编前：又到年底，不少物业开始为如何催缴物业费而头疼，他们使出浑身解数，有唱红脸，有唱白脸，招数不断。可拒缴的业主依旧存在。

物业和业主，是服务与被服务的关系，可似乎又是天生的冤家，同一个小区本是一家人，为何不能多一些换位思考，多一点相互理解呢？本报今日推出特别策划，详细解剖福州物业费催讨的经典案例，并选择了两个不同做法的小区作为样本进行调查，希望能给人启发。

N栏目主持 陈钟兰 陈燕燕 包华

12月9日，福州鼓楼区江厝路省直湖前小区的业主陈先生，收到了一张来自物业处的“偿还欠款通知”。当他看到催欠款项的数字有点长，凑近用手指数，“个、十、百、千、万……”最后确定他家欠下的物业费竟高达100万元时，惊得瞪大眼。

“会不会算错了？”陈先生很困惑，他说，这套单元房是1997年买下的，每个月的物业费不过43.8元，直到今年7月才涨到69.2元，自2006年开始，他累积欠下6年物业费和水电费，怎么计算，就飙到百万元呢？

百万滞纳金是这样算出来的

在陈先生家，主持人看到了这张红色的通知单，显示他家已欠物业各种费用累计1005287.1元。在这个小区，同样欠下巨额物业费的，还有2户业主。

每个月仅几十元的物业费，过了6年多，怎么成了百万元？小区物业收费员说，这是电脑财务软件计算的结果。计算的依据是1997年相关部门制定的政策，一旦两个月未交物业费，则每日需缴3‰的物业滞纳金。而陈先生所欠的除了物业费，还有垃圾处理费、水费，本金约1.3万多元。

主持人打开EXCEL表格，算了一笔账：每日3‰的物业滞纳金，意味着月息是9%左右，如果2008年1月欠缴费43.8元，一年后，应补交本金和滞纳金123.2元。截至2012年12月，59个月过去了，应补交本金和滞纳金7073.6元。为此，不难理解百万物业费的由来，拖欠的时间越长，滞纳金的数值也就越大。

业主：拖欠只因与物业冲突没得到赔偿

对此，陈先生很无奈，他说，以前都是按时缴纳物业费的，2006年时，因为爱车在小区被刮、轮胎被扎，家人与物业发生了冲突，在争执中还受了伤，自此，他希望物业能给个说法，并赔偿家人的医药费。因双方至今未达成协议，所以他也一直没交费。陈先生说，这期间，他还找过物业几次，想协商此事，但没找到相关负责人，他给工作人员留下联系方式，希望负责人联系他，至今没接到过物业的电话。

近日，陈先生刚把这套房子卖了，卖出的价格也不过是100多万元，竟与欠缴的物业费差不多。

物业：收滞纳金不是目的，只为催缴

小区物业处李主任说，他刚调到小区一年左右，这位业主为何会长期拖欠物业费，滞纳金的比例是如何定的，他并不是特别清楚。

不过，李主任表示，收滞纳金不是目的，只想督促业主按时缴费，他们常碰到业主两三个月未交的，事后及时补缴，物业也不会收滞纳金。但像陈先生这样6年多不缴物业费的，还是少数，目前只有两三户。虽然可以通过法律途径起诉业主，这也是迫不得已才会采取的措施，因为物业不希望和业主闹僵。

“按规定，业主确实要交这笔滞纳金，实际上，我们不可能要这个钱。”李主任坦言，他们最希望的是，业主肯出面，大家坐下来谈谈，协商解决。陈先生也同意协商，但他提出，家人在冲突中产生的医药费，希望物业也能给予适当的补偿。

律师：拒缴物业费无依据 滞纳金过高不被支持

福建创元律师事务所的蔡思彬律师说，物业服务合同中，双方可约定逾期滞纳金，但约定的滞纳金比例要参照人民银行同期人民币贷款基准利率，通常为日万分之二至日万分之三，因此陈先生所在小区日3‰滞纳金，且按月累计的比例明显过高。根据以往的判例，即便有滞纳金的赔偿，法院一般也只支持日万分之二到日万分之三之间的滞纳金金额。

蔡律师说，如今业主被物业公司推上被告席索要物业费的案例越来越多，但由于业主应诉准备不充分，且不具有法定的抗辩事由，多数以败诉收场。

蔡律师援引有关规定，物业未按照合同约定以及相关规定提供服务、违反合同约定，或法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费等法定情形，业主能够以此提出抗辩，拒缴那些不符合规定的费用，但不能以不满意物业服务，或未享受到相关服务为由，拒缴物业费。而陈先生的情况恰恰属于后者，可能无法得到法院支持。