N本报记者 刘梦宁

楼市调控在各种争议中持续二年有余，而在2012年末终于出现统一的声音，中国楼市发展的方向是让老百姓住有所居，居有所宜。

而在近日举行的中央经济工作会议中，也提出要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量。要继续加强保障性住房建设和管理，让低收入家庭也能实现“住有所居”的目标。

这一基调的转变会对楼市调控的方向产生怎样的影响？

回顾

调控不止，抢房不歇

2012年即将落幕，回顾这一年，调控政策从严的主方向并没有改变，但是预调微调政策却也不时出现，购房者依然在“买”与“不买”中徘徊，开发商仍旧在“降”与“不降”中游移，在种种不明朗和博弈之下，福州楼市还是出现了抢房和局部升温的局面。

细数2012这一年间影响楼市的政策，在年初住建部的表态中，楼市政策主要基调仍然是继续延续2011年的严厉之势。而1月底温总理的讲话中也强调，要巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。

但是紧随其后一系列的微调政策开始出台——国家层面，银行降息变相救市、存准下调、公积金贷款额度提高。而在地方层面，有多个地方政府对楼市政策进行微调，内容分别涉及限购、户籍、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等多个方面。在福州，6月底微调政策也开始进入集中释放期，住房公积金贷款最高额度提高、部分银行首套房贷利率下调、豪宅标准也进行了提高。

这对楼市的提振作用不言而喻，刚需置业潮开始涌现，特别是对限购政策没有硬性要求的郊县市场。据记者统计，截至12月24日，福州市五城区成交套数达到20410套，成交面积突破240万平方米。而从红五月到6月淡季不淡，再到7至11月连续五个月成交破2000套，就证明了福州楼市的热度。至于在主城区之外不限购的周边县市，热销更是不言而喻，在闽侯、贵安、罗源板块开发商都取得了红火的销售业绩，不限购的产品如写字楼、SOHO更是几开几清，甚至出现“被开盘”的情况。

业内人士认为，“福州楼市年内可谓调控未有停止，而在各种微调政策出台的背景之下，福州的购房者却也因为对政策走向不明朗，对市场判断不准确，而出现盲目对房源进行争抢，导致市场局部发热，房价也相应产生一定变化的局面。”

年底楼市，预期向好加剧

在进入下半年之后，在中央系列政策的出台和福州本地微调政策的引导下，大家都感受到福州楼市有了明显的回暖，无论是各大营销中心的人气还是实实在在的成交数据。除此之外，全国各地拿地热情高涨，各大开发商都开始频频拿地，福州的开发商受限于市区无地可拿，则频频“外出”拿地。在厦门、武汉、甘肃等地，融信集团、泰禾集团、阳光城集团都大举拿地。而福州的周边县市如闽侯、永泰等区域，但凡推出地块，就会被福州开发商迅速收入囊中。

业内人士认为，在十八大召开之后，市场对接下来楼市的预期再度转好。十八大报告中提出了“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。”城镇化道路以及工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展的字眼，让很多人对来年的房地产发展产生了很多有益的猜想。而十八大中提出的10年后人均工资翻番，让楼市房价走向再次被推向舆论的风口。

因此临近年底，可以说不仅福州，全国楼市成交数据上升、人气回暖、拿地热潮再起。

2013政策猜想

回顾过去，楼市调控政策的着力点都集中在开发商和限制购房者身上，2012年末，楼市调控终于出现统一的声音，让老百姓住有所居、居有所宜成为未来的基调。随着这一基调的转变，明年商品房和保障房双轨发展的思路会否更加清晰？房产税的扩容和替代限购令的可能性几何？

猜想一：商品房与保障房双轨并行思路更清晰？

在2011年，中央首次提出“保障性住房、商品房双轨制体系”，此后全国各地都开始大力开建保障房。有业内人士认为，过去十年房价持续快涨的行情，与保障房的缺位关系莫大，如今重新强调执行“住房双轨制”，各地加大建设保障房，是对保障房缺位的补课。

在2012年，福州市除了大力开建保障房之外，在保障房建设方式上也有所转向，开始从土地出让源头上捆绑保障房。加强与开发商的合作，并首次试水“限地价，竞公租房配建面积”的方式。与此同时，日前福州宣布暂停经适房的申请，将建设以廉租房和公租房为主的租赁型保障房作为未来方向。至此，以售为主的福州保障房体系发生转变，租赁式将占据主流，主要保障低收入者住有所居而非提供产权式住房。保障房经适房、公租房、廉租房“三驾马车”的格局也已经改写。

业内人士江映辉认为，“随着政府对保障房思路的日趋成熟，商品房和保障房双轨并行的道路会越来越清晰。保障房作为解决中低收入者短时期的居住问题，是可周转的。但想要拥有属于自己产权的房子，还得购买商品房，这不仅对中低收入者，对开发商而言也是一种福音。而在2013年，保障房的功课将持续补足。”

猜想二：房产税取代限购令成调控新政策？

此外，房产税的扩容与否，会否取代限购令成为楼市调控的新政策，也成为关注的焦点。

业内人士指出，当前房产税的征收需要具备的三大条件都已基本满足：各地个人住房信息系统建设不断推进，40个重点城市个人住房信息系统与住房和城乡建设部实现联网；房地产估价技术培训的开班，意味着征收房产税的评估技术也基本具备。此外，税收征管法也将在今年修订，税收征管体系环境将会出现大的变化，征收包括房产税在内的直接税的能力将增强。

而近期多个地方政府的土地出让收益下滑，导致地方财政压力增大，这将可能加快房产税试点扩容的步伐。对此，福州大学房地产研究所所长王阿忠表示，房产税肯定是不可避免的大势，福州在未来进行房产税试点和开征，只是时间问题。

至于房产税会否取代限购令成为楼市调控新政策，业内人士江映辉则表示，“目前在房地产各环节税费已经很多，但在这些税费都存在的情况下，房地产市场仍然过热。与限购这种直接的行政手段对投资的限制效果相比，简单的加税不见得能改变局面。因此我认为未来，不会是简单的房产税新政出来，旧的限购政策退出这么简单，政府应该是站在更高更全面的高度进行梳理。”

【记者的话】

回顾过去，楼市调控政策的主要着力点都集中在对开发商和购房者的限制身上，接下来我们或许可以利用调控的新环境，把调控转向保障老百姓住有所居的根本问题上来，把改进和完善房地产市场的长效机制作为主要目标。把土地供应制度、房产税和保障房相关制度等长效机制、体制的推进作为着力点，把短期和中长期的目标结合起来。

此外，业内人士指出，要想房价回归理性，必须综合运用组合调控。行政措施要实现慢慢退出，市场税收等措施慢慢跟进，与健全房产税改革、土地招拍挂制度改革、治理和规范房地产市场秩序等做好衔接，形成长效制度，楼市才能趋于理性。