N本报记者 林姿

2012年，随着大福州“东扩南进，沿江向海”扩张速度的不断加快，各区域板块齐头并进发展的脉络逐渐清晰：南屿因刚需盘火了一把，马尾新城已是央企聚集地，贵安、永泰成旅游地产热点，大学城早已融入福州市区，传统的市中心也在改造中除旧布新……东、西、南、北、中全面发展，福州楼市多极化发展的局面已然形成。

在此基础上，2013年的福州楼市主场究竟花落谁家？

西

大学城配套臻熟 率先起势

与闽侯其他区域相比，大学城经过十多年培育期，而与福州市区更为紧密地链接，使其不管在交通还是心理上早已融入福州市区范围。

根据规划，上街城区将构建现代文化消费区。另外，大学城商业配套日渐成熟，阳光、福晟、永嘉等实力开发商的进驻也提升了大学城板块的楼盘档次。

而三环、绕城高速的建成通车，规划中的地铁2号线，让大学城与市区更近一步。大学城往市区各次中心的时间均不超过30分钟。半小时经济圈的建立使得大学城板块价值再度提升。大学城板块的房价也一直都较闽侯其他板块贵1000多元/㎡。

正是因其稳定的客流，成熟的商业配套，目前大学城区域内的楼盘价格也在稳步上涨。有业内人士表示，大学城板块的客群稳定，其区域价值将随着路网的便捷进一步显现。

县城新区 价格洼地后市可期

要问今年福州土地市场最热的区域是哪里？答案必是闽侯，而闽侯的土地出让焦点又在县城新区。规划显示，县城新区将打造成福州西部的后花园，以休闲度假居住、现代物流为主的宜居宜业的山水新城。

去年阳光城领海5888元/㎡入市掀起一阵闽侯新县城购房热后，县城新区在关注度聚集下，房价也开始上涨，多个项目均价近9000元/㎡。在今年，闽侯县城新区的发展潜力和地价洼地也吸引了许多知名房企，阳光、正荣、深深、融信、泰禾、世茂不断在县城新区加码加量项目建设。县城新区将成福州西部新兴生活区。

随着福州绕城高速西北段二期的通车，从新店互通至闽侯县城甘蔗，驱车不到半小时。加之知名房企的不断入驻以及路网、生活配套设施的不断完善，该区域还将吸引更多市区购房者的眼光。

有业内人士表示，新区的购房者买的就是一个未来发展空间和升值预期。区域的发展也需要有充足经验的大型实力开发商强力推动，才可能缩短区域的成熟周期。

北

贵安 产品陆续上市潜力释放

以往说到福州北，人们的视线放至五四北就戛然而止。如今，福州北的区域则更为深远，连江的贵安温泉旅游区也成为“大福州”北进的排头兵。

去年10月份贵安新天地以5字头房价入市吸引全城目光，此后一直是贵安板块独撑门面的焦点楼盘。而随着福州温泉之都的确立，贵安作为温泉旅游板块的重要地位也逐步为人们所重视，该片区的项目也在持续增加。

目前，中国贵谷、海峡文化村、宏汇·蝶泉湾、融汇桂湖等也陆续到了上市推广期。这些项目逐步亮相后，贵安片区的关注度将越来越高，并正以最快的速度融入大福州经济生活圈。

随着贵新隧道、三环通车、绕城高速开通，贵安区域成了福州最好的后花园，不仅离市区近，而且具备山水环境优势，居住休闲旅游都适宜，未来区域的发展潜力不容小觑。

中

市中心 旧城改造资源整合

在福州四面板块快速发展的“围剿”之下，福州市区则在通过旧城改造、资源整合谋求楼市霸主地位的“复辟”。

今年福州旧城改造最火的项目必然是东二环。中庚、首开、泰禾、保利四大房企齐集，从商业、景观、交通、配套、住宅等多方面建设，助推东二环板块升级。原本化工厂林立的东二环板块也一跃成为福州新城市中心。

然而东二环横屿组团又有地块推出。至此，市区最大旧改区域仅拆分出3幅地块，还有大量地块尚未上市。今后，横屿组团将会是市区又一重点推地区域，

从目前市区旧改项目来看，出现地王的频率较高。万科广场、世欧王庄、融信澜郡等，其户大价贵的高端定位以及无可挑剔的区位优势着实吸引了不少高端改善型需求。

此外，今后旧改的宗旨是，尽量多拆少建甚至多拆不建，着力于资源整合。有业内人士表示，这也将导致市区地块的稀缺以及市区房价的上涨。今后市区在旧城改造更新换代中，由于其区位优势和地价限制，将有更多的综合体以及高端项目问世。

南

南屿 刚需热捧身价倍增

南屿，与金山新区只一江之隔，原本仅是购房者在金山之外的备选地点。在2010年限购之后，因其不限购优势受到热捧。而在今年下半年，南屿板块再次火了。

究其原因，主城区高价大户型集中上市，低总价户型稀缺，而近期南屿各大楼盘所推出的房源均在百万以内，面积也是在100㎡左右，俨然成为刚需不二选择。

吸引客群的还不止于此。南屿新城规划出台，福州高新区海西园、中金国际交易中心、海西奥特莱斯世界名品折扣城纷纷入驻。通过三环路、螺洲大桥、橘园洲大桥以及浦上大桥，南屿与市区的交通连接更为便捷。路网以及配套再升级，区域价值再受认同。

而放眼南屿板块楼市，三盛、融侨、阳光、顺华、龙旺、群升等房企项目云集。房价也从最初的六七千元/㎡到如今逼近万元/㎡大关。在刚需户型的持续热销势头带动下，闽侯楼市时下的关注度和认可度均得到显著提高。

同时，南屿亦有不少储备地块尚未推出，未来预计将有新盘持续出现，因此并不缺乏刚需房源的供应。预计南屿仍是福州刚需释放的主要出口之一。

永泰 自然环境取胜旅游地产扎堆

从南屿再往西南的永泰，原本闭塞的山区如今也是一片旅游地产聚集地。受住宅限购影响，不少房企将旅游地产作为新兴投资出口。而永泰优美的自然环境和温泉资源就吸引了万科、冠城大通、融侨、名城、郭氏等一大批地产企业进驻开发。

在大福州“南拓”步伐不断加快之下，福州西南交通网络日渐完善，湾边大桥正式通车，福永高速路段动工开建，乌龙江大道、三环路等路网完善，永泰片区所面临的交通瓶颈将被彻底打破。过不了多久，永泰的片区格局将会有全新的变化，成为全新的旅游热土。

东

马尾新城 央企扎堆热度提升

自福州进入“造城大跃进”以来，马尾新城的崛起无疑肩负着看江面海跨越式发展的重任，成为福州重点开发的新区。

不论是总体概念规划的形成，还是马尾大桥、营前过江通道等基础设施的建设，乃至总部经济集聚区的构建，马尾新城已经万事俱备，欠缺的只是有识之士的进驻。

此前的很长一段时间，马尾只有新大陆、名城地产等几家开发商“独守”。其新区价值也未得到体现。就在今年，碧桂园、绿地、华侨城、世茂、红星国际纷纷布局落子；恒大、富力、上海城开也进驻琅岐。一时间，马尾新城成为央企扎堆的热土。

业内人士林先生表示，“央企选址前一定会经过缜密的考察和估算。这也在一定程度上印证了站在央企的角度上，马尾新城的发展前景不可估量。目前，马尾多个城市综合体在选址规划中。从明年起，包括海西塔、海峡金融街写字楼以及大东区多个商住项目等近两年密集出让的地块将会陆续入市。”

未来该片区“众盘齐推”的热闹景象值得期待。在各大开发商安营扎寨后，其楼盘价值还有很大升值空间。