全国待售房产达3.2亿m

N据证券时报

本报讯 不少业内人士都将今年称为“去库存年”，而维持在高位的待售面积，成为悬在房企头上的达摩克利斯之剑。

数据显示，截至今年10月，全国待售面积约为3.2亿平方米，超过去年底的2.7亿平方米，并一直维持在高位。房企去库存压力仍然很大，个别房企按今年的销售速度，所需时间甚至要达到10年。

全联房地产商会荣誉会长聂梅生认为，待售面积过多，会使企业资金积压在上面，无力增加土地储备。

持续高位

在全联房地产商会第三次会员大会上，聂梅生表示：“自今年6月份以来，全国商品房待售房面积一直维持在高位，并且有上升的趋势，这是需要警惕的。”

据业内人士介绍，一般来说，待售面积包括通常所说的库存，是企业全部可售面积的总和。

据国泰君安报告显示，目前市场的存货继续攀升，总体去库存化情况略差于2008年和2011年末。2012年上半年行业的去存货化周期为2.6年，高于2008年第三季度的2.4年、2011年底的2.5年。值得注意的是，一线城市的去库存化情况明显好于二线城市。报告显示，一线城市为2.4年，二线城市则达到3.7年。

最近的成交数据表明，北京等一线城市楼市率先回暖反弹，而一些二三线城市的销售则持续低迷。聂梅生表示，这是因为二三线城市房企积累的待售住宅太多，在这一轮刚需释放完之后，就会出现乏力的现象。

上海易居研究院数据显示，受调控影响，不少开发商转战三线城市，最近两年，三线城市的库存一直在上涨，最近5个月一直以每个月环比2%的速度在增长。

以三四线城市为主战场的恒大地产日前就表示，三四线城市营运环境遇到困难，公司不得不改变策略转战二线城市。显然，三四线城市销售周期的拉长，影响了房企的去化速度。

10年任务

当前，消化库存已经成为房企的最重要的任务之一。

一位业内人士透露，只要价格微涨，销售速度就会立刻慢下来。因此，本着快速去库存化原则的房企都不敢轻易调整售价。

国泰君安一份报告显示，根据2012年各房企中报数据统计，万科、保利、金地等房企的去化时间为2~3年，这是比较正常的周期，而泛海建设的去化时间则高达10年之久。万科的存货增速超30%，保利的存货增速为20%左右。

虽然从今年前10个月的数据来看，不少大房企已经完成或超额完成了销售任务，但是房企的存货值仍处于不断上升之中。上海易居房地产研究院研究员严跃认为，在今年接下来的时间里，消化库存将成为众多房企的艰巨任务，而11月份市场的认可程度，将决定库存去化的最终效果。

兰德咨询总裁宋延庆表示：“房企去库存的压力的确比较大，但是，从目前各项指标来看，包括景气指数、销售情况等，多数城市处于向好的趋势。目前，北京、上海等一线城市的楼市已经回暖。”