N本报记者 邱岩
限了住宅，肥了商业——两年前，当“限购令”初现之时，随着住宅市场的愈发低迷，商业地产凭借着“不限购”的光环得到了广泛关注，大量商业项目纷纷上马，这句话也成为业内人所共知的“流行语”。
然而，进入2012年，住宅趋暖的同时，商业地产则放慢了脚步，呈现冷热不均的态势：一方面是部分SOHO屡屡热销，另一方面不少写字楼在激烈竞争中调整价格预期，降低入市门槛，以期快速走量……
明年，SOHO、写字楼、商铺这三大传统商业地产将何去何从？
SOHO：热度不减
今年的商业地产中，最引人瞩目的无疑是SOHO项目，而SOHO项目中最令人关注的，无疑是五四北泰禾广场与东二环泰禾广场。
从2011年至2012年，两座泰禾广场总计创下了“九开九清”的销售业绩，而在最近的12月22日，位于东江滨的阳光城SOHO也再度开盘，据公开资料显示，“仅一个小时即完美售罄”，SOHO项目的热销态势丝毫不逊于2011年。
“不过，相比往年，今年这些热销的SOHO项目更多地回归了小微型企业商务办公的本位。”业内人士何先生告诉记者，随着上半年各项鼓励小微型企业以及“住禁商”、“商禁住”等政策频频出台，许多开发商也敏锐地推出针对这类客群的办公类SOHO产品，从而提高升值前景，吸引更多投资客。
同时，SOHO面积小、总价低，且大部分层高达4.5米，这种性价比优势也降低了许多人的投资门槛。于是，在部分SOHO项目的销售现场，记者常常可以看到“几个人合伙投资购买”或“整层购买”的景象，较低的投资门槛引发了上至高端客群下至“散户”的投资热潮。
趋势：
随着两座泰禾广场SO-HO产品的相继落幕，下一年，人们更多把目光聚焦在闽江北与东江滨的几个SOHO项目上。
何先生预计，明年若住宅楼市持续升温，周边“不限购”区域的楼盘将分流部分投资客群，SOHO的投资热度或略有下降，“但总体来看，仍将保持一定的去化率”。
不过，也有业内人士提醒道，由于SOHO产品面积小，功能多元的特点，日后出租的客群也将呈多元化，随着未来这一波热销的SOHO产品集体交房，如何有效运营管理，保证整体项目的品质和格调，也将决定后续升值的潜力空间。
写字楼：降低门槛
与SOHO相比，今年写字楼项目的竞争则更白热化。
一方面，宇洋中央金座、升龙汇金中心、申发大厦、世纪百联等金融街写字楼相继成形，部分更以“现房”形式销售；另一方面，10月份，闽江北CBD的福州IFC（国际金融中心）、阳光城时代广场等写字楼项目也相继揭开面纱，福州两大新兴商务区正式展开交锋。
与此同时，五四路的中盛大厦、世欧王庄·财富双子塔中的公主塔也陆续出现，各个项目的集中亮相，让福州写字楼市场倍感“压力山大”。
为此，许多写字楼不约而同地降低价格门槛，提高去化速度。据透露，有的写字楼从原先的25000元/m降到了20000元/m左右，阳光城时代广场则以16800元/m的低起价入市，世欧王庄·财富双子塔也打出了“仅需32万，投资市中心”的广告，宇洋中央金座则以23万元起的“分期首付”形式吸引投资客群。
据记者调查了解到，主动降低价格预期的写字楼去化速度明显加快，而一些较早入市的金融街写字楼房源更是所剩无几。所以，采访中有业内人士更直言：“只要降价，基本都能卖得动”。
趋势：
业内人士何先生预测，由于世纪百联、申发大厦、升龙汇金中心等写字楼项目已进入销售后期，而部分闽江北写字楼和金融街的银行写字楼项目则多为自持物业，“所以，当前及未来大福州发展将呈现的写字楼需求，还是足以支撑起写字楼的供应量。从两大商务区的竞争来看，金融街打造的是专业性的金融中心，且随着金融街二期逐渐进入开发领域，原先一期板块的价值将日益凸显，而闽江北则以总部经济的综合性CBD为主，二者各有所长，也将呈现不同的竞争格局。”
不过，天知营销副总陈洪兴则提醒，即便是自持物业，也有可能在其后转为销售，2013年的福州写字楼整体竞争仍将保持白热化。
商铺：精算“回报”
与SOHO、写字楼相比，在历时两年大热之后的商铺市场，终于在今年进入了“瓶颈”阶段。
“前两年随着城市综合体的火热开发，一大批综合体内的商铺均得到快速去化，但历时两年的发展后，这些商铺并没有实现当初预想的成熟度，商铺供给在短期内，尤其在二手租赁市场内呈现过剩的状态，人们对商铺的回报收益也开始了重新审视。”陈洪兴谈道。
于是，察觉到市场风向转变的开发商，在主推商铺时开始打起了“回报牌”，融信大卫城·米兰街、中央第五街独立店等多个针对投资者“保值增值”需求的商铺纷纷推出，返租、带租约、高回报等推销广告相继袭来，搅动投资热潮。
从销售结果看，这类高举“回报牌”的商铺也取得了一定成效。其中，中央第五街推出163间便全部售罄，而红星国际·玫瑰天街也在9月22日的开盘中取得7.8亿元的销售业绩。
趋势：
总体而言，相较于SOHO与写字楼，商铺的去化“放缓”在今年表现得更加明显。
“未来人们对商铺的需求也更加理性化，过去那种‘先炒热综合体再推商铺’或单纯靠地段的传统模式已经很难再吸引投资者，相反，优越的地段号召力与开发商自身强大资源整合能力的合理运用，给投资者腾出一定的利润空间，营造更广阔的‘钱景’，才是今后主流商铺的较好出路。”陈洪兴最后表示。
