N本报记者 刘梦宁

近日，梅岭观海、世欧王庄、世茂御龙湾的小户型写字楼产品扎堆上市，再度将写字楼市场推到“风口浪尖”。而记者观察到，这些写字楼产品与闽江北CBD和海峡金融街供应的大面积高总价写字楼形成鲜明对比，写字楼产品正在细分，呈现多元化的特征。

究竟，写字楼市场多元化表现如何？在写字楼大量供应的情况下，投资者又该如何面对？

现象：写字楼产品开始多元分化

瞄准企业总部，主打高端

在“海西”腾飞的大背景下，在福州企业的发展催生下，集中在市中心、设施陈旧、电梯配比不足、停车困难的老写字楼已经无法满足需求。在海峡金融街和闽江北CBD，越来越多的写字楼开始瞄准企业总部，主打高端，迎合市场需求。

在海峡金融街的在售写字楼项目中，既有福州首座拥有直升机停机坪和28部豪华电梯的宇洋中央金座，又有采用360°全景单元式幕墙技术、层高达4.2米的升龙汇金中心，还有将光合作用导入写字楼整体规划当中的“光合写字楼”申发大厦，更有世纪百联将25个定制型空中花园植入写字楼，创造花园别墅式办公环境。此外，华浦华尔街、中捷金融大厦等后期项目也主攻高端。

闽江北CBD的写字楼也不甘落后，近日，福州IFC（国际金融中心）、阳光城时代广场相继揭开面纱，均以超甲级写字楼为标准，提供全新的、现代化的写字楼产品。

它们的关键词可以笼统归结为大面积、高总价，无论是软件还是硬件，无一不让人耳目一新。

瞄准投资客，低价诱市

与此同时，瞄准投资客，低总价面积迷你的写字楼产品也在近期开始冒尖。

近日，梅岭观海首期MINI写字楼产品公开预约。据相关人士透露，“此次公开的写字楼产品面积主要集中在65~80㎡之间，4至22层之间，都有小户型产品分布，如今项目还在认筹之中，1月份就会进行销售。”

而世茂·御龙湾江景写字楼也选择在此时加推，据售楼人员透露，写字楼产品最小面积在60平方米左右，起价7800元/平方米，前三年返租6%。与此同时，世欧王庄·财富双子塔推出40~88㎡微商务产品，打出只需首付32万元起，轻松加入高端写字楼投资者行列的宣传。据售楼人员透露，财富双子塔每套面积200平方米，五套起售，均价在2.3万元左右，相对于通常以整层出售的写字楼产品而言，投资门槛已经大幅降低。

业内人士江映辉表示，“小户型迷你写字楼产品的出现，正说明开发商将产品做到极致，满足不同购买需求。这种不同定位的写字楼产品的出现，更能满足大型高端写字楼所缺失的个人创业、小型办公，甚至小众投资客的需求，客群面更为广泛。”

探析：优质项目招商不成问题

“尽管当前福州写字楼处于集中供应阶段，可售写字楼面积约达到130万平方米”，中捷地产总监黄锐表示，随着海西的发展、福州地铁经济的到来，还是有不少外来名企看好大福州发展，先后将区域性总部或者对外窗口落户福州，这些企业都需要与之相配套的写字楼。再加上福州市场本身也有这种办公升级的需求，只是原来缺乏高端的写字楼产品来匹配，“因此在我看来，优质项目的招商情况还是乐观的。”

另外，中原地产董事总经理蔡俊也表示，福州出台的“住改商”禁令，也释放了大量中小企业对小户型写字楼的需求，近期新推出的小户型写字楼产品，迎合了市场需求，既给创业型公司提供了办公场所，也为年末资金没有出口的小众投资者开辟了一条新的投资渠道。

面积消化和租金上涨难同步

尽管优质项目的招商不成问题，但是在庞大的写字楼供应量背后，有业内人士表示，要达到面积消化和租金上涨同步进行，这需要一段很长的市场培育期，后续的写字楼租金上涨幅度或将在一定程度内收窄。

“写字楼的供应多元化，无疑给福州市场带来了新的活力，不过据统计，未来福州未售的写字楼面积甚至可能达到300万平方米。”蔡俊表示，在如此庞大的数据背后，将是激烈的竞争，毕竟福州的商务资源有限。目前写字楼已经大面积上市，而明年这种势头还会加剧，短期内供应量激增势必会造成低价竞争等现象，此前写字楼租金大幅上涨的势头也会减弱。

不过多位业内人士也表示对写字楼长期发展依然看好，黄锐称，从长远来看，未来写字楼市场应该是保持稳中有升的发展态势。尤其是项目本身品质好的，同时有差异化特点，定位准确的写字楼项目能够保持稳定的趋势。

提醒：写字楼是长线投资

对于写字楼投资者而言，看中的还是其高收益，就此，有业内人士提醒，写字楼是一项长线投资，需要很长一段时间的培育期。产品能否进入一个升值通道，除了自身品质和定位之外，也跟外部多重因素有关。此外写字楼不像住宅产品，不易出售，这类产品通常标的较大，难以通过快速的二次出售来获得收益。

此外，业内人士称，投资写字楼要注意其空置风险。开发商在售楼过程中宣传的写字楼产品的投资回报率为7%~8%左右，是在全年出租的前提下计算出来的。而通常情况下，写字楼产品的空置期加上免租装修期至少要2个月，因此，写字楼产品的实际投资回报率一般会在6%左右。如果空置期愈长，其投资回报率也就相应愈低。这种风险是投资者所不能预见和控制的。

而小面积为主的写字楼，零散小投资客居多，入驻企业流动性大，容易压低写字楼的总体租金，在后续管理上很难做到统一管理。

业内人士提醒到，增加中小置业者的进入门槛，将写字楼户型分隔太小，可能会导致因产权过于分散而对后期的经营不利。一方面是难以招租到实力、品牌更强的大客户入驻；另一方面，写字楼小业主多了未来也难免会互相压低租金价格，不利于物业品质的提升。当然，如果有开发商的管理团队专门从事管理，专业机构进行统一运营，则另当别论。