N本报记者 邱岩

从10000元/m，到20000元/m，再到25000元/m……鼓楼区正中心地段的楼盘价格，历来受人关注。

而近期，市中心又再度涌现出一批小户型房源，其中，部分主打小户的楼盘定价甚至达到30000元/m。这让许多购房者不禁犯起了嘀咕：

在当前的市场环境下，这些楼盘依靠哪些卖点，能够撑起这个价位？而日后市中心楼盘，会否以此作为新的价格标杆，进一步拉高福州楼市的整体定价？

量：市中心小户密集上市

近段时间以来，市中心板块的楼市愈发热闹开来。

不仅依靠原本即已活跃于市场中的那些大户楼盘，还得益于当下所涌现出的不少小户型房源，让一度以改善性大户为主的市中心板块多了几分新亮点。

首当其冲的正是位于鼓东路路口的鼓东一号。据了解，该楼盘由2011年年底开始施工，由于地处鼓楼区核心地段，受到不少购房者的持续关注，今年8月底，鼓东一号正式封顶，9月中旬，营销中心对外公开，其样板房亦于近日正式开放，主打户型为50~70m中小户型。

同样在本月，位于福飞路西侧的正祥水榭芳庭也进入认筹阶段，并预计于12月开盘，主推户型在36~142m，其中的小户同样引人关注；而位于井大路的冠城大通·首玺则在9月份进入了推广阶段，在其主力户型中，也包括了42~63m的精装小户；加上已于10月20日开盘热销的海祥·鼓楼里（主力户型为19~50m），当前可谓是进入了市中心小户的密集上市期。

“这样的集中上市绝非偶然。”业内人士分析认为，在2009年与2010年，不少市中心地块的集中出让，例如冠城大通·首玺项目前身就是宗地2009-33号地块，鼓东一号则原为宗地2010-29号地块，鼓楼里则是宗地2010-41号地块，“特别是面积较小的地块，为提高地块利用率，开发商在户型设计上多选择小户型，而2010年推出了多幅‘袖珍地块’，大部分被个人竞得，目前除了已正式亮相的项目外，还有五一路的宗地2009-22号地块（正祥中心），以及位于三坊七巷的宗地2010-11号、23号、24号、25号、26号、27号地块，均是位于市中心稀缺地段，可以预见，未来鼓楼核心板块还将出现一波新项目上市潮。”

价：均价将达30000元/m

与密集推量相比，价格更加让人关注。而在这一阶段亮相的中心小户里，部分楼盘对外宣称的价位更是在购房者中引起不小的争议。

长期关注市中心楼盘的林女士就对这些楼盘的预期价位有些惊讶。11月21日，她致电鼓东一号询问价格，置业顾问告知该楼盘均价约为30000元/m，11月23日开始认筹；随后，林女士又电话咨询冠城大通·首玺的价位，置业顾问透露预期均价将在35000元/m左右，而此前林女士持续关注的位于湖东路上的金湖廷项目，工作人员表示，目前已经售罄，对外公开的价格也处在“三万区间”。

“不过这些楼盘还没开盘，所以目前透露的价格还不是最终实际成交价，但是估计也是八九不离十。”林女士表示，面对这样的价位，她有些难以接受。

事实上，30000元/m的价格门槛即便在楼市旺季也鲜见楼盘迈入，而在当前调控市下更极其稀缺，而当前鼓楼正中心板块楼盘对外公开的“三万价位”，无疑是对市场接受度的全新考验。

析：地段、学区、精装

成主卖点

那么，究竟是哪些卖点，才能撑起如此价格？

据记者调查了解到，这些对外报价在30000元/m的楼盘，均有三大共同点：第一，位于鼓楼区的绝对中心地段，这类地段在近两年鲜有新楼盘出现，价格参照性较弱，而地段配套的优越性明显，第二，毗邻名校，在对外推广中大打“学区牌”，不过，记者在调查中得知，除了鼓东一号明确划片井大路小学，对口福州一中初中部，冠城大通·首玺与金湖廷均未最终落实划片学校，第三，上述楼盘所推房源均为精装修的小户型。

“这三个卖点中，划片学区是决定价格走向的最大因素，目前有的楼盘划片尚未确定，也直接导致了开盘延缓。”相关知情人士表示，另一方面，以小户型为主力销售，通过总价的控制，从而抬高单价，也是开发商惯用手段，同时，采取精装修，也能进一步提高价值空间。

此外，鼓楼核心的稀缺地段，也让部分楼盘在土地市场中的楼面价水涨船高，例如冠城大通·首玺的楼面价便高达15040元/㎡，这些共性与特性，让开发商开始尝试突破“三万元大关”。

忧：或成区域定价新标杆？

然而，更让许多购房者担心的是，一旦30000元/m的价位既成事实，是否将成为该片区定价的新标杆，从而拉高一二手房价格？

“无论是买一手房，还是二手房，卖方都会以旁边楼盘作为价格参照，现在这些市中心新盘出来后，会不会拉高价格，甚至影响到其他区域？”林女士无不担心地说道。

对此，福州某营销公司市场研究部杨小姐认为，要看这些价位能否成为定价标杆，得参照开发商品牌、楼盘品质、区域影响力、消费者认可度等一系列要素，有影响力的地产品牌，加上过硬的产品质量，以及受到市场认可的产品，才有可能成为区域的定价标杆，而目前的这些“高价”楼盘的出现还属个案，市场对其品牌、品质以及影响力的接受度尚浅，短期内恐难跃升为区域定价的合理参照，“当然，无论如何，通过如此接二连三地对外释放价格信号，“锚定效应”或已产生，其对周边的影响力或将逐渐显现，同时也将刷新人们对该区域的认知度。

“当然，不能排除开发商故意释放高价信号，提高人们心理预期的可能。”福州某房地产顾问公司负责人谈道，即便不是营销手段，从土地供应上看，这类核心地段供地较少，对楼市整体影响不大，而从这些楼盘自身体量来看，同样房源有限，因此开发商推盘节奏较快，价格策略也倾向“一步到位”，而非“低开高走”，也造成了这些楼盘的定价属于个例，不具参考价值。