相比，今年开发商的日子明显好过许多，多家房企提前或超额完成年度销售任务。

量升之下，在楼市传统的冲业绩的第四季度，楼市形势就悄然变化：购房者预期的年底房企集体“冲刺”回笼资金的场景并未如期而至，有的楼盘还缩小了优惠幅度变相“涨价”。而另一方面，购房者入市的积极性并未随着优惠减少而消退。难道楼市年底将现量价翘尾行情？

【现象】实质优惠减少

最近一阵子都在看房的市民小林发现，前段时间福州楼市中四处打折优惠的情况不见了。小林原本看上五四北一项目77平方米的户型，“价位在百万左右。不仅没啥户型朝向楼层可选择，连优惠都没有了。”而该项目77平方米户型的单价在13000元左右，较项目此前均价抬高了不少，这让小林有点难以下手。

无独有偶，从今年上半年开始看房的陈先生也有“优惠越来越少”的感觉。据他表示，他关注的东二环一项目从最初开盘时单价13000元~14000元慢慢上涨，最近一次开盘已经涨到了15000元左右。

当然，提价的楼盘其实并非个案。据记者了解，10月份以来，福州主要的在售楼盘中有不少典型楼盘出现价格变动，价格以上涨为主。闽侯一处楼盘的售楼小姐告诉记者，均价近期没有变化，就是优惠力度可能没此前那么大。

隐性涨价现形

此外，开发商取消优惠或缩小优惠幅度等形式的“隐形涨价”现象更为突出。

五四北一楼盘就在日前推出社区中心位置的房源，朝向和户型较之以往有所提升，这样一来，价位上调也是理所当然。近期市区一高端项目售楼部登场、景观示范区开放，这正是“抬价”的好时机。在示范区出现后，人们对楼盘的整体感觉又将提升一个档次。开发商势必“一箭双雕”，借此提高自身的价格，又能抢占消费者。

然而去年的情况却截然不同。由于库存高企成交低迷，诸多房企加入更加密集的“降价”流，折扣房源、购房优惠越来越多。一楼盘营销经理就表示，“今年的情况是，房子是可以陆陆续续卖掉的，开发商没有去年那么大的压力，楼市就比较常态化。”

【成交】市场活跃依旧交易稳定上扬

虽然优惠收窄，但延续9月份以及10月份的行情，11月份福州成交依旧可圈可点。

据海都房网数据显示，11月份截至19日，福州一手房成交量为1293套，而10月同期数据为1151套，9月同期则为1048套。如下半月维持这种活跃度，11月成交量有可能创下三个月来新高。

此外，中原地产福州分公司资源中心研究经理尹春蕾分析认为，11月份的推盘量与9月、10月相比，也较为稳定。开盘节奏还是比较紧凑，基本保持周周有开盘，每周都有三至五个项目入市，所以成交量相对比较稳定也比较持续。

【析因】开发商以价换量意愿降低

从2012年至今的福州楼市成交量可以看出，与2010年、2011年相比，2012年可以称得上是个“丰年”。2012年至今成交量达到17917套，而2011年、2010年全年的成交量分别为15030套以及18178套。如不出意外，2012年将是限购以来成交量最高的一年。

正是有了成交趋好的基础，各房企今年也大多表现优异。尹春蕾表示，从今年3月开始，“以价换量”风潮席卷市场，房企主动让利，而前三季度的出色表现，让房企面临的资金链压力大为减轻，住宅销售的策略随行就市发生改变。

“2012年开发商完成任务率比较高，大部分房企在年初制定的销售目标均超额完成。这使得开发商年底促销的力度将明显减弱。”业内人士林先生分析认为，在成交量上涨的情况下，房企资金链有所缓解，追求的重心也从销量转移到利润率上。

购房者恐涨择机入市

虽然市场中部分开发商收窄优惠幅度，但购房者入市的积极性反而有愈演愈烈之势。

很多关注市场的购房者都会发现，上半年关注的很多楼盘价格到现在都出现了不同程度的上涨，而且优惠力度也不如从前。加之此前有机构数据显示百城房价指数连涨4个月，福州新建住宅均价亦连涨5个月，看涨的氛围日渐浓厚，许多购房者坐不住了。

此外，政策面主要还是在继续执行之前的政策。市民黄先生就告诉记者：“再不买，房价又要涨了。”而他现在还为自己的犹豫不决懊悔不已。去年年底，金山一个楼盘就率先降价，比周边楼盘单价低了好几百。但黄先生觉得楼市刚刚开始调整，价格还有可能再度跳水，决定缓缓再出手。谁知今年春节过后，福州楼市就没有任何征兆地开始逐渐升温，房价也节节攀升，想以当初价格买房却再没机会了。

因此，许多错过了今年年初房价低谷的人都不愿再错过今年年底的机会，生怕到了明年又会有新一轮变化，措手不及。

【后市】涨价动力不足

然而，市场中的情况并不能一刀切，在一部分房企收窄优惠的同时，还有房企仍全力以赴冲量完成任务。而部分多盘或是大盘在手的房企，也还不会提价，依然在“以价换量”来扩大市场份额。

而目前的隐形涨价，除了开发商无降价动力外，更多的是打“心理战”的营销策略，促使有购房意向者赶快下手。购房者在买涨不买跌心理的作用下，很容易出手购房。“目前不是涨价好时机。”一位不愿透露姓名的业内人士认为，将房价控制在合理线上依旧是楼市调控的核心。所以，若开发商在目前的市场态势下贸然涨价，存在的风险也会相当大。

同样需要指出的是，目前买方市场的大格局并未改变，调控政策不会放松，涨价动能有限，即使房价小幅回升，幅度也不会太大。“房价下跌的预期已经止住，并且开始出现上涨的预期，但由于调控并未放松，价格顶多也只会稳中略升。”