N本报记者 刘梦宁

“双十一”刚刚过去，电商无疑交出了惊人的满意答卷——阿里巴巴集团宣布，在双十一促销单日，总销售额达到191亿元，同比增长260%。其中天猫为132亿元，淘宝为59亿元，电商进入快速上升通道再引市场关注。

几乎与此同时，作为中国商业地产第一品牌的万达集团也宣告“试水电商”，据相关信息显示，万达旗下的电子商务公司将于近期挂牌。而在福州本地，最热门商圈之一的万宝商圈也有意向电商“抛出绣球”。电商规模的快速攀升，会否倒逼榕商业地产升级？在电商崛起的压力之下，福州即将大规模放量的商业综合体将何去何从？

现象

“双十一”电商大获全胜

阿里巴巴集团宣布，在“双十一”促销单日，总销售额达到191亿元。其中，福建人当天在天猫、淘宝上花了7.8亿元，居全国第8。而福州、厦门两地分别贡献了2.1亿元和1.8亿元，分居全国第16位和第20位。或许单看数据您的感受并不明显，但只需与传统业态的成绩一比便“高下立现”。

据统计，新近评出的福建省连锁业50强“一哥”永辉超市全国204家门店2011年一整年也不过实现销售额203.8亿元。也就是说，电商“双十一”一天够永辉忙活一年。而福州百货单店王——东百东街店去年营业额也仅12.24亿元，不到其1/15。（详见本报11月13日A8）

事实上，随着国内对消费品市场重视程度的提升，电子商务的发展也进入了快速上升通道。据统计，2008年，网络零售交易额首次超过1000亿元，而到了2011年，这一数值则已到了近8060亿元。而其占全年消费零售总额的比例也由2008年的1%上升到2011年的4%。

万达试水线上商业综合体

面对电商的高速崛起，大腕总是会率先采取行动。

据悉，就在近日，作为中国商业地产第一品牌的万达集团，已经向电商之路迈出了实际的步伐——其旗下的电子商务公司近期即将挂牌。万达集团董事长王健林在接受相关媒体采访时称，万达要做电子商务一定会线上线下相结合，并且会形成独特的模式。“万达要做智能广场，把线上和线下结合。万达这么大一个公司，这么多零售资源，不做线上太可惜。”

据了解，万达集团正欲借电子商务将旗下商业地产、高级酒店、旅游、电影院线和连锁百货五大主营业务同时打包上线，开设虚拟的“线上商业综合体”。

业内人士认为万达集团对电商行业的垂青，早就已经现出端倪。早在今年年初，就已传出万达筹划进军电商、高薪招兵买马的消息。不过具体的运营模式几何，“线上商业综合体”将如何操作等细节，仍尚未对外公布。

本土商圈有意“触网”

除却对市场把控力极强的大腕开始转向，对市场感受较为敏锐的福州本土传统商圈也在“行动”。

据悉，当下福州最主流的商圈之一万宝商圈已经开始正视电商的崛起，向电商抛出“橄榄枝”。省政府发展研究中心研究员王开明认为，“当前在电商这种新的购物方式当道之下，实体店铺除了面临高额的租金压力之外，还面临销售难题，要想突围需要自身尽可能优化发展，因此不少店铺采取向网络结合的方式。”

除了个体店铺转向“线上线下结合”，主打商业别墅和独立店概念的商业体中央第五街也有意引入高端电商。相关人士在此前的采访中透露，其招商的范畴除了奢侈品护理店、私人工作室、私人酒庄之外，高端电商也被纳入，尤其是走轻奢侈、非大众、高品位业态集群的电商。

另外，据其代理机构——智恒营销总经理吴剑平透露，“从当前双十一的成交情况来看，天猫代表的大商家是成交主力。如果能成功引入已经在网络上获得成功的大型电商，并为其提供一个线下的实体支撑，对整个项目而言应该也有较大益处。”

探析

电商崛起、同质化竞争两面夹击

电商正在高速崛起这是不争的事实，然而对于福州的商业地产而言，在电商大行其道的压力之下，还面临着商业体量大放量，彼此之间同质化竞争加剧的局面。

福州大学房地产研究所所长王阿忠透露，“由于受到住宅限购等政策影响，2010年来商业地产逐渐成为发展方向。福州的土地出让开始以商服用地为主，而综合体也随之大放量。”两座万达广场、两座泰禾城市广场、红星国际广场、苏宁广场、宝龙城市广场……据统计，目前福州有近15个大型综合体建成或在建。商业地产日益壮大，占据着楼市的半壁江山。

“集中式、爆发式的开发令福州综合体呈现一定的结构性饱和局面，同质化竞争的问题开始显现。毕竟，很多综合体的业态都极为相似，基本上都是星级酒店、百货、餐饮、写字楼及影院的组合，缺失独特的定位和核心竞争力。”业内人士分析道，加上电商平台的冲击，将中间环节降到最低，并以明显的价格优势让商业地产的开发和运营感受到了不小的压力。

与此同时，很多地产开发商不懂得如何运作商业地产，还在沿用住宅地产的运营方式来运作商业地产，也容易造成问题。福建省企业策划中心主任陈清福称，“商业地产属于长期互动的经营，并非一次性出售，还有很多持有型物业，因此需要很长一段时间的培育期，还需要长期把握消费者的需求。因此，转型并不容易。”

电商成未来商业地产“标配”？

尽管转型并不容易，但电商的崛起的确正倒逼着商业地产的升级。在采访中，多位业内人士都向记者表露，未来线上线下的销售结合肯定是大势所趋，电商业务甚至可能成为未来商业综合体“标配”中的一部分。

万达和万宝商圈的转型就是极好的例子，成功与否，现在还无法定论，但未来的商业地产必然是一个更具备电子商务功能的地产。吴剑平认为，“未来的商业地产，势必更独立更自由更新潮，不同于传统综合体，也不是单纯的百货和街边店，必然和网络联结得更紧密，无论线上线下，都更偏向私人定制与个性化服务。”

业内人士认为，这是商业地产发展下去的必然选择。“要满足入驻企业发展需要，电子商务服务必不可少，这需要商场给予足够的硬件支持，如全WIFI覆盖，甚至实现现场试穿，网上下单等情况。这需要从根本上改变商业地产的经营方式，与互联网线下线上共享资源。毕竟，单纯的线上网购缺乏体验感，面临诚信问题，这也造就了商业综合体转型与升级的机遇。”

此外，由于电商引致商业格局的转变，这直接影响商业地产的发展。电子商务正催生出一些新兴产业链，如仓储、物流、快递、网上支付、运单保险等行业。这些行业本身也是以商业地产为载体的，也有可能带动这些领域商业地产的发展，并为之带来新的机遇与活力。这也是商业地产建设和运营方需要纳入考虑的范畴。

【记者的话】

主打差异化深挖娱乐体验功能

市场上流传着一句话：“传统业态，不做电子商务是等死，做电子商务是找死。”事实上，形势并没有那么严峻。电子商务—商业—商业地产，这是一个交互的影响过程，电子商务崛起改变了商业的模式，商业模式的转变则直接导致商业地产格局的重新整合。传统的商业地产若能在“触网”积极与电子商务融合之外，求同存异的走差异化路线，深挖娱乐与体验功能，依然大有可为。

就像业内人士所言，大型的综合体项目要对自身定位进行细分，以瞄准市场空白点抑或是区域空白点。毕竟，单纯的电子商务缺乏体验感，尽管有价格优势，走的始终还是中低端的路线。未来的商业地产在线上可以对自身的零售资源进行整合，而在线下产品功能则宜与网购进行区分。毕竟，商业综合体具备无法取代的体验型，如果能将简单的购物消费转变为到精神文化的层面，充分挖掘娱乐餐饮体验功能，并对交通停车、建筑设计、人性化服务、商场环境等客户体验的重视度进行提升，还是有很大发展空间。