N本报记者 林姿

13幅，1000.9亩，59.35亿——2012年福州土地上市量创下4年来的最低值。

对照年初公布的《2012年度住房用地供应计划》中“商品住房用地103公顷（合1545亩）”的目标来看，2012年福州土地市场显然没有达标。

但与此同时，福州周边的闽侯、永泰等地的土地市场却热闹异常。据不完全统计，今年闽侯住宅、商服地块出让总数达到35幅，面积达到2827亩，为福州市本级出让面积的3倍多。

2012年福州土地市场格局到底发生了怎样的变化？它是否会影响整个城市的发展？

随着“大福州”城市化进程的推进，城市空间的扩容会否让2013年土地市场出现大爆发？

回顾市场

关键词：重外轻内

自2009年起，不论是旧城改造还是金融街建设，福州土地供应的重心一直都在市中心。

据记者统计，在2009年成功出让的31幅地块中，有13幅为旧改项目。2010年56幅出让地块中，22幅为旧改项目。在2011年的土地市场低潮期，旧改地块依旧过半。

而在2012年，市中心地块数量锐减。在11幅商住地块中，仅1幅涉及旧城改造，更没有一幅位于二环以内的市中心。在今年第三次土拍中，成功出让的3幅住宅和商住地块，均位于环三环区域。此外，闽侯、连江等地土地出让却如火如荼。今年闽侯共成功出让35幅2827亩商住地块，永泰则拍出9幅511亩。

业内人士认为，市中心大中地块的愈发稀缺导致市区地块鲜有露面。而这也意味着由旧城改造所带来的市中心土地出让潮开始转向“环三环”片区。随着大福州骨骼的逐步清晰，加之交通路网配套的全面改善，整个三环沿线的大量土地已被盘活，土地价值开始提升。市区外围机遇更多，福州的新一轮城市扩容开始。

关键词：住少商多

延续2011年纯住宅用地减少，城建、商服用地推量上升的态势，在2012年13幅出让地块中涉及商业或商服地块的就有8幅。其中涉及酒店业的地块达到5幅，出让频率之高为历年少见。

曾经屡唱主角的住宅地块陷入沉寂，无疑意味着目前土地市场已进入最关键的变局。政府依靠出让商服用地来更好地推动住宅用地出让。业内人士夏先生认为，“商服、酒店用地一旦成功出让，无疑提高了人们对周边未开发土地的前景预期，对区域升值也有一定推动作用。”

而在福州周边板块，随着旅游综合体的蓬勃发展，高端酒店也作为其配套之一而纷纷落点。以北部的贵安为例，世纪金源开发的贵安新天地、时代华奥开发的中国贵谷等大型旅游文化综合体均配有高端酒店，这些都为该板块内的旅游开发提供了优厚的配套条件。“特别是随着大福州城市的不断扩容，周边旅游市场日益开发，均带动了相关酒店产业的需求与发展。”

关键词：冷热不均

2011年的土地市场陷入低迷，地块底价成交多，成交溢价率为零的块数也明显增多。而行至2012年，人们才发现“没有最冷只有更冷”。今年的土地出让金仅有去年的27.5%，底价成交、低溢价率成交更为普遍。

从房企的拿地热情看，不同房企根据资金实力、运作能力和成本决定是否拿地，于是就出现不同地块“冷热参半”的情况。

在上半年的首次土拍中，市区小地块备受中小房企青睐。溢价率达到97.8%的2012-04地块经过51轮竞价，由中茂地产收入。业内人士认为，政府用地小质优的地块鼓励开发商参与，“试水”意图十分明显。

而下半年，大幅住宅地块开始放量，现场也成了大型房企角力的竞技场，热门地块动辄几十轮加价。然而不足千亩的土地放量显然不能填满大型房企谋求更大规模发展的胃口，于是许多有强烈购地愿望的房企就只能外出买地。这将在很大程度上决定未来的竞争格局。

关键词：保障房加码

在2011年与今年的土地出让中，“配保地”的出现频率越发增高。

而在今年，福州首次尝试土地出让“限地价、竞公租房配建面积”，地块均成功出让。此外，“配保地”的出让方式也在朝着合理化方向前进。例如，在配建份额上，从固定数量到“能者多劳”不设上限竞拍保障房面积；在回购单价上，也由原先3000元/平方米的“一刀切”，到时下盛行的“楼面价＋建安成本（3000元/平方米）＋3%的利润”进行回购，使开发商易于接受。

限地价、竞公租房配建面积不仅防止了地王的出现，同时让开发商通过竞争，无偿为政府提供公租房面积，增加了保障房的供应量，从而为更多中低收入者提供住房服务。

当前这种方式是把部分土地出让收入转化为公租房建设资金，不仅有助于引导开发企业把对地价的竞争转移到对公租房配建面积的竞争上，还使得保障房的供应体系有了结构性的优化，不再是单条腿走路，引入市场机制有助于实现结构性的平衡。

展望来年

市中心供地难以为继

市中心地块依旧稀缺，形成规模化供应的可能性较小。虽然市中心大面积土地难觅，但旧城改造并不会就此退潮。

而此前福州市区最大的旧城改造项目横屿组团地块还有大量土地尚未上市，火车南站周边的胪雷新城项目、海峡会展中心周边潘墩地块、金山奥体中心周边以及仓山三江口片区尚有地块可以推出。

从福州近期收储地块来看，2012年福州市土地发展中心计划收储土地47幅8159亩，拟用于建设保障房的约800亩。其中，福州市晋安区新店镇、岳峰镇，鼓楼区洪山镇均有居住、商务用地收储。

此外，福州2012年土地推介会中4宗地块包括洪湾南片地块（商住）、淮安地块（住宅）、火车南站西广场南侧地块（商业）、胪雷新城地块（住宅），大多侧重于南台岛发展区域，并且多是往期地块，并无市区新鲜地块露脸。业内人士林先生表示，“福州市区本就无多少大地块，要出新就必须拆旧，而目前拆迁成本过高，因此大地块还是集中在市区的新兴发展区域。”

周边板块声势渐大

随着配套条件的日渐成熟，未来福州土地市场的供应，“外扩”步伐更加明显。

业内人士一致认为重心将“向东向南，在城市新区”。而在马尾新城规划出台后，新一轮东扩南进可能性最大。以马尾新城为代表的整个“大东区”也将成为今后数年土地出让的一个集中方向。并且新城缺乏商业地块，推出一定的商业地块有利于区域性的配套，以商业用地作为前期铺垫，也有利于为住宅地块出让做前期铺垫。

此外，三环沿线的土地开发和片区发展已经进入了快车道，大福州格局更加清晰，未来整个“大三环”片区的发展将迈上一个新台阶。三环沿线拥有大量土地储备，是福州未来的发展方向，并且规模较大，开发成本也相对可控，无疑是未来土地出让的主攻方向，也是开发商逐鹿的更大舞台。

“估计今年土地市场的主要出让方向将会在东部”。目前福州西部地区的土地储量已经越来越有限，而随着马尾新城规划建设的全面铺开，更多的东部土地将于下半年应运而出。

（以上数据均据公开资料搜集）