N本报记者 林姿

年末楼市，各种新颖概念层出不穷，目的只为在扎堆的同质化产品中突围取胜。

其中，“微豪宅”、“迷你豪宅”等豪宅概念最为引人注意，号称以低首付、低总价百万左右的总价即可以让购房者得到豪宅享受。

业内人士指出，目前多个市区以改善性需求为目标客群的项目都在寻求市场的突破点。迷你豪宅、微豪宅等概念产品的推出，一定程度上是寻求普通改善型需求，期待以“亲民价格”赢得目标客户的信赖和认可，从而吸引到客户的关注与选择。

而这样的微豪宅前景如何？还是要靠实力说话。

市场 豪宅热衷加“微”

年末楼市，别墅、平层、小户型等各类产品迭出。而其中，主打“微豪宅”、“迷你豪宅”的项目也不少。

如即将开盘的正祥水榭芳庭的“36~80m微豪宅”，项目地处鼓楼区福飞路西侧，与省体中心、五四路、华林路步行可达，成熟生活配套齐全。而项目则打出“临近省府屏山·划片省级名校”的广告凸显其项目地段。

位于乌山西路的融信澜郡则以“70mMINI小豪宅”入市。项目周边四大商圈齐集，“最低首付仅29万元，过乌山西路迷你小日子。”

近期，保利香槟国际推出团购专场，主推80、89、108、113m户型，其中80m户型就定位为城市中心微豪宅，“黄金地段、央企品牌、首席商圈、90万平方米大盘。”

而纵观这类打出“微豪宅”、“Mini豪宅”的项目，价格确实十分“豪宅”：融信澜郡均价18000元/m，正祥17000~18000元/m，保利15000元/m。

而此前，在今年年初率先打出微豪宅概念的还是融侨观澜，号称十大价值构筑微豪宅。“将以较低的负荷享受融侨豪宅血脉的大配套和品质感。”

纵观这些迷你豪宅、轻豪宅项目，户型面积多在80平方米以下、且都位于市区黄金地段，配套成熟。有购房者戏言，微豪宅，顾名思义就是“小豪宅”，户型小、价格贵。而有营销文案指出，“微豪宅”则指“亲民价享受高品质”。

解读 降低购买门槛

所谓豪宅，在人们的印象中，应该是位于高级地段，拥有独一无二的景观，建筑奢华，同时住户可以享有尊贵与私密的住宅。而根据福州的标准，普通商品住房应同时满足三个条件：一是住宅小区容积率在1.0以上；二是单套建筑面积不高于144m；三是实际成交总价款低于或等于200万元/套。就此标准，只其中之一超标就可称为豪宅。

业内人士林先生表示，“许多项目热衷将项目与豪宅挂钩，是为了用豪宅概念提升楼盘档次，突出其稀缺的地段和齐全的配套，给购房者以高品质的印象。”一市区大户型营销经理告诉记者，“市区项目的购买者大多是改善型客群，要将房子换成更好更大的，豪宅就是梦想的居所。所以‘MINI豪宅’、‘微豪宅’中的‘豪宅’二字很容易引起他们的注意。”

而不管是印象中的豪宅，还是定义中的豪宅，其高昂的房价都不是一般购房者可以负荷的。因此，加“微”则更多是为了降低项目购买门槛。

以保利香槟国际以及融信澜郡为例，项目面积最大有160多平方米，总价最高近300万元。市区高端项目以这样的面积和价格，目前多数购房者基本都难以承受。而微豪宅所针对的户型面积大多不超过80平方米，总价最低才65万元起，在突出产品舒适度的同时，控制总价提高市场接受度。“这就告诉购房者总价没有想象中的那么昂贵，购房门槛不高，更加符合他们的心理预期。拉近了一般购房者和豪宅之间的距离，让更多人能够负担，扩大了项目的客群。”

细分市场 精准定位

目前市区在售楼盘大多以高端豪宅项目见长，动辄面积段在120m以上，让大多数有意愿在市区改善居住环境的客户难以下手。

林先生表示，“能够承受高端项目的客群数量不多，而在这么多市区高端盘的抢占竞争下，这类客群更显有限。”因此，就有市区项目开发商认识到不能一味扎堆在高端市场，与其拼个你死我活，不如精准定位，分化开来拉动客户。将目光投向另一部分尚未被挖掘的客群。

实际上，在高端客群和刚需之间，所谓的改善型需求跨度非常大。如何对不同类型的改善型产品进行细分和定位，直接关系到目标客群的心理认同。而“迷你豪宅”、“微豪宅”等项目就进一步细分住宅市场。

有业内人士认为，一般这类项目的客群多是父母在市区有房的年轻人，想在父母的老房子附近买个不大的户型自住；或者是在市区有房子的中年人为父母购置一套市区的房子，方便照料。而这种“微豪宅”的定位相对较为准确，也符合这部分客群的心理需求。既能享受到豪宅的配置，获得较高的居住舒适度，最重要的是价格也不棘手。

就目前市场而言，有这样需求的人群亦不在少数。因此这个概念一经提出，也会进入到一个快速发展的阶段，进一步面向大众化、面向中等收入的改善群体。

记者观察

在年初以刚需为购买主力的市场后，年末楼市改善型客群逐步浮出水面。市场中尤其是市区的高端项目更多地开始主抓这类目标客群，但在目前改善性需求被抑制的背景下，如何吸引客户注意力成为突破点。

Mini豪宅、微豪宅概念，就突出了市场的细分，从而吸引客户的关注与选择。然而楼市从不缺文字噱头，好概念还需要扎实本质为后盾。

因此有质疑声音认为，目前的微豪宅更多的是概念的噱头，有可能是“豪宅”了价格而“微”了品质。有业内人士表示，轻豪宅要求在控制面积的同时，追求产品的豪宅化，如产品细节的完善，物业服务的细致，确实不是件容易事。

而改善性需求对目前扎堆高端的市区项目而言又是一块大蛋糕。如何有效抓住这拨客户的钱袋子，除了营销噱头之外，坚守价格、主打品质牌将是不变的法宝。